Situation litige avec mon ancien bailleur
Canneberge
-
15 sept. 2017 à 18:57
djivi38 Messages postés 52194 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 27 novembre 2024 - 16 sept. 2017 à 00:05
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djivi38
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Modifié le 15 sept. 2017 à 20:02
Modifié le 15 sept. 2017 à 20:02
bonsoir,
je fais la rectification des dates après avoir lu la réponse post 3.
I)- "préavis par accusé réception qui a été reçu le 26/07"
Donc loyer + charges dus jusqu'au 26/08 inclus, sauf si relocation avant la fin de votre préavis.
MAIS :
EDL fait le 29/08 avec rendu des clés seulement du fait du bailleur indisponible le 26/08.
Sauf à prouver que le rendu des clés a été retardé par la faute du bailleur, le locataire doit loyer + charges jusqu'au rendu des clés.
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm#.VRqDYOG7QUw
« (…) sauf s’il démontre que la restitution tardive est imputable au propriétaire (CA Versailles, 1re ch., 25 sept. 1998). »
Donc, si vous avez un écrit du bailleur pour faire l'EDLS le 29/08, vous n'avez à payer que jusqu'au 26/08.
Soit : 740 / 31 x 26 = 620,64 € et le bailleur vous doit bien 119,35 €.
II)- "il ne comptait pas me rendre ma caution. "
Ce n'est pas une "caution", c'est un DG = DÉPÔT DE GARANTIE.
III)- "Il me reproche aussi d'avoir laisser des "meubles" sur place"
Vous auriez dû déménager toutes vos affaires personnelles de votre logement : à vous de jeter vos meubles si vous n'en voulez plus... en tout cas, prendre le logement pour une poubelle ou un dépôt de meubles (si vous pensiez les récupérer + tard) n'est pas correct, et le bailleur peut vous demander une indemnité d'occupation (égale au loyer) pour ces meubles laissés (avec sans gêne & désinvolture !)
IV)- "Comment me prévaloir contre la non restitution de ma caution ?"
L'EDLS n'étant pas conforme à l'EDLE, puisqu'il y a des "réserves" faites, le bailleur dispose de 2 mois à partir du rendu des clés pour vous restituer le DG, partiellement ou non.
Vous ne pouvez donc rien faire avant le 29/10. Voir mon topo ci-dessous pour savoir quoi faire à partir du 29/10/2017.
V)- "Aussi a t-il prit mon adresse sur papier libre"
C'est parfait, vous auriez même dû la donner de vous-même !
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
VI)- Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement(**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Cordialement.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
je fais la rectification des dates après avoir lu la réponse post 3.
I)- "préavis par accusé réception qui a été reçu le 26/07"
Donc loyer + charges dus jusqu'au 26/08 inclus, sauf si relocation avant la fin de votre préavis.
MAIS :
EDL fait le 29/08 avec rendu des clés seulement du fait du bailleur indisponible le 26/08.
Sauf à prouver que le rendu des clés a été retardé par la faute du bailleur, le locataire doit loyer + charges jusqu'au rendu des clés.
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm#.VRqDYOG7QUw
« (…) sauf s’il démontre que la restitution tardive est imputable au propriétaire (CA Versailles, 1re ch., 25 sept. 1998). »
Donc, si vous avez un écrit du bailleur pour faire l'EDLS le 29/08, vous n'avez à payer que jusqu'au 26/08.
Soit : 740 / 31 x 26 = 620,64 € et le bailleur vous doit bien 119,35 €.
II)- "il ne comptait pas me rendre ma caution. "
Ce n'est pas une "caution", c'est un DG = DÉPÔT DE GARANTIE.
III)- "Il me reproche aussi d'avoir laisser des "meubles" sur place"
Vous auriez dû déménager toutes vos affaires personnelles de votre logement : à vous de jeter vos meubles si vous n'en voulez plus... en tout cas, prendre le logement pour une poubelle ou un dépôt de meubles (si vous pensiez les récupérer + tard) n'est pas correct, et le bailleur peut vous demander une indemnité d'occupation (égale au loyer) pour ces meubles laissés (avec sans gêne & désinvolture !)
IV)- "Comment me prévaloir contre la non restitution de ma caution ?"
L'EDLS n'étant pas conforme à l'EDLE, puisqu'il y a des "réserves" faites, le bailleur dispose de 2 mois à partir du rendu des clés pour vous restituer le DG, partiellement ou non.
Vous ne pouvez donc rien faire avant le 29/10. Voir mon topo ci-dessous pour savoir quoi faire à partir du 29/10/2017.
V)- "Aussi a t-il prit mon adresse sur papier libre"
C'est parfait, vous auriez même dû la donner de vous-même !
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
VI)- Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement(**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Cordialement.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Valenchantée
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samedi 8 octobre 2011
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7 novembre 2022
5 533
15 sept. 2017 à 19:06
15 sept. 2017 à 19:06
Bonjour,
Vous avez rendu les clés à quelle date ?
Cdlt
Vous avez rendu les clés à quelle date ?
Cdlt
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Modifié le 15 sept. 2017 à 20:18
Cependant je n'ai pas laisser les dit meubles sur place, si ce n'est un seau un balai et la serpillière tout a été descendu et jeté.... C'est pourquoi ils n'apparaissent pas sur l'état des lieux de sortie.
Petite question cependant, je sais qu'il était en vacances jusqu'au 28 du fait qu'il me l'ai dit par téléphone mais je n'en sait pas plus et en rien je ne peux trouver des preuves concrètes (sans m'infiltrer chez lui ce qui serait fâcheux).
Ai je le droit de demander son relevé de compte bancaires (apparition de paiement ou de retrait a l'étranger) ou juste révéler cela sera suffisant ?
Quelles autres types de preuves pourrais je avancer ?
Et pour les éléments "sous réserve" je dois m'inquiéter de détails qu'il pourrait "trouver" à redire à la robinetterie ?
Cordialement
Modifié le 15 sept. 2017 à 22:14
Bien entendu que non, vous ne pouvez pas demander son relevé bancaire !
A part un sms/mail, je ne vois pas ce que vous pourriez avoir comme autres preuves... (à moins d'avoir reçu de sa part une carte postale envoyée après le 26/08 !!!)
"pour les éléments "sous réserve""
Un EDLS étant définitif (et la loi prime sur des clauses abusives), je ne vois pas bien pourquoi ce "sous réserve" !?
Ce n'est pas comme pour un EDLE, pour lequel le locataire dispose de 10 jours à partir de sa signature pour apporter des modifications sur des points qui lui auraient échappés le jour de l'EDLE, et - si EDLE hors période de chauffe - de 1 mois pour apporter des modifications à l'EDLE au sujet du chauffage.
Cdt.
15 sept. 2017 à 22:53
Ce qu'il en ressort, c'est que pour mon dépôt de garantit, j'aurait largement l'occasion de discuter ses justifications puisque l'EDLS ne présente pas d'usures quelle qu'elles soient, mais finalement le trop perçu correspondant au loyer entre le 26 et le 29 aout je le perdrai (sans preuve qu'il soit de son fait qu'on ai pas pu prendre rendez vous plus tôt) tout en pouvant argumenter sur le trop perçu correspondant entre le 29 et le 31 aout.
Merci beaucoup pour ces précisions et maintenant j'ai hâte de recevoir son courrier ^^
16 sept. 2017 à 00:05
S'il y avait des mentions d'"usure" elles seraient pour la poche du bailleur : le locataire n'est pas responsable de l'usure normale du temps, il est seulement responsable des dégradations qu'il aurait pu faire.
"le trop perçu correspondant au loyer entre le 26 et le 29 aout je le perdrai (sans preuve qu'il soit de son fait qu'on ai pas pu prendre rendez vous plus tôt) tout en pouvant argumenter sur le trop perçu correspondant entre le 29 et le 31 aout. "
Vous manquez de cohérence et de rigueur (pas bon pour un étudiant en droit !!) : vous comptez le 29 comme jour perdu ET vous le comptez aussi comme trop perçu !!
"le trop perçu correspondant au loyer entre le 26 et le 29 aout je le perdrai"
sans preuve que le retard pour faire l'EDLS vient du bailleur, vous perdez les jours du 27, du 28 et du 29 (le 26 est dû, puisque congé reçu un 26, et le 29 puisque c'est le jour de l'EDLS).
"tout en pouvant argumenter sur le trop perçu correspondant entre le 29 et le 31 aout."
Vous n'avez pas à "argumenter" la restitution du loyer + charges de ces 2 jours, le 30 & le 31, (soit la somme de 47,74 €), mais vous pouvez même en exiger la restitution immédiate, sans attendre la restitution du DG : ce sont deux points totalement différents => courrier R+AR de réclamation.
Sinon, vérifiez bien que ces 47,47 € viennent en sus du DG quand il vous sera restitué.
Cdt.