Syndic et conflit : besoin aide et conseils

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Bonsoir à tous,

Je me permets de vous solliciter au sujet d'un conflit entre notre conseil syndical et notre syndic, auquel nous venons de coller un audit suite à des problèmes de gestion et à une opacité dans le compte financier.

En effet, en dépit d'apurements de compte, notre syndic vient de nous présenter un bilan en notre défaveur d'environ 8000€. Nous lui avons donc déjà par 4 fois demandé un RDV pour des éclaircissements, mais toutes ces sollicitations sont restées lettre morte (en dépit de deux mails de réponse de type oui-oui...). Bref, y aurait il svp quelque article de loi que nous pourrions leur ressortir en la matière ?

Seul notre président de CS a quelques contacts épisodiques avec eux. Ils auraient ainsi fait part de leur intention de récupérer potentiellement 7000€ provisionnés en vue de travaux de rafraichissement des peinture pour combler les fameux 8000€. Ma question est donc bête : est ce légal ? J'ai vu que l'appel de fonds spécifique pour ces travaux relève de l'article 14-2 de la Loi du 10/7/1965 mais ne parvient pas à savoir si ces fonds sont juridiquement 'protégés' ou disponibles pour cette manoeuvre ?

Vous remerciant par avance pour tout élément d'information et étant moi-même dispo pour vous en donner plus afin de disposer des éléments de réponse adéquats.
Bien cdmnt,
Franck

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bonjour

j'ai comme l'impression que votre syndic , fait un peu n'importe quoi

les fond provisionnés pour les travaux doivent rester sur le compte travaux
et non pas à combler un déficit de gestion courante.
s'il y a un déficit dans le compte de gestion courante ; il faut en connaître les raisons
( retard de paiement de charges ; copropriétaires en difficultés ; mauvais payeurs non poursuivis etc.....etc....)

si vous avez missionné un expert comptable pour un audit de la gestion de votre copropriété ; attendez son rapport.

cdlt
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bonsoir,

merci pour ce premier élément de réponse.... Je ne peux moi même pas vous répondre, dans la mesure où le dit syndic ne répond à aucune des sollicitations du conseil syndical pour un RDV d'éclaircissement sur la situation fiancière de la copro ! Du coup, nous naviguons à l'aveugle et sommes obligés de rentrer avec eux dans ce rapport de force...

Il me semble, comme à vous, que pareille pratique est illégale car un budget se doit d'être équilibré et qu au sein de celui ci on en peut pas si aisément naviguer de chapitre en chapitre... cependant, je cherche la référence juridique à leur renvoyer pour définitivement clore cette velléité de leur part ! Si vous même ou quelqu'un d'autre connaissez l'article de loi en question, je paie ma tournée ! ;)

je vous ai là dressé l'essentiel du tableau (si vous le désirez, je peux vous détailler les premières anomalies comptables nous faisant tiquer...j avoue être impatient d'avoir l avis d'un oeil plus expert)... je suis preneur de tout conseil stratégique pour que la copro défende au mieux ses droits ! ;)

Bien cordialement,
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vous écrivez
auquel nous venons de coller un audit avez vous missionné un expert comptable pour cela ??
sinon vous avez la possibilité de le faire ( Président du CS ) les frais seront à prendre en charge par la copropriété
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Un cabinet privé dont l'audit de copro serait la spécialité. Je désirais initialement passer par l'ARC mais nous n'étions pas adhérent, les délais semblaient lents et l'idée d'être réactifs pour cesser l'hémorragie...

Je ne suis pas le Pdnt du CS mais le CS a validé que les frais de cette étude soient pris en charge par la copropriété. Nous pourrons "vendre" aisément ce choix lors de la prochaine AG, car nous avons par ailleurs économisé sur un changement de prestataire (celui d'entretien) un montant annuel équivalent à 2* celui de l'audit
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Bonsoir,

L'article essentiel pour vous c'est déjà l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :

Il (le conseil syndical) peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.


Il faut commencer par étudier les comptes et comprendre pourquoi le budget a été dépassé ; 8k€ ça ne veut pas dire grand chose, selon que vous êtes un copropriété de 5 ou de 150 lots ça peut être énorme ou marginal...

Il ya des associations qui proposent des audits et analyses de comptes, les expert-comptables sont rarement spécialisés ou même compétents en copropriété... Normalement le fonds travaux ne doit pas servir à boucher le trou de la gestion courante en effet mais c'est plus comptable qu'autre chose, si vous n'avez plus rien en banque ce fonds est un passif virtuel...

Si vraiment le syndic ne répond pas à vos demandes, faites des recommandés et au bout d'un moment vous pourrez faire nommer un administrasteur pour convoquer une AG et choisir un nouveau syndic...
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Vous avez tout à fait raison, ces 8K n'ont pas nécessairement le même poids selon le gabarit de la copro ! La notre est une copro d'une trentaine de lots et d'un budget annuel courant de 60K. Rapportée à ces proportions, la somme des 8K ne semble pas anodine, faisant pas loin d' 1/7è du budget global.

Le conseil syndical est en train d'opérer une mue intellectuelle et a assimilé la nécessité de changer de syndic pour le bien de la copropriété... C'est qqch sur quoi nous sommes en train de nous lancer, effectuant les premières prospections pour trouver les meilleures offres possibles. Cependant, notre inquiétude est dans ces fameux 8k et la possibilité de les récupérer.. En effet, le changement de syndic s'impose, trouver une offre + compétitive sera aisé (la notre est minable), mais ces 8K seraient traînés par les copropriétaires, déjà exsangues, comme un boulet...

Notre copro est immeuble d'une trentaine de lots. Une copro récupérée par ce syndic il y a + de 2 ans, imposant un apurement des comptes salé... suite auquel, cette année, manqueraient donc ces 8000€ dans la caisse selon l'état des dépenses (soit nous vivons comme des papes soit ils ne savent pas calibrer un budget ?). La comptable elle-même nous a pourtant confirmé que les 2 seuls "mauvais payeurs" initiaux étaient rentrés dans le rang, la copro payant...

Or, nous avons aussi constaté en vrac ces premiers points, sur lesquel peut être certains d'entre vous pourront formuler un avis/conseil :

- des frais de timbres démesurés sur 2 trimestres: 345 et 286€ (contre 73 et 92 les suivants), sachant que les frais relatifs à la convoc et au PV de l'AG sont facturés par ailleurs 485 et 279€. Les frais postaux annuels de leur prédecesseur étaient de 375€/an, envoi des convocations et des PV d'AG inclus... La Poste a monté ses prix !!!! ;)
- Notre PV d'AG entérinait la pose de compteurs individuels d'eau pour 3168€. Or, l'état des dépenses fait valoir un montant de 4345€... Similairement, pour la location, l'entretien, le relevé de ces compteurs , nous avons souscrit à un contrat spécifique...et en avons un autre de 11% plus cher... Ca fait cher la flotte !!!
- Dans les vacations, nous avons 120€ facturés au titre de la loi ALUR... prquoi ?!
- Hop, 321,60€ de garantie financière en bonus, alors qu'il s'agit de qqch le plus souvent inclus dans le forfait du syndic, puisque le couvrant par rapport à nos réserves...
- 626€ payés à un ascensoriste en 2014 pour une facture en date de 2010.. surprenant !
- 5300 € facturés au titre de travaux de normalisat° d'ascenseur mais aucun membre du conseil syndical (et vivons tous ds l'immeuble, sauf un) n'a souvenir de ces travaux...

Possible que nombre de ces questions aient des réponses valables... En l'absence de preuve flagrante d'illégalité de leur part, notre CS est resté cordial et prudent, mais ferme... Or, leur dérobade ne plaide pas en leur faveur... D'ailleurs les questions ne portaient que sur l'état des dépenses, nous leur faisions grâce de la qualité de leur suivi :
- prestataire devant réaliser des travaux mais ne les commençant jamais et absence de réponse de leur part (prestataire remercié par le conseil syndical lui-même)
- absence de politique de réduction des charges (toutes les recherches de prestataires/mises en concurrence étant pour les membres du CS...).



Bien cdmnt,
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Ce qui est sûr c'est que le conseil syndical est en droit de demander toutes les pièces, factures, contrats, relevés, etc. en rapport avec votre immeuble...
Des travaux doivent avoir été votés en AG et le syndic doit également consulter le CS dès que le montant dépasse un seuil fixé (article 21 aussi) pour les nouveaux contrats.

Encore une fois votre situation réclame un contrôle des comptes approndi et je vous recommande de vous faire accompagner (voir des associations comme l'ARC)... il faut être prudent avant de parler de fraude ou de malversation mais une vérification et des explications sont légitimes... Les honoraires doivent être prévus au contrat de syndic (présenté au moment de la désignation). Si vraiment le budget a été dépassé il y aura une régularisation sur le prochain appel de provisions et vous avez évidemment intérêt à revoir le budget en cours et/ou de l'année prochaine.

Si vous le sentez, l'option du syndicat coopératif ou du syndic non professionnel peut également être évoquée, vous économisez au moins sur les honoraires mais... faut se taper le travail !
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