Locataire n'informant pas d'un problème grave

Bonjour,
J'ai eu une locataire pendant 5 ans, avec qui tout se passait bien jusqu'au moment où son ex mari est revenu dans les lieux..
Elle m'a demandé l'autorisation de créer un dressing dans une chambre et je lui ai demandé des photos et plans car je souhaitais que ce soit mon entrepreneur qui le fasse et non elle (elle voulait négocier cela en échange de loyer et je souhaite faire moi même mes travaux).
A réception des photos j'ai constaté que la pièce était extremement surchargée, en plus des 2 placards que j'y avais fait poser il y avait une grosse bibliothèque surchargée de livres, une énorme télévision sur table au milieu de la pièce (un de ces anciens téléviseurs très lourds) outre une armoire avec des vetements, bien sûr le lit etc.. etc..
J'ai immédiatement dit à la locataire que la maison était ancienne avec planchers bois, que c'était trop chargé et que je n'autorisais pas la construction d'un dressing, demandant à ce que mon entrepreneur puisse passer.
La locataire a de là refusé tout accès à l'appartement tant à l'entrepreneur qu'à une agence que j'ai missionnée.. il y avait aussi le remplacement de la porte d'entrée voilée qu'elle m'avait demandé de faire ce que j'avais bien sûr accepté et elle a refusé l'intervention de l'entreprise..
Elle est finalement partie 3 mois plus tard et lors de l'état des lieux il a été constaté un fort affaissement du plancher bas de cette chambre (environ 5 à 6 centimètres) avec en conséquence une case du carrelage posé dans cette chambre.
J'ai bien sûr immédiatement fait intervenir mon maçon qui a remplacé la poutre se trouvant au plafond du salon en dessous et qui était fendue et avait fléchi.
Il aurait pu se produire un bel accident et les travaux ont été plus importants que si on était intervenu dès le départ, mais je n'ai pas engagé de procédure.. Par contre compte tenu de pas mal de problèmes dont le cout excédait la caution, je n'ai pas restitué celle ci (j'ai les factures à l'appui bien sûr, tout ayant été refait)
La locataire m'assigne en remboursement de la caution et je vais donc faire une demande reconventionnelle pour le préjudice subi du fait de l'affaissement de la poutre et le fait qu'elle ne m'a pas avisée, déjà
Connaitriez vous des décisions intervenues sur ce point et avez vous les textes imposant au locataire d'aviser le propriétaire des dégats existants ?
J'ai bien sûr la preuve du refus d'accès dans les lieux malgré mise en demeure par recommandé et tous les autres éléments
Merci et bonne journée