Defiscaliser et investir

Bonjour,
Je viens pour solliciter vos lumières.
Je suis actuellement propriétaire de ma maison via un crédit immobilier. Jusqu'à présent, nous avons toujours réussi à defiscaliser une bonne partie grâce au crédit à taux zéro, la nounou, la crèche... Cependant tous ces critères arrivent à terme.
Voici donc mon projet et bien-sûr mes questions: je voudrais savoir s'il était possible de mettre notre maison actuelle en location et de defiscaliser en le faisant passer pour un investissement locatif, et d'acheter ou construire une autre maison en résidence principale. Le loyer que l'on demanderait couvrirait le crédit actuel de la maison et nous savons que nous n'aurions pas de difficulté à trouver des locataires. Est ce que ce projet est réalisable, si oui par quels moyens? Est ce que les banques prennent en compte pour calculer la capacité d'emprunt la capacité locative?
Merci pour vos réponses.