Sinistralité de la copropriété et sinistres non déclarés à l'ass

Question

Bonjour, 

Notre immeuble a environ 50 ans et les tuyaux commencent à percer un peu partout. Après 2 sinistres moyens il y a 5 ans sur nos 35 lots, notre assureur a revu notre franchise à la hausse (de 200 à 1500 euros pour faire court). Cette franchise devait diminuer si la sinistrabilité de l'immeuble "revenait à un niveau raisonnable en 2 ans".

Or, depuis, nous avons subi trois sinistres qui n'ont pas été déclarés à l'assureur. C'est la copropriété qui les a totalement pris en charge, bien au-delà de la franchise après sa révision. C'est évidemment un double coût (assurance et sinistre) pour tout le monde. Le dernier sinistre a, lui, bien été déclaré mais l'assureur a maintenu sa franchise à 1500 euros.

Il me semble que la copropriété navigue à la marge. D'un côté, le syndic prétend (sans produire d'écrit) que s'il déclare tous les sinistres, l'assureur pourrait refuser toute couverture - donc, dégâts tempête, aux tiers, vol et incendie - de la copropriété (je me souviens d'un vieux cours d'assurance où, précisément, les assureurs jouent sur la franchise pour limiter leurs pertes). L'assureur n'a jamais écrit cela: il a mentionné une surprime pendant une période temporaire. D'autre part, je m'interroge sur ce qu'il adviendrait à la copropriété si, après un gros sinistre, l'assureur apprenait que le syndic lui en a caché trois.

Toujours partisan de l'honnêteté, je comprendrais que la franchise passe à 3000 euros par exemple. Mais je la trouverais très mauvaise que l'assureur refuse un remboursement d'incendie majeur - par exemple - parce qu'il n'a pu évaluer précisément la sinistrabilité de l'immeuble. Qu'en pensez-vous?

aie mac · Answer

bonjour

D'un côté, le syndic prétend (sans produire d'écrit) que s'il déclare tous les sinistres, l'assureur pourrait refuser toute couverture - donc, dégâts tempête, aux tiers, vol et incendie - de la copropriété (je me souviens d'un vieux cours d'assurance où, précisément, les assureurs jouent sur la franchise pour limiter leurs pertes).
l'assureur ne peut unilatéralement s'interdire l'application des clauses contractuelles si l'assuré se conforme à ses propres obligations.
déclarer les sinistres aurait pour conséquence une augmentation possible de la franchise (éventuellement limitée à une garantie) ou, au pire, à la résiliation du contrat.
mais pas au refus de garantie.

L'assureur n'a jamais écrit cela: il a mentionné une surprime pendant une période temporaire.
ce qui n'empêcherait pas une résiliation pure et simple.

D'autre part, je m'interroge sur ce qu'il adviendrait à la copropriété si, après un gros sinistre, l'assureur apprenait que le syndic lui en a caché trois.
le pire n'est pas forcément une certitude, mais peut être à mon avis envisagé sur le fondement de L 113-8 CdA (fondement utilisé plutôt pour des déclarations préalables à la souscription, écrites, mais rien dans son libellé ne permet - toujours à mon avis - d'en interdire l'invocation en cours de contrat).
la charge de la preuve incomberait à l'assureur, mais entre les honoraires d'un enquêteur et le coût d'un sinistre total, un gestionnaire soupçonneux pourrait rapidement faire un choix.
par ailleurs, sans aller jusqu'à une nullité du contrat, l'assureur dispose aussi de L 113-9 CdA pour appliquer éventuellement une règle proportionnelle.
je n'ai par contre pas vérifié si des arrêts valident - ou pas - cette situation.

Sinistralité de la copropriété et sinistres non déclarés à l'ass

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