Charges locatives FranceRésolu

Question

Bonjour, 
Je viens vers vous car je vis depuis le 24 mai 2014 dans une copropriété (une maison coupe en deux : je vis dans le haut de la maison et au dessous il y'a 5 studios ) il n'y as pas de partie communes à cette copropriété , pas de gardien , pas d'interphone , pas d'ascenseur , pas de cour intérieure ou de jardin extérieur ! Chaque logement à sa propre entrée donnant sur la rue et des compteurs d'eau et d'électricité séparés . Il n'y a donc aucune charges locatives concernant les parties commune n'en  n'ayant pas. 
Cependant je paie chaque mois dans mon loyer 10 euros pour des charges. Mon propriétaire souhaite récupérer son logement en mai prochain et me réclame le paiement des taxes d'ordures ménagère depuis mon aménagement d'un montant de 844 euros je trouve cela excessif qu'en pensez vous ? 
De plus et c'est pour cela que je viens vers vous il me demande de régulariser des charges locatives d'un montant de 350 euros qui servirait à couvrir son assurance de l'immeuble est ce légal ?! Je paie déjà une assurance habitation doit je aussi payer l'assurance de l'immeuble ?! N'est elle pas seulementà la charge du propriétaire ? Cela me surprend grandement 
En vous remerciant de votre réponse . 
Sarah Aru

Komar · Answer

Bonjour, 
Normal pour la taxe ordure ménagère, il faut bien la payer, vous bénéficiez bien du service... Demandez lui le justificatif quand même. 
Pour l'assurance immeuble, vous avez raison, c'est à lui de payer !

rambouillet41 · Answer

Bonjour, 
Pour la taxe d'O.M. il a 5 ans de recouvrement possible ....
Pour l'assurance de l'immeuble, celle ci est à payer par le bailleur.

djivi38 · Answer

Bonjour,
I) ARRIÉRÉS de TEOM : 
La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription. 
Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges : 
• Arriéré constitué depuis le 27 mars 2014 (votre cas) : 
Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989). [Et non pendant 5 ans, comme dit post 2 ]

Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017. 
Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé. 
II) Petit topo sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) : 
La TEOM est calculée sur la base de la moitié de la valeur locative du logement; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement par la collectivité.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser selon 1 des 2 principes suivants : [voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8  « Imposition et redevances »] :
2 façons pour un propriétaire de récupérer la TEOM sur le locataire : 
• Si la TEOM fait partie des charges mensuelles (cas en « meublé ») : au moins chaque année le propriétaire doit faire une régularisation = différence entre le montant dû inscrit sur la TF et les sommes versées mensuellement par le locataire. 
• Si la TEOM n'est pas comptée dans les charges mensuelles (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près. 
DANS LES 2 CAS : 

 SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou, au moins la possibilité pour le locataire de la lire, pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (si mono propriété, la TEOM globale est le plus équitablement répartie = au prorata de la surface de chaque logement de l'immeuble);
 AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 
 ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 
 À défaut de régularisation au moins annuelle, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans (5 ans avant la loi Alur). En cas de régularisation, le locataire a la possibilité de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989) [pour les années régularisées = pas pour l'année en cours]
Donc en conclusion :
- vous pouvez payer la TEOM 2014 (au prorata journalier puisque entrée le 24 mai) et 2015 (en totalité) par douzième : attention à payer très régulièrement, à date fixe (par exemple en même temps que  votre loyer), ces 1/12° sans en oublier un seul. Faites un courrier en citant l'article 23 de la loi du 06/07/1989) et expliquer vos calculs.
Mais avant, exigez les justificatifs pour ces 2 années. Pas de justificatif = pas de paiement.
- pour la TEOM 2016 vous devez la payer intégralement (toutefois sans les frais de gestion), ET sur JUSTIFICATIF bien entendu.
- "charges locatives d'un montant de 350 euros qui servirait à couvrir son assurance de l'immeuble est ce légal ?"
Le propriétaire n'a pas à vous faire payer cette assurance, c'est à SA charge (d'autant qu'il peut déduire le montant de sa cotisation de ses revenus fonciers !!)
- "je paie chaque mois dans mon loyer 10 euros pour des charges."
Demandez un justificatif de ces 10€ mensuels pour savoir exactement à quoi ça correspond. Peut-être est-ce une provision pour la TEOM ??
A votre disposition pour d'autres questions ou éclaircissements.
Cdt.

rambouillet41 · Answer

Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989).
Ce n'est pas tout à fait faux mais applicable au 27 mars 2017, donc dans le cas présent le retour sur 5 ans est encore applicable et notamment au cas présent à notre ami....

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