Donations de parts SCI

Bonjour,
Tout d'abord, je tiens à préciser que je ne connais pas grand chose dans ce domaine et je vous demanderai d'être le plus clair possible. Merci d'avance.

Je vous explique ma situation :
Ne pouvant avoir un prêt immobilier auprès de très nombreuses banques (récence de notre activité professionnelle mise en cause systématiquement, malgré un très bon garant et une hypothèque possible sur un bien immobilier), nous avons décidé avec le conseil d'un courtier de monter une SCI avec le très bon garant qui est ma mère, afin qu'elle ne soit plus garant du prêt mais bel et bien associée dans le prêt, pour l'achat d'une maison de 200 000 €. Ma mère serait associée avec le plus grand nombre de parts (98%, 1% pour moi et 1% pour mon conjoint).

Ce projet de SCI n'a évidemment d'intêret que de séduire/convaincre les banques, dans la mesure où nous ne souhaitons pas que ma mère dépense un centime dans cette affaire. Nous comptons régler tous les frais liés à l'achat de cette maison, ainsi que le remboursement du crédit.

Et après l'obtention du crédit auprès d'une banque, nous souhaitons retirer ma mère le plus rapidement possible de la SCI, afin d'éclaircir la situation et dégager ma mère de toute responsabilité en cas de problème. Nous procéderions donc à une donation de ses parts et je deviendrai donc associée de la SCI avec 99% des parts.

Mes questions sont donc :
1) Y aura-t-il des frais de donation? Si oui, de combien?

2) J'ai une soeur (totalement absente du projet). Si ma mère me fait une donation de ses parts (vous comprenez bien que concrètement, elle me donne 0€ étant donné qu'elle n'aura jamais rien versé pour cette maison), est-ce obligatoire que ma soeur ait une donation de valeur égale? Et comme ma soeur est au courant de la situation et ne réclamera rien, même si légalement elle pourrait, est ce qu'au moment du décès de ma mère, pour la succession, cette histoire de donation me sera ressortie du genre "oui, votre mère vous a donné 200000€ en 2017 et votre soeur n'avait rien eu"? Y'a t'il un moyen pour que cette donation soit considérée comme "nulle" et que lors de la succession au décès de ma mère, le partage entre ma soeur et moi, soit équitable et que je ne sois pas lésée de 200000€ qui ne m'ont jamais été donnés au final.


J'espère avoir été claire et j'espère qu'une âme charitable et beaucoup mieux informée que moi pourra m'aider.

Merci