Center Parcs Bois-Francs - Pierre & Vacances Fermé

Question

Bonjour,

Je suis actuellement en cours de discussion avec Pierre & Vacances pour l'achat d'un cottage aux Bois Francs.
S'il y a une chose que je peux constater c'est que P&V gère très bien sa communication sur le net avec très peu d'informations disponibles sur les retours de propriétaires (si ce n'est sur ce site). Vu l'aspect récent des opérations sur les Center Parcs, le retour est même nul.

L'opération proposée par Center Parcs est en résumé la suivante:
- Achat d'un cottage au Bois Francs pour environ 300k€ H.T
- Ce prix se compose en 3 parties: 200k€ l'achat, 85k€ de remise en état, 15k€ de mobilier (en gros)
- La rentabilité proposée est de 4,2% sans aucune semaine d'occupation. Le loyer est indexé annuellement sur l'IRL avec une amplitude maximum de 2%.
- le bail est de 9 ans + une période de transition de 9 mois entre Janvier 2011 et Septembre 2011.
- L'opération est faite en 2010 et la défiscalisation (25% du montant HT)  est valable dès l'impôt 2010.

C'est ce dernier point qui fait la grosse force de l'offre ainsi que l'historique du Center Parcs Normandie qui est bien implanté avec un très bon taux de remplissage. Avec la solidité du groupe P&V que l'on peut supposer plus solide que d'autres acteurs plus petits...

On va dire que sur ces 10 premières années tout est clair. Il faut tout de même reconnaitre que le seul élément qui fait l'intérêt de cette opération est l'avantage fiscal... C'est mince...
Ce qui m'inquiète le plus c'est:
- La cotation élevée du prix des bungalows qui ne doivent leur valeur qu'à leur situation au sein du Center Parcs et donc au bon vouloir de P&V;
- Le manque d'information sur le marché de l'occasion de ces bungalows (forcément ce marché n'existe pas encore - De plus, ce type d'acquisition a une vocation patrimoniale - il n'a pas vocation à être revendu sauf si P&V commence à être trop gourmand. En ce cas, ce n'est pas compliqué, c'est invendable).
- la faiblesse de l'amplitude maximum de revalorisation du loyer... 2% C'est bas, très bas... (pour info: https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001515333+001515334 ). Ce seuil de 2% a déjà été dépassé 1 fois en 2008 alors que l'indice a été créé en 2006 :(
et surtout: L'absence de transparence totale sur les conditions de renouvellement du bail au bout du bail actuel.

Actuellement, avec la faiblesse de la coordination des copropriétaires (telle que le souligne ce site dans d'autres posts ) et donc la toute puissance de P&V, il est clair que les copropriétaires ne sont pas encore organisés pour répondre à P&V.

Personnellement, je suis en cours d'acquisition, ce qui montre que je considère que l'opération n'est pas dénuée d'intérêts mais je ne suis pas encore convaincu.

J'aimerai recueillir l'avis d'autres personnes s'étant intéressés au projet et leur analyse. Ce qui les a conduit à mener à terme ou pas ce projet. 
Les retours d'expérience d'acquéreurs (ou non acquéreurs) sur l'Isère et Moselle Loraine m'intéresse aussi.

merci à tous.

Camillot · Accepted Answer

Bonjour 

Je me suis interressé à ce Center Parc en 2005 où P&V a commercialisé à cette époque des cotages (neuf) autour de 250 000€ à 4.5% de rentabilité. 

Etes-vous aller visiter l'endroit ? Je vous le conseille fortement, de mon côté j'y suis allé et j'ai vite déchanté car autour du Center Parc des Bois Francs, il n'existe absolument rien, que des forêts et des champs..... 

Que se passe t'il si P&V décide un jour de ne pas renouveller le bail, de ne pas continuer à suivre la marque Center Parc ou que se passera t'il dans 9 ans lors du renouvellement ? Vous serez pieds et poings liés aux conditions imposés par P&V à ce moment là et soyez en plus qu'assuré que vous ne pourrez absolument rien négocier et ce sera à prendre ou à laisser. Bien sûr, sans P&V et center parc, votre bungalow ne vaudra plus rien du tout, c'est 300 000€ de perte "sèche".... 
De plus, si c'est comme je le pense, Ce sont les anciens bungalows que P&V met en vente aujourd'hui, lors de mon séjour en 2005, ceux-ci étaient plutôt assimilés à des mobil'home que des constructions en dur, alors comme vous l'indiquez, 300 000€ en comptant la rénovation sur ces soi-disant cotages, je trouve cela totalement irréaliste !!! 
A ce prix, il vaut mieux acheter un 3 pièces chez P&V (ou un autre, MGM par exemple) dans une grande station de ski des Alpes du Nord, au moins vous serez libre de ne pas poursuivre l'aventure dans 9 ans avec P&V si les conditions d'aujourd'hui ne seront pas reconduites. Vous êtes au moins assuré de récupérer un bien louable (et vendable) en solo par l'intermédiaire d'une agence. Le tout c'est de faire attention à acheter un appart bien placé qui soit gérable en solo en cas de non accord futur avec P&V et de ne pas se faire refiler un bien du genre expo plein Nord, RDC, avec des pièces minuscules de 6 m2 et à plusieurs Kms des remontées mécaniques.... 

Center Parc P&V, à fuir absolument, c'est le conseil du jour !!!! 

Je possède 3 appartements chez P&V, tous en stations de ski,  fin de bail 2014 et je suis extrêmement inquiet lorsque les échéances de fin de bail arriveront, vu toutes les conversations sur ce forum et les autres, je n'ai jamais lu encore de posts positifs à ce sujet. 
En attendant, il faut reconnaitre que la gestion est sans souci, jamais le moindre retards de loyers, aucune charge, le paradis avant l'enfer qui m'attend dans 4 ans ?? j'en suis persuadé et plus que convaincu ! 

Camilllo

headlong73 · Answer

Merci Camillot de cette réponse très détaillée. Je partage sur beaucoup de points votre avis mais je tempère quand même votre appréciation sur la qualité du center Parcs...  

Je suis allé au Center Parcs au Bois Francs 2 fois et je trouve le concept intéressant. Le taux de remplissage était aussi très bon pour une période un peu creuse (Mars après les vacances d'hiver).  
Le parc existe depuis 25 ans et il est très proche de Paris et nombreux sont les parisiens qui y vont pour le week-end.  
Vous avez tout à fait raison pour l'entourage de ce Center Parcs où il n'y a vraiment rien autour. D'un autre côté l'investissement de P&V sur place est lourd avec le dôme et tout le reste... Je les vois mal quitter le concept de suite.. Surtout en ouvrant d'autres parcs actuellement...  
Maintenant qu'en est il dans 20 ans ? Il est vrai que l'investissement de 300k€ pour un préfabriqué mis au goût du jour, c'est très cher (en fait les premiers prix sont à 250k€, à 300k€ ce sont les VIP ou les grand volumes - 8 personnes)  ... Néanmoins, la valeur du bien n'est évidement pas celle du bâti qui est au delà des prix locaux, mais bien la situation au sein du Center Parcs...  

Maintenant, il y a cette affaire de renouvellement du bail ou P&V laisse planer un sérieux doute. Il sera renouvelé certes mais dans quelles conditions et à quel prix ...

Camillot · Answer

J'ai acquis plusieurs certitudes depuis ces 5 années où j'ai signé avec P&V.

Les prix de ventes sont systématiquement majorés au mini de 5 ans de loyer, en fait on s'autofinance une avance sur les loyers que l'on va percevoir, voici pourquoi les prix P&V sont exagerément élevés.

Le bail est fait au départ pour que vous signez chez le notaire, 9 ans plus tard, terminé tout cela !, P&V n'a plus rien à vous vendre, le bail est renouvelé selon leurs conditions imposés.

La valeur du bien immobilier est directement liée à la qualité du bail et ses conditions, qui voudra de votre cotage à 300 000€ en center parc dans 10/15ans avec un bail dont on ne sait trop comment il sera renouvelé ????
Refuser de renouveler le bail et louer soi-même ou vendre sans bail ??? Envisageable en ville ou en montagne par l'intermédiaire d'une agence, mais pas ici en Center Parc ! P&V est le maître des lieux.....

Déjà c'est très difficile à vendre dans un emplacement normal en ville ou en montagne alors dans un center parc..., avec un mauvais bail...., hum !

Quand à la centrale de vente de P&V, comme je l'ai indiqué dans un de mes précédents posts, j'ai plutôt l'impression que c'est un service "fantôme" dont on ne peut rien espérer....

Vous devez me trouver très négatif, mais si vous me découvrez un forum qui vante les mérites de P&V et le suivi des baux dans le temps, je suis plus que preneur, jusqu'à présent et malgré de nombreuses heures de recherche, je n'ai lu que des messages de gens très mécontents sur les propositions de renouvellement de baux de P&V.

Après, si lors de votre achat et devant le notaire, P&V vous signe un engagement écrit que le bail  à son échéance sera renouvelé selon les mêmes conditions qu'à l'origine, que le prix du loyer ne pourra en aucun cas être revu à la baisse, que P&V s'engage à ne pas vous imposer de nombreuses semaines d'occupations par an alors qu'au départ vous n'en aviez pris aucune ou très peu, il faudrait peut-être aussi être certain que ces 85000€ de rénovation en 2010 ne ressortiront pas dans 10/15ans et ce à votre charge, car alors là, ce serait le pire des cauchemards.....

Camillo

headlong73 · Answer

Brrr !!! Vous me faites froid dans le dos.
Ces questions sont tout à fait pertinentes. je vais voir si je peux obtenir des réponses dessus.

Camillot · Answer

Bonjour Philippe

Merci d'avoir répondu à nos inquiétudes...

Mais comment voulez-vous que l'on soit confiant quand on lit ce genre de message :

mathus19 
Re: Pierre et Vacances 
samedi 21 février 2009 09:48:26   

Bonjour, 
Je suis propriétaire d'un 2 pieces dans le var, la fin du bail était pour le 31/10/2008, là mauvaise surprise Pierre et vacances m'a baissé mon loyer de 30% et m'a obligé a prendre 6 semaines d'occupations. Malgré mes dénégations je n'ai rien pu faire, il m'ont imposé leurs conditions. J'ai donc décidé de le mettre en vente mais pour l'instant toujours pas vendu. 
Ca m'a bien rapporté pendant 9 ans mais maintenant je suis prisonnier de leur système. 
Impossible de dire aujourd'hui comment sera la revente 

Le lien ici : https://www.cactuspro.com/forum/read.php?2,90640,90672

C'est certain que l'indice ICC ces dernières années n'a pas été raisonnable et il est légitime de vouloir plafonner la revalorisation, mais qu'avez-vous comme arguments concernant les semaines d'occupations imposées ???

Dois-je comprendre qu'en lisant tous ces messages négatifs, que dans 4 ans en 2014 lors de la reconduction des baux des 3 appartements que je possède chez P&V, vous allez m'imposer 3 X 6 semaines d'occupations soit 18 semaines en tout !!!!!!, alors qu'actuellement je n'en ai aucune ! Impensable et irréaliste de prendre 18 semaines de vacances par an..... Je suis loin d'être retraité...., et même si c'était le cas, ce serait impossible également !

Salutations

PV-Immo · Answer

Bonjour,
Tout d'abord veuillez m'excuser pour cette réponse tardive...
Pour rebondir sur votre dernière intervention et comme je l'ai indiqué lors de l'une de mes réponses l'augmentation des loyers de plus de 40 % a amené le Groupe Pierre et Vacances à réajuster le niveau des loyers; Ces loyers restent garantis sur toute la durée du bail. Le renouvellement du bail est aussi l'opportunité de pouvoir profiter de son appartement grâce à l'introduction de droits de séjours. Ces semaines d'occupation ne sont pas obligatoires.
Dans le cadre de propriétaires de plusieurs lots, comme il semble être le cas, la situation sera adaptée en fonction de chaque appartement et de chaque résidence en terme de niveau de loyer et de possibilité de droits de séjours.

J'espère vous avoir éclairé.
Cordialement,

cailleM · Answer

Bonjour, 
Nous sommes en 2014, est-ce que Camillot vous pouvez nous dire ce qui se passe pour vous au renouvellement du bail ? Je suis moi-meme propriétaire center parcs Moselle avec echeance du premier bail en 2018. Je commence à craindre également pour la viabilité de cet investissement. Les discours et justifications apportes jusqu'ici par Pierre & Vacances ne me rassurent pas et ne masquent pas leur volonte de préserver d'abord leur équilibre financier... ils se vantent de respecter les conditions du bail initial mais ne cachent pas qu'ils ne sont tenus (d'après eux) par aucune garantie pour les conditions du second bail... ou des suivants. Alors concrètement, que faire pour se prémunir contre des conditions de renouvellement désvantageuses, et/ou vendre sans perdre - au mieux - le surcout induit par les interets d'emprunt déboursés pour le credit ? J'envisage de recourir à un avocat, ou à une association de copropriétaires  - encore faut-il qu'elle soit indépendante de p&v...
Merci de vos réponses

bouba31974 · Answer

moi aussi je commence a me faire du souci car mon bail arrive a échéance en 2015 et quand j ai dis que je voulais le vendre ils m ont répondu qu on ne pouvais pas tant qu on a pas signe le nouveau bail mais vu qu il nous rabotent le loyers et les conditions du nouveau bail je pense que ça devient invendable ou avec une grosse perte a la clé.comment ce faire avoir par des vendeurs et les banques qui vous dirigent vers pierre et vacance

Camillot · Answer

Bonjour
Oui nous sommes en 2014 et ce que l'on lit sur les forums est très juste, le renouvellement de bail que m'a proposé P&V est catastrophique, -85% sur mon appartement de La Plagne Lauze, cette société est une société "Ripoux".
Je vous laisse lire les détails postés par une autre propriétaire P&V ici :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/groupe-pierre-et-vacances-p-v-renouvellement-bail-et-baisse-des-loyers.22860/

Pour mes 2 autres appartements, j'ai réussi à les vendre l'an dernier avec une - value de 20% environ...., fuyez à tout prix P&V, cette société agit à la façon de véritables bandits de grands chemins et ne devrait plus exister !, j'espère que son nouveau programme à côté de Disney sera un fiasco total !

Écoeuré et dégouté ! Mme Nathalie de PV immo inutile de répondre à mon message, je risque de ne pas vous répondre poliment !

Camillot

bouba31974 · Answer

ca commence a me faire peur car ca va etre tres difficile de le vendre et surtout que je le revendrai moins cher que je l ai achete donc pet v s'est bien une grosse arnaque

Camillot · Answer

Bonjour

Je vous déconseille fortement P&V, cette société n'est pas sérieuse et n'hésite pas à résilier les baux au bout de 9ans et vous propose un nouveau bail à des conditions désastreuses (- de 1% de rentabilité) + des frais de rénovations à des tarifs exorbitants.
Sur les 3 appartements que j'ai eu chez P&V, j'ai retrouvé ces mêmes soucis !

A FUIR !!!!!

Camillot

cailleM · Answer

Quelqu'un aurait-il connaissance d'une action de groupe entreprise contre Pierre et Vacances Center Parcs et/ou ses revendeurs, tels UFF ? 

Différents forum (Boursorama, cbanque, droit-finances) et sites se font l'écho des inquiétudes des propriétaires mais la seule réponse viable n'est-elle pas une action de groupe ? 

Quelle association se chargerait de ce dossier ? UFC que choisir ? Une autre ? 

Ces vendeurs stipulent des loyers garantis et font miroiter un bail renouvelé aux mêmes conditions, sans jamais mentionner le risque d'une baisse de loyer au renouvellement du bail et encore moins les contraintes qui pèsent sur le propriétaire qui souhaiterait sortir du dispositif (indemnité d'éviction] du bailleur, obligation de rembourser la tva] restante ainsi que la réduction d'impôts perçue jusqu'alors, frais de gestion de la copropriété exorbitants en cas de gestion en propre, coût d'achat du bien surestimé au départ grâce aux fonds de concours et donc revente à perte, etc). Les 80% de propriétaires à renouveler le bail, pourcentage fièrement mis en avant par les communicants de P&V, n'ont vraisemblablement pas eu le choix. Quand on a un emprunt à rembourser à hauteur (voire plus) des loyers escomptés au départ, si on nous propose un loyer inférieur ou une sortie à perte, c'est choisir entre la peste et le choléra. Beaucoup sont littéralement contraints de renouveler le bail, aussi médiocres les conditions proposées soient-elles.
A noter ceci : j'ai tenté ce mois-ci de faire racheter mon crédit pour en faire baisser la mensualité grâce aux taux bas du moment. Le rachat n'a pas été possible car Crédit Logement, l'organisme cautionneur qui avait pourtant jusqu'ici garanti les prêts sans souci lors de 2 précédents rachats, refuse désormais de s'engager sur ce type d'investissement, qui ne présente plus assez de garantie selon eux !

Je n'ai pas encore eu à souffrir d'une baisse avéré de loyer, n'ayant pas encore atteint la fin du premier bail. Mais ce que je lis des expériences d'autrui me suffit. Je ne compte pas attendre de savoir à quelle sauce je serai mangé. J'ai la conviction d'avoir été abusé sans vergogne par le vendeur du programme, et l'impression que P&V s'accommode des procédés de ce dernier en se cachant derrière leur petit doigt. 

Alors : action de groupe ? avec qui ?

Center Parcs Bois-Francs - Pierre & Vacances

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