Servitude et vente de parcelles en division

Bonjour,

Une voisine souhaite diviser son terrain pour vendre une parcelle en fond de son terrain, à côté de notre parcelle et qui serait enclavée.
Elle crée donc un enclavement par division.

Cette parcelle qu'elle crée, est reliée à notre terrain par divers parcelles soumises à servitude : servitude d'un autre voisin, avec la parcelle à vendre, puis servitude d'un 2e voisin avec le voisin ayant la servitude de la parcelle à vendre...ensuite...vient notre terrain..et celui d'un 3e voisin...ces 2 terrains ne sont actuellement pas soumis sur acte notarié à servitude mais dans les faits, ces bouts de terrain sont actuellement un chemin emprunté de façon piétonnière par tous.

Le futur acquéreur de la parcelle crée (enclavée) veut utiliser ces servitudes pour un passage véhicule (actuellement inexistant - actuellement servitude piétonne).
Sachant qu'un passage pourrait se faire sur la parcelle du vendeur vers les voies communales...le terrain du vendeur étant vaste.

Avec tous ces éléments, qu'elles sont nos droits? Peut-on dire que nous n'avons pas de servitude et que nous n'accepterons pas ce passage véhiculée? Ou le fait qu'un passage piétonnier actuel avéré peut il être reçu comme servitude d'usage(non établie de façon notariée)? Nous pensions du coup rapidement cloturé notre terrain pour couper le passage contraint par aucune servitude notariée et ceux ci avant que les "hostilités" ne commencent!
qu'en pensez vous?
cordialement
Véronique