Détail décompte fin de location

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- - Dernière réponse : djivi38
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13 septembre 2019
- 1 oct. 2017 à 19:17
Bonjour,

J'ai emménagé en appartement le 16 juillet 2015 et quitté l'appartement le 03 juillet 2017.
Voici le décompte reçu le 26/09/2017
Dépôt de garantie versé : 722,42
Réparations locatives suite état de lieux de sortie :432,30
Provisions sur charges retenues 20% : 144,40
Taxes enlèvements OM 2015 : 125,65
Txaes enlèvements OM 2016 : 127,08
Solde débiteur : 107,01
Merci de prendre le temps de me lire car j'ai l'immense sentiment que cette agence se fiche de moi.
1/ Le montant des réparations me paraît exorbitant.
Je n'ai pas reçu de devis mais juste une facture de l'entreprise transmise par l'agence.
Grosso modo, cette facture correspond à des frais de nettoyages. Il apparaît ds l'état des lieux des lieux de sortie que certains éléments n'ont pas été nettoyés. Dans ce cas, bien que le montant soit énorme j'accepte de payer, mais qd il est juste mentionné "dépôt de tartre" - dois-je payer pour du nettoyage ?
Sachant que l'appartement était très vétuste, d'anciennes prises d'électricité cohabitaient avec des nouvelles .. et on me reproche de ne pas avoir nettoyé les prises ...
2/ provision 20% ? J'aurais dû normalement touche 10% puisque le délai de 2 mois est dépassé. Je ne reçois pas les 10% mais en plus l'agence me prend une provision.
Est ce normal ? Dans ce cas, les 10% de retard ne s'appliquent jamais si les agences prennent des provisions ?
Combien de temps, l'agence peut garder cet argent ?
3/ calcul des OM. J'ai compris comment se faisait le calcul d'après taxes foncières et relevé de propriété mais là je n'ai que le relevé de propriété de 2016.
Ne dois-je pas avoir aussi 2015 et 2017 pour faire ce calcul.
Bref au final , je laisse plus de 800 euros à l'agence. Je suis étudiante.
et étais en co-location, nous ne pouvons payer cela.
Quel est le recours.
Nous avons le sentiment que l'agence a profité de notre naïveté lors de l'état des lieux. Pleins de points sont injustifiés.
Merci de vos conseils.
Cordialement
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13 septembre 2019
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Merci
bonjour,

toute somme demandée en sus du loyer doit être justifiée.

1°) si c'est mentionné sur l'EDLS (et pas sur EDLE) que vous avez signé, la facture est pour vous et elle est incontestable (alors qu'un devis aurait pu l'être).

2°) 20% du DG retenus = c'est dans l'attente de l'approbation des comptes en AG.

3°) 10% retard rendu DG : les avez-vous seulement demandés ? Vous pensez bien que ce n'est pas automatique.

4°) Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

Savoir si la TEOM est due :

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire par son locataire de la façon suivante :

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

¤ À défaut de régularisation au moins annuelle (charges au réel), le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur.

¤ En cas de régularisation tardive (charges au réel), le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne que les années régularisées tardivement, pas l'année en cours.

Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
Cf. : http://www.pap.fr/argent/impots/la-taxe-denlevement-des-ordures-menageres-teom/a2514

• Exonération :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)


===> Faire un courrier R+AR (gardez copie &récépissés) en fonction de ce qui est dit ci-dessus et de ce qui viendra par d'autres internautes pour mettre en demeure de....

Cdt.
djivi38
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13 septembre 2019
5689 -
Et lire aussi mon topo sur le DG :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.



=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenus dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.


=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
coquelicot111
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Merci bcp Djivi, pour être certaine de bien comprendre :
1/ donc même si mon solde est débiteur , je suis en droit de demander les 10% de frais de retard, c'est bien cela ?
2/ Combien de temps, l'agence peut-elle garder la provision des 20%. sachant que bien sûre je payais chaque mois une provision de charges de 140euros en plus de mon loyer.
3/ Puisque l'agence possède les charges de copropriété de 2015 et 2016; pourquoi ne calcule t-elle pas déjà le montant des charges exactes sur ces 2 années. J'aurai peut-être un reliquat en ma faveur ?
dans ce cas, les 20% de provisions ne seraient que pour la partie courant du1er janvier 2017 au 03 juillet 2017 ?
merci
djivi38
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5689 > coquelicot111
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1) non, c'est quand le bailleur vous doit de l'argent que, si vous avez bien donné votre nouvelle adresse, vous avez doit de demander ces fameux 10%. (désolée si mon topo fait penser autrement, je vais le relire et le corriger si besoin).

2) jusqu'à 'approbation des comptes en AG + (à vérifier) 1 mois pour en faire part au bailleur.

3) dans tous les cas, le bailleur a droit de retenir ces 20%.
Pour un retard de régularisation, vous pouvez payer la somme des régularisation par douzième (= échelonné sur 1 an), mais la dernière régularisation est à payer de suite et en 1 seule fois.

Cdt.

PS : voilà avec la précision :
" Si le propriétaire dépasse les délais de restitution (entière ou partielle) d’un DG positif après retenues pour dégradations, le locataire est en droit d’obtenir etc. " :-)
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