Règlement de copropriété

Bonjour Mme, Mr

Dans un immeuble de 3 appartements (R+2 sur une parcelle de 500 m²) dont 2 viennent de m'être transmis par héritage, j'ai appris qu'il n'y avait pas de règlement de copropriété. Construction familiale des années 30.
Je possède 70 % des tantièmes ; ceux-ci venant d'être mis à jour récemment par un géomètre à ma demande et à mes frais. Il n'y a pas de syndic et pas de charges communes (chauffage, eau, électricité, gaz individuels + entretien du petit jardin ~ 200 m² par le seul propriétaire occupant).
Je souhaite donc en faire établir un par un notaire pour vendre mes 2 appartements vides, chacun de 80 m² CARREZ + caves 22 et 14 m² et un box.
À cet effet, j'ai mandaté un agent immobilier pour se charger de leur commercialisation. Depuis 4 mois, il a reçu des offres d'achat que j'ai acceptées, mais les ventes sont bloquées.
Le propriétaire occupant du 3ème appartement au dernier étage - qui ne souhaite pas que je vende et ne peut pas les acheter - refuse de signer un règlement au cours d'une assemblée générale.
Il demande :
- de bénéficier seul de la jouissance du jardin - dans lequel il faut passer pour atteindre les boxes voitures et l'escalier de l'immeuble - en tant que droit accessoire et en assurant l'entretien,
- de se voir attribuer une buanderie - partie commune de 22 m²- qu'il squatte en quasi-totalité depuis des dizaines d'années, en plus de sa cave privative.
J'accepte ces demandes, sous réserves de leur légalité à vérifier par un notaire, charge à l'occupant de demander à un géomètre de refaire l'état descriptif de division à ses frais.
Questions :
1 - Puis-je nous faire convoquer en AG par mon notaire, auquel je donnerai pouvoir de me représenter, mon domicile étant très éloigné ?
2 - Le règlement doit-il être approuvé à l'unanimité ou à la double majorité de l'article 26, auquel cas nous ne représentons individuellement que 50 % des copropriétaires ?
3 - En cas de son éventuel refus de signer, quelle procédure dois-je appliquer ? Procès, demande d'indemnités pour moi et l'agent immobilier qui a investi beaucoup de temps avec son équipe, etc...

Si des informations complémentaires vous sont nécessaires, je vous les transmettrai dès réception.

Merci de votre réponse.