Rachat d'une part de nu propriété Usufruitier non DCD

Bonjour, et d'avance merci de votre aide

je suis avec ma sœur nue propriétaire d'une maison où notre mère usufruitière continue à vivre à 97 ans .Son état nécessite présence et soins constants ; j'ai donc décidé de venir vivre dans cette maison la seule alternative étatnt le placement en maison de retraite de notre mère et pour assurer ces frais la vente de la maison que j'ai refusé (offre en 2015 à 650 000euros ).
Ma soeur me réclame sa part de nue propriétaire pour cette opération soit 295 000 compte tenu de la part de l'usufruitière évaluée à 65000 euros ( 10 % compte tenu de son age )
Je suis sur le principe favorable à être seule nu propriétaire mais à quelles conditions et comment
1 -Les soins apportés à ma mère qui entrainent une absence de liberté de ma part peuvent ils être évalués et peuvent ils entrer en compte dans ce que je luis dois ?
2- Une convention doit elle régir la prise en charge future de ma soeur qui a une faible retraite et ne pourra à l'avenir pas faire face aux éventuels frais demandés pour une prise en charge lourde de notre mère?
3- Puis prévoir sur la part que je lui verserai une part réservée à ce futur inquiétant ? et comment ?.
4 quels frais pour cette opération et comment les partager ? je ne veux pas tout assurer la prise en charge les frais et un avenir plein de ???

5- Pour faire face à cette situation j'ai du vendre à perte mon appartement résidence principale .Puis je faire baisser l'évaluation de la maison l'offre d'achat de la maison étant de juin 2015 , la vente de mon appartement printemps 2017 le marché immobilier étant nettement à la baisse
Merci de vos conseils sur une situation pas trés simple
Cordialement