Exonération LMNP

Bonsoir,

je compte louer une partie importante de mon habitation principale en tant que loueur meublé non professionnel. J'ai cru comprendre qu'il était possible d'être exonéré des loyers reçus si leur montant reste "raisonnable". S'agissant d'une maison située en Seine-Saint-Denis, la limite applicable semble être, en 2015, de 184 euros / m2 par an.

1. Cela étant, je n'arrive pas bien à savoir quelle surface habitable retenir : la maison fait 200 m2 habitables, mais j'occuperai moi-même environ 30 m2 au sein de cette habitation. De surcroît, j'aurai accès, comme les autres locataires, aux pièces communes. Du coup, comment dois-je calculer la limite ? Je ne sais pas si je dois me fonder sur la surface habitable totale, ou sur la surface habitée par les seuls locataires. Dans ce cas, devrais-je effectuer un prorata pour les pièces communes ?

2. Je me demande par ailleurs si la limite fixée s'entend avec ou hors charges.

Merci d'avance pour votre aide.