Achat d'une maison et vice caché, quel recours ?

Bonjour,

J'ai acheté une maison en vu de la mettre en location après rénovation.
Nous avons découvert :
- la toiture : a changer celle-ci était caché par de la frisette et un velux qui ne s'ouvrait pas, et invisible de la route ou de la cour (trop haute)

- D'une cave sous la salle- à- manger, cave appartenant aux voisins (nous avons également une cave mais celle-ci a un mur au niveau de la salle a manger - lorsque nous avons commencé les travaux de rénonvation nous avons remarque que le carrelage de la salle était cassé nous avons donc fait appel a un professionnel qui a vérifier l'état de la cave en allant chez la voisine et celle-ci montre les poutres de soutènenement totalement fissurées et menaçant de rompe à chaque instant.

Peut-on parler de vice caché? sachant qu'il y a une clause d'exonération de garantie des vices cachés

Autre question : qui est tenu d'entretenir et réparer ces poutres : Nous ou le proprietaire de la cave?

Merci d'avance.