rachat à mes parents d'un immeuble locatif

Question

Bonjour, 
Mes parents ont mis en vente sans succès depuis 4 ans un immeuble locatif composé de 8 logements tous loués. L'agence a fait une estimation à 500.000 euros. Mais aucun contact. Mes parents ont déjà baissé le prix plusieurs fois car ils sont âgés et malades, ils ne peuvent plus s'en occuper. C'est mon mari et moi qui les aidons. Il est actuellement à 400.000 euros. Et toujours aucun appel. Ils envisagent de baisser encore le prix. Ils vont le brader alors qu'ils y ont travaillé pendant 40 ans à le rénover et à en faire la belle bâtisse qu'il est devenu. De notre côté, mon mari et moi souhaitons faire un investissement locatif mais jusqu'à présent le prix demandé était hors de portée pour nous. Mais à 350 ou 380.000 euros nous pourrions obtenir un prêt et nous préférerions le garder dans la famille plutôt que de le brader à un étranger. Aurions-nous le droit comme n'importe quel autre acquéreur d'acheter ce bien à mes parents à ce prix? l'absence d'acquéreur et la mise en agence depuis 4 ans ne nous préserveraient pas de tout soupçon de fraude ou je ne sais quoi?  J'ai 2 frères qui ne s'opposeront pas à la vente à ce prix et qui vont percevoir, ainsi que moi,  une partie de cette vente en donation. Merci de prendre le temps de me lire et peut-être de me répondre... Cordialement. VJ

lucini · Answer

Bonjour,   

Il n'est pas surprenant que l évaluation du bien par une agence ne correspond pas au marché c''est fréquent.

Vu l'age des propriétaires il est vivement souhaitable d'avoir une évaluation par une expertise , cette précaution sera utile en cas de contestation soit du fisc ou autre personne.

Des parents peuvent vendre à l'un de leur enfants c'est courant mais à condition que la transaction s'effectue à la valeur du marché et de l'état du bien , de la rentabilité des locations. Votre capacité d'emprunt  n'a aucune incidence sur le prix fixé dans l'acte.

Vous parlez de vente  puis de donation, ce n'est pas la même opération.

Cordialement

VJ · Answer

merci Lucini pour cette réponse. je parle de donation car en cas de vente du bien (à nous ou à un tiers étranger à la famille) mes parents garderont une partie de la somme et partageront le reste en 3 parts égales entre mes frères et moi. Mais là n'est pas mon soucis. le soucis c'est que j'ai peur d'acquérir ce bien et de me retrouver par la suite à payer des fortes sommes au fisc qui pourrait penser à un donation déguisée ou un dessous de table ou je ne sais quoi vu que nous avons le lien parents/enfants, alors que cela ne sera pas le cas avec un tiers. c'est pénalisant finalement d'être l'enfant du vendeur. j'aurai moins d'appréhension d'acheter un bien à quelqu'un d'inconnu dans les mêmes conditions. Je connais un couple qui a fait plusieurs achats pour du locatif qui a acquis une maison proposée à la vente à 100.000 euros par des héritiers qui n'arrivaient pas à vendre depuis des mois. ils ont fait une offre à 50.000 euros et la vente s'est faite sans problème.  Mes parents sont fatigués et voudraient régler cette question, nous voudrions les y aider et faire d'une pierre 2 coups. Vu que nous voulons acheter pour du locatif et que eux vendent... si le crédit peut passer, pourquoi pas nous? Mais j'ai peur de me lancer. A qui pensez vous que je doive demander de faire une expertise?

Poisson92100 · Answer

Bonjour
"L'agence a fait une estimation à 500.000 euros. Mais aucun contact. "
Si le bien n'est pas vendu au bout de 12 mois soit le prix est hors marché soit l'agence ne mene pas les diligences adhoc

Avez vous fait venir d'autres agences ?


C'est ou (ville ?) loué combien par an ? quel surfaces ?

si les héritiers potentiels sont acheteurs comme dit Lucini le fisc veillera donc il va falloir vous border

VJ · Answer

Bonjour Poisson. Je pense que 2 agences sont mandatées. des contacts oui mais d'escrocs qui demandaient à mes parents de venir en Italie pour une transaction payée plus cher que le prix demandé mais avec une somme qu'ils devaient débourser d'abord pour je ne sais plus quel motif. Il n'y a eu qu'une visite sérieuse il me semble mais qui n'a pas abouti. je pense vraiment que le bien est surévalué. Mais pour l'acquisition, nous allons suivre vos conseils et ceux de Lucini et bien préparer cette transaction en suivant les règles à la lettre. merci. Cordialement. VJ

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