Quart pleine propriété ET usufruit totalité: calcul des parts

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 beatriceD59 -
Bonjour,
Veuve, je vends la maison familiale et aimerais avoir une estimation des parts respectives.
((l'agence ne me donnant pas de calcul: les valeurs des parts sont importantes vont entrer en compte pour le % de négociation d'achat que me ferait éventuellement l’acheteur))

A ce jour j’ai 58ans.
Je suis veuve depuis 2002 , j’avais donc 43ans au moment du décès (je précise car il me semble que le calcul de l'usufruit dépend de l'âge).
Nous avons 2 filles issues du mariage, nous avons acheté une maison sans contrat de mariage; mariés sous le régime de la communauté de biens réduites aux acquêts.

Lors du décès du mon époux (en dernière signature car le notaire m'a fait changé de formule du succession) : voilà ce qui a été signé en 2003:
  • le conjoint survivant déclare opter pour:

"1/4 en pleine propriété ET l'usufruit de la totalité des biens de la succession"

((je précise bien le "et" "totalité" usufruit car je lis beaucoup de "ou" et beaucoup de "trois quart" usufruit))

La maison est mise en vente à 280.000e net vendeur.

Sauriez vous m'estimer les parts de chacune d'entre nous
Grand merci de votre aide
Cordialement
Béatrice

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Bonjour
vous êtes propriétaire indivis avec vos filles
si en cas de vente vous partagez voici ce qui revient


"l'agence ne me donnant pas de calcul:"
Normal ce n'est pas son métier - que vous répond votre notaire dont lui c'est le métier ?

1/4 en PP = 25%
75% en usufruit qui vaut vu votre âge (moins de 61 ans) 50% donc 75%*50% =37,5%

votre part vaut 62,50 % du total soit
175000 pour vous - pas d'impôt puisque c'est votre RP

vos deux filles se partage le reste (52500 chacun) mais subissent l'impot sur la plus value éventuelle


NB vous pouvez éventuellement comme le notaire a du le dire prévoir une clause de réemploi démembré du produit de la vente si votre but est de racheté un nouveau logement ET que vos filles sont d'accord
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Bonjour,

Il faut bien d'abord préciser qu'il n'y a pas de règle de répartition figée.

Tu pourrais décider avec tes filles du mode de répartition. Voir : http://www.jurisprudentes.net/Quelle-est-la-valeur-economique-de.html

Il existe par contre une règle fiscale, utilisée par exemple lors de la succession pour définir ce qui revient à chaque héritier.

Par simplicité cette règle est utilisée dans d'autres cas. Que ce soit en cas d'entente ou de mésentente entre les propriétaires.

Voir : https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/3573-valeur-de-l-usufruit-bareme-fiscal-et-administratif#q=usufruit&cur=2&url=%2F

Avec ce barème ta part serait de 50% (usufruit) + 1/4 de 50 % (nue propriété) soit 62,50 %

Et chacune de tes filles 3/4 de 50 % (nue propriété) / 2 = 18,75 %

Cdlt
        un étranger, c'est un ami qu'on n'a pas encore rencontré.
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Bjr


L'usufruit fiscal peut être remplacé par un usufruit "économique" mais d'une part la cohérences avec ce qui a été retenu lors de la succession est vérifiée mais surtout le refus du notaire et le redressement fiscal sont certains si vous faite des partages excessif relevant manifestment de la donation
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C'est vrai je viens en même temps où tu écrivais d'amender mon message.
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Merci de vos réponse...
mais..je trouve mon % peu en fait.
Cela signifierai, si je comprends bien, selon vos calculs par rapport au prix de vente:

-la maison est divisée par 2: ma part 140 - la part de mon défunt mari 140 ( € 140+140=280).
-la part de mon ex mari, elle; subit la succession: soit sur cette part de 140: 35 pour moi 105 pour mes filles ...??

J'avais compris que ma part serait plus conséquente; environ 6/8 de la totalité pour moi et 2/8 pour mes filles à diviser.
Merci