Achat d'un appartement, locataire en préavis Résolu

Question

Bonjour,

Je suis en train de faire l'acquisition d'un appartement que le propriétaire loue actuellement.
il a donc suivit la procédure est prévenu son locataire de la vente de l'appartement afin qu'il puisse faire valoir son droit de préemption.
En retour le locataire lui a signifié son départ du logement.
La vente doit normalement intervenir deux mois avant la fin du préavis. En effet, la vente définitive sera signé le 31 mars et le locataire ne quitte les lieux que fin mai. nous avons de notre coté prévu d'emménagé début juin donc pas de soucis de ce coté ci.
Cependant, le propriétaire actuel a demandé quelques chose d’assez inhabituel.
Il souhaite percevoir les deux derniers mois de loyers, et, en contrepartie il paiera les charge, et le prorata du foncier jusqu'au départ des locataire.
Personnellement cela ne me gène pas trop, mais est ce légal? 
il y a t il un document spécial qui me permettra de prouver au impôts par exemple, que je n'ai rien touché durant ces deux mois.
Le bail n'est il pas cédé automatiquement avec la propriété? 

Merci d'avance de vos réponses

djivi38 · Answer

Bonjour,

"Le bail n'est il pas cédé automatiquement avec la propriété?"
Ben..., si.

Cherchez l'erreur : si le propriétaire actuel fait une telle proposition, c'est sûrement qu'il y trouve son intérêt : avez-vous fait les calculs ?

Avez-vous votre propre notaire pour cette transaction ? Il est toujours préférable d'avoir chacun son notaire : le vôtre sera plus attentif à vos intérêts, et ça ne coûte pas plus cher au final, puisqu'ils se partagent les "frais de notaire".

De toute façon, si votre notaire vous dit que cet arrangement est faisable, il faudra veiller à ce que tout soit inscrit dans votre acte d'achat, que vous aurez donc en justificatif, si besoin, pour les impôts.

Cdlt.

olivier1602 · Answer

Merci pour cette réponse

Oui, il est évident qu'il y trouve un intérêt. Je ne conteste pas ce fait, ni le fait qu'il faille bien tout marquer dans l'acte de vente.
Mais je me posais simplement la question d'un légalité d'une telle clause.

Je ne souhaite pas froisser le vendeur avec qui nous avons de bons rapports et qui nous vend déjà ce bien un peu en dessous de sa valeur. Je suppose qu'en réalité il espère diminuer avec cette clause la baisse consentit puisque qu'il s'agit d'un loyer a plus de 1800 €/ mois.
Et comme je l'ai dit aussi, je suis prêt a faire ce geste a condition que cela ne se retourne pas contre moi.

Je vais suivre votre conseil et me renseigner auprès de mon notaire.

kasom · Answer

bonjour 

ce n'est absolument pas légal, votre vendeur se moque de vous

il est également très étrange que votre notaire accepte de vous laisser signer un acte  avant le départ effectif du locataire : s'il ne part pas vous faites quoi ? deux ans pour le virer au minimum

demandez donc à repousser la date de l'acte au 1 er juin

Olivier1602 · Answer

Merci de votre réponse

Je me suis renseigné auprès du notaire, apparemment si ces clauses sont inscrite dans l'acte de vente, tout est parfaitement légale. 

Toutefois, une fois encore, je ne suis pas du tout dan un esprit de conflit mais plutôt de la recherche d'un consensus.

Concernant le locataire, il a déjà donné son préavis, et quand bien même il ne partirai pas, il me paierai les loyer a partir du 1er juin. Dans ce cas la situation n'est pas dramatique pour moi :).

De toute façon le sujet n'est pas le départ ou non du locataire. Puisque cette question serait balayé par la réquisition du bien pour que j'y habite. De ce coté la il ne me sera pas trop difficile de faire valoir mes droits.

Non la question était:" est ce légale? ", et la réponse est apparemment " oui ". 
Maintenant je suis en négo avec le vendeur pour essayer de trouver un arragement sur ce point.

Olivier1602 · Answer

Dernier épisode pour clôturer ce post.

J'ai appeler un autre Notaire qui m'a bien confirmé qu'un décalage de jouissance est parfaitement possible.
Ça arrive même plus souvent qu'on ne le croit et sur des durées parfois beaucoup plus longue.
il faut par contre faire attention a un point de cette clause. Elle doit être parfaitement délimitée dans le temps, et surtout dans le cas présent elle doit indiquer des pénalités de retard imputable au vendeur si le locataire ne vide pas les lieux a la fin de ce transfert de jouissance du bien... enfin si j'ai bien tout saisie.
Ces pénalités doivent être dissuasive. Mais en générale elle sont calculé sur un loyer mensuel un peu gonflé que l'on va diviser de façon a le retranscrit a le journée. Si les pénalité sont journalières.
Petite précision tout de même, ce transfert de jouissance, modifie le montant des droit de mutation du bien. A la hausse bien sur :)

En ce qui concerne mon cas, le sujet est clos puisque le vendeur a accepté de pas percevoir ces loyés. 
L'agent immobilier ayant fait un geste sur ces honoraires afin d'aider a l'aboutissement de cette négociation.

djivi38 · Answer

Bonjour,

tant mieux si vous trouvez un accord qui vous satisfasse et qui soitlégal.

"... des pénalités de retard imputables au vendeur si le locataire ne vide pas les lieux à la fin de ce transfert... "
OK, c'est bien gentil tout ça, mais le vendeur n'aura pas plus de "pouvoirs" que vous pour faire partir le locataire, qui, dans ce cas, verra son bail se reconduire pour 3 ans. Et qui vous dit qu'il acceptera de partir à la suite du "congé pour reprise" que vous lui enverrez 6 mois avant la fin de cette reconduction de bail ?
Est-il si difficile (comme vous l'a conseillé kasom) de reporter la vente de quelques mois afin de vous assurer du départ effectif du locataire en place ?
Mais bon, comme dit un certain humoriste bien connu "C'est vous qui voyez... Y'en a qui ont essayé...."
Bonne continuation et tous mes meilleurs vœux.

Achat d'un appartement, locataire en préavis

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