Louer un local commercial en habitation

Bonjour,

je ne sais pas si cette question a déjà été posée mais je n'ai pas vu de réponses suffisamment clair du coup je la pose.

J'ai un ensemble de 3 bâtiments qui se compose comme ça:

un bâtiment à usage d'habitation (ma résidence principale) avec au rdc mon cabinet paramédical.
un bâtiment accolé à l'habitation qui est à usage commercial (qui est loué à une entreprise).
enfin un autre bâtiment accolé au précédent, qui est à usage de bureau et stockage. Il est vide depuis 1 an.

cet ensemble est situé en zone artisanale (UE3) j'avais donc voulu transformer le 3ème bâtiment en logement afin de ne plus galérer à trouver une grosse entreprise qui veuille bien louer ce bâtiment. Mais j'ai appris après avoir commencer à faire des travaux, qu'il fallait faire une demande en mairie. c'est ce que j'ai donc fait, sans me douter que la mairie allait me refuser ce changement, d'autant que dans la même rue (même zone UE3) il y a d'autre bien qui ont étaient transformé comme ça. Bref la mairie ne veut rien savoir, elle me sort le PLU sur lequel il est écrit qu'aucune création de nouvelle habitation n'est autorisée. J'ai donc épluché le PLU est j'ai trouvé un article disant que tous travaux d'extension, d'amélioration etc. d'habitation existante est autorisé sans création de nouvelle habitation. Je me suis renseigné sur la démarche ils m'ont donc dit que je devais déposer un permis de construire (création d'ouverture oblige), j'ai donc fait appel à un architecte car la surface était importante, qui m'a facturé sa prestation normale, est là je reçois un nouveau refus car la description du projet n'était pas conforme au PLU (est oui l'archi n'avait pas marqué explicitement que s'était une extension). Avec l'archi on appel la personne qui a instruit le dossier pour avoir les explications et qu'elle nous dise exactement ce qu'il faut écrire pour ne pas avoir de refus, on redépose le permis et .... encore un refus cette fois-ci c'est parce que la surface demandé est trop grande. Or le PLU ne parle à aucun moment d'une limite de surface. on a donc pris rdv avec la chef de service pour une explication sauf que nous n'avons pas eu de solution concrète car elle reste sur le fait qu'une extension ne doit pas être plus grande que l'habitation existante sauf que rien n'est écrit dans ce sens.

ma question est donc si je fait des travaux, comme je l'avais prévu sachant que ce ne sera pas une nouvelle habitation mais juste des chambres chez l'habitant que je voudrais louer, soit à des étudiants soit en chambre meublée, sans en avoir l'autorisation qu'est-ce que je risque? Que peut me faire la mairie une fois qu'elle s'en rendra compte?

Est-ce que dans ce cas je dois faire un changement aux impôts?

Bref si vous pouviez m'éclairer sur se sujet.

Cordialement,