état des lieux et "tarif" de réparation

Question

Bonjour, 
Je me permets de vous contacter afin d'obtenir un renseignement.
Nous venons de prévenir l'agence de notre désir de déménager du logement, en lettre rec AR.
Celle-ci nous répond en fixant la date de départ, tout-à-fait normal.
Par contre, ce qui l'est moins, joint à la lettre un "tarif" de réparation d'une trentaine de ligne, au mètre carré, à effectuer avant de quitter les lieux, selon notre jugement.
Ce "listing" ne mentionne pas l'usure normale qui s'applique à tout logement. Si je me réfère à leur courrier, je dois remettre le logement à neuf avant de partir...
Je tiens à préciser que la propriétaire a changé d'agence il y a peu. Sur le bail que nous avons signé lors de la prise de logement avec l'ancienne agence, il est indiqué que le DG sera restitué au locataire au plus tard 2 mois après la fin du bail, "défalcation faite de toutes les sommes dont le locataire pourrait être débiteur ou dont celui-ci pourra être responsable, sous réserve de leur justification". Pas très explicite concernant l'état des lieux de sortie !
Nous avons entretenu le logement, changé le lavabo qui était vieux et commençait à se fêler, changé un convecteur, etc...
Je me dois, par contre, de vous expliquer que pendant 2 ans, nous avons subi un état d'humidité très important (murs noirs, odeur désagréable, nettoyage à la javel des murs tous les 2 mois...). J'ai prévenu l'agence en rec AR à plusieurs reprises. Comme par hasard, les travaux ont été effectués 2 jours avant la date butoire de ma seconde mise en demeure. Il s'est avéré que la SEULE aération de la salle de bains était bouchée, d'après le professionnel qui a effectué les travaux, depuis plusieurs années ! La personne de l'agence l'a d'ailleurs constatée elle-même, étant venue voir l'état d'avancement des travaux juste au moment où l'aération a été démontée ! Je n'ai peut-être été pas assez dure concernant l'état du logement. J'ai fait confiance, chaque fois que j'ai prévenu l'agence, celle-ci m'assurait que les travaux seraient faits rapidement. Le loyer étant réglé régulièrement, je devais recommencer ma demande le mois d'après. Celui-ci est propre mais présente une usure normale, ce qui me paraît évident... que l'on soit locataire ou propriétaire !
Malheureusement je n'ai pu faire constaté l'état du logement par une personne habilitée avant les travaux, la personne de la mairie ne s'étant pas présentée le jour du rendez-vous... ceux-ci ont débuté 2 jours plus tard. La seule preuve que j'ai ce sont des photos que j'ai prises moi-même de l'état des murs.
J'aimerai donc avoir un avis concernant la "grille tarifaire" de l'agence et comment apprécier une usure normale d'un logement. Il est indiqué que les murs et plafonds doivent subir un enduit léger et 2 couches de peinture... sans cela, cela me sera facturé 25 euros le mètre carré ! 
Merci à l'avance.
Cdlt.

relou · Accepted Answer

bonjour
Je pense que vous interprétez mal le listing de l'agence .
Ce listing indique le cout d'éventuelles dégradations qui pourraient être mise à votre charge suite à l'edl de sortie .Ainsi vous êtes incité à faire vous même certaines réparations avant l'edl car vous voyez le cout potentiel si recours à un professionnel.
Cela ne préjuge en rien de l'état actuel du logement 
Si l'edl est nickel l'on ne vous fera rien payer

BmV · Answer

Et que vient faire cette "personne de la mairie" dans cette histoire ?

djivi38 · Answer

Bonjour,
A/ pas de grille officielle pour l'état d'usure d'un logement. Voir :
https://www.pap.fr/actualites/grille-de-vetuste-de-la-loi-alur-la-grande-deception/a18534
B/ "tarif" des réparations : si des "dégradations" (= pas de l'"usure") vous sont imputables, vous devez recevoir, en même temps que la restitution partielle de votre DG, un justificatif (devis OU facture) de professionnel, que vous pourrez contester s'il est manifestement exagéré.
C/ Vous pouvez aussi refuser de signer l'EDL sortant si vous estimez qu'il y a exagération dans les mentions écrites par l'agence.
D/ Voici mon petit topo habituel - dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 - sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un d'autre).
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi 6/7/1989) : 
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques; 
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG. 

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’état des lieux de sortie n’a pas été fait contradictoirement (= signé par le propriétaire et le locataire) ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile), aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant). 
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989). 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
Si le R+AR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
CONCLUSION : comme dit par relou, faites au mieux pour rendre votre logement dans un état le plus proche possible de celui mentionné sur l'EDL entrant.
CDT.
« Débrouille-toi avec ton passé, qu'il soit simple ou composé, participe à ton présent pour qu'enfin ton futur soit plus que parfait ! »

BmV · Answer

Bonjour,
Bonjour,
Bonjour,
Bonjour,
Bonjour,
Bonjour,
Bonjour,
Bonjour,
Bonjour,
(pour rattraper tous mes "oublis" précédents et prendre un peu d'avance pour la suite  ...)
" je ne comprends pas votre polémique sur la personne de la mairie...  : " mais saperlipopette ! (cela, juste pour rester poli ... -comme quoi - ) 
Et popette, à la fin !
Pourriez-vous svp condescendre à relire votre message d'origine dans lequel figure en toutes lettre "personne habilitée avant les travaux, la personne de la mairie ne s'étant pas présentée"  ; or, dans l'historique précédent, il n'est pas précisé en quoi la présence de ce fonctionnaire communal était nécessaire ou souhaitée dans une affaire entre personnes privées ! 
Il n'a jamais été question de l'intention de faire un éventuel constat de logement indécent, dans lequel cas la présence d'un fonctionnaire neutre et compétent aurait été tout à fait admise et comprise, en dehors duquel cas sa présence était totalement incongrue, voire déplacée !
Ça va ? Vous suivez ?
On vous l'a même fait remarquer en clair >>> https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7442926-etat-des-lieux-et-tarif-de-reparation#10 et en toutes lettres !
Sans réaction de votre part ...
Et si on "s'est permis" de poser cette question au sujet de cette personne, a priori extérieure à l'opération d'après ce qui a été décrit, c'est que sa présence était peut-être la conséquence d'un élément omis, et à partir duquel nous aurions pu envisager d'autres perspectives légales ou réglementaires pour faire avancer votre dossier.
Et gratuitement en plus !
Alors il est un peu malvenu de requalifier en "agressivité" ce qui était juste de l' "intérêt pour votre affaire" !
Mais on a aussi l'habitude que l'hôpital, incapable souvent de mener un débat logique et structuré, refuse de se laisser aider.
Grand bien lui fasse !
“Les Français sont si fiers de leurs vins qu'ils ont donné à certaines de leurs villes le nom d'un grand cru.” - Oscar Wilde

état des lieux et "tarif" de réparation

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