Changer de syndic

Bonjour et merci de me laisser la possibilité de vous poser des questions.

J'ai été élue membre du conseil syndical le 29 avril 2014 d'une copropriété de 61 lots répartis sur 3 adresses, ce qui m'a permis de vérifier certaines factures en espaces verts et des dépassements en pouvoirs, attribués lors de l'AG du 27/04/2015, et des sur-interventions en espaces verts dont les ordres ont été donnés par le Président du CS.
Depuis mes 3 demandes envoyées en RAR pour vérifier les factures de certains travaux en étanchéité des terrasses, depuis l'année 2010, me sont refusées par le syndic.
J'ai envoyé, le 28/01/2016, un nouveau contrat de syndic, qui, je l'espère sera mentionné dans la convocation de la prochaine AG mais je m'attends à affronter des problèmes.
Ci-dessous un mailing d'information pour les copropriétaires dont j'aimerais avoir votre avis :

BIEN S'INFORMER AVANT UNE ASSEMBLEE GENERALE PEUT NOUS EVITER CERTAINS PIEGES ...

1. AG : il convient de vérifier que chaque mandataire, copropriétaire ou non, ne détienne pas plus de trois pouvoirs ou plus dans le cas où le total n'excède pas 5% du total des tantièmes de tous les copropriétaires:
dépassés à la dernière AG par deux couples membres du CS, 1/3 des tantièmes pour l'un et 1/4 pour l'autre!

Propriétaires en indivision d'un ou plusieurs lots, seul un des conjoints peut être candidat au conseil syndical (Art. 21, alinéa 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), parking et cave n'étant pas considérés comme lots, seuls sont considérés comme lots les appartements et commerces : Clause non respectée par ORALIA !

Le 14 juin 2011, l'AG propose des travaux de rénovation des grilles côté square et des portes V.O. des 2 & 1 pl. des Canadiens, budget 11.015€, en passant à la trappe le 3 rue Halifax qui détient 27 copropriétaires sur 13 au 1
pl. des Canadiens et 5 membres pour les représenter. Il est impératif d'avoir un nombre de membres au CS à la proportionnelle des copropriétaires par immeuble ou créer un syndicat secondaire pour le 3 r Halifax (à la majorité absolue) !

2. Contrat Demurget espaces verts : Mr Wagner confirme et signe dans sa lettre du 23/10/2015 : "L'entreprise Demurget, chargée de l'entretien des espaces verts, n'a pas effectué de surfacturations à son contrat, le 3 rue Halifax n'en faisant pas partie". Faux ! A ma demande (juin 2015), j'ai obtenu factures et contrat pour vérification à la suite de quoi un relevé en "sur interventions au 3 r Halifax" a été envoyé en RAR au syndic.

3. Provisions sur opérations courantes et/ou Réajustement avance trésorerie : Refus du syndic de réponde à ma demande de contrôler certains devis et factures correspondant aux travaux d'étanchéité des terrasses, à partir de 2010, au motif que nous pouvons les consulter entre l'annonce et le rendez-vous de chaque AG, temps beaucoup trop court (voulu ou pas?) quand d'autres syndics proposent un accès gratuit 7j/7, ex Foncia !

4. Le rôle du conseil syndical est d'assister le syndic dans sa gestion à titre bénévole (article 27 du décret du 27 mars 1967). Le montant des dépenses qu'il est autorisé à engager entre deux AG est passé à 9000€ en 2015, résolution acceptée, alors que prenait effet le nouveau décret du 26 mars 2015 :

- Pour éviter les dérives tarifaires le gouvernement a publié un décret, n°2015-342, qui oblige depuis le 2 juillet dernier les gestionnaires à utiliser un contrat type devant inclure, dans leurs honoraires forfaitaires, la quasi-totalité des tâches effectuées dans le cadre de la gestion courante d'un immeuble, en dehors des prestations particulières facturées comme suit : a) à la copropriété, b) aux copropriétaires

- Contrat ORALIA jusqu'à fin 2015, nouveau contrat type inconnu à ce jour :

a) Tarif horaire / Déplacement sur les lieux en cas de sinistre / Suivi du dossier avocat
Les AG sont calculées sur une base de 2H au prix horaire de 146€ jusqu'à 17H30, de +25% jusqu'à 20H, de + 50% de 20 à 22 H et de + 100% après 22 H - Les honoraires sont passés de 9.465,54€ en 2004 à 13.150,00€ en 2015, soit 40% env. d'augmentation

b) Tarif de la mise en demeure : envoi simple 20€, en RAR 40€, suivi dossier huissier ou avocat au temps passé /
L'assurance multirisque est passée de 8.122,56€ en 2004 à 14.276,74€ en 2015, soit 75% d'augmentation :
1 / En cas de sinistre, les dommages supérieurs à 1600 € doivent être pris en charge par l’assurance de la copropriété.
2 / Ci-après un lien pour des informations sur les dégâts des eaux et convention Cidre :
https://www.ffa-assurance.fr/infos-assures/assurance-multirisques-habitation-le-reglement-un-degat-des-eaux?cc=fn_7304#corps7

5.Tous les copropriétaires peuvent décider d'une mise en concurrence du syndic. Après avoir fait des recherches approfondies j'ai reçu quatre syndics dont FONCIA qui me semble être le plus apte à prendre la relève (dossier envoyé en RAR pour prochaine AG, reçu par ORALIA le 28/01/2016). Quelques-unes des propositions :

- Copropriété en ligne : un accès gratuit disponible 24h/24h, 7j/7 à la vie de votre copropriété
- Un accès privilégié pour le Conseil Syndical d'accéder au compte de trésorerie et au budget de l'immeuble,
consulter le suivi des factures et les dossiers en cours pour les sinistres, procédures...
- Une assistance technique d'urgence 24h/7j, électricité, plomberie, serrurerie et vitrerie
- AG de 2 H ouvrables jusqu'à 20 H

5. Depuis l'AG du 29 avril 2014 et ma nomination en tant que membre du CS mon engagement est total comme il est total depuis le 11 janvier 2008, date de création de l'Association de Défense du quartier des Canadiens qui a permis sa réhabilitation, en juillet 2011, et la sauvegarde de la valeur immobilière de nos copropriétés.

Merci à vous,
Esther CHOURAKI