Besoin de conseils pour un choix immobilier/patrimoine

Bonjour,

Suite au décès de mon père, ma mère vit seul dans la maison familiale depuis 8 ans. Maison entièrement financée par le dur labeur de mon père.
Je suis le seul fils de leur union.

Ma mère a eu 2 fils par ailleurs dont elle n'a plus de nouvelles et qu'elle ne souhaite pas voir profiter du patrimoine lié à cette maison.

LA SITUATION ACTUELLE :
Au décès de mon père, j'ai hérité de la nue-propriété de 50% de la maison. Ma mère a l'usufruit sur ces 50% de mon père. Sur les 50% de ma mère, celle-ci m'a inscrit comme héritier de sa quotité disponible.
Au décès de ma mère, j'hériterai de la propriété de la maison mais je devrai rembourser à mes frères leur part (25% de la maison).
Ex : si la maison est estimée à 200000€, je devrai leur payer 2x25000€ = 50000€.
Il parait que c'est le maximum que l'on puisse faire pour leur éviter l'accès à notre patrimoine.

Maison 200000 - Remb frères 50000 = 150000 de patrimoine sauvé.

MES INTERROGATIONS :
Cela fait 8 ans que mon père est décédé. Au début nous n'envisagions pas de vendre la maison qu'il a galéré à construire. Cependant aujourd'hui ma mère prend de l'âge (61ans). C'est loin de chez moi et je ne peux pas l'aider comme je le voudrais à entretenir les 2000m² de terrain. La maison se détériore peu à peu. Elle ne monte plus à l'étage, trop de souvenirs et ne vit seule que dans les 40m² cuisine/salon.

Je m'interroge sur une autre option.
Vendre la maison, acheter un appartement plus proche de chez moi en loi Pinel, le louer à ma mère et ainsi elle me transmettrait légalement son patrimoine sur les 15 prochaines années (mais en revenu locatif soumis à impot).

Sur les 200000€ de la maison, la nue-propriété de la part de mon père me rapporterait environ 60000€. Et le reste de la maison 140000€ à ma mère.

Ces 60000€ me serviraient d'apport pour acheter un appart 2 pièces neuf loi Pinel à 150000€.
Avec ses 140000€, ma mère me paierait un loyer de 600€ pendant 15 ans = 108000€.
Les intérêts du prêt (20000€) seraient déductibles des revenus locatifs je crois.

Ce qui fait que dans 15ans, ma mère n'aurait plus de patrimoine immobilier.
J'aurai économisé 31500€ d'impots sur le revenu (Loi Pinel)
Et nous n'aurions plus à prévoir de donner 50000€ à mes frères.

On économise 50000 + 31500 - 20000 (interets pret) - 10000 (frais notaire)

Résultat, ma mère est plus proche pour profiter de son petit-fils, elle n'a plus d'entretien d'une maison+terrain à gérer, elle habite dans un logement neuf, elle a le droit aux APL, et on contourne les 50000€ à donner à mes frères.


Que pensez-vous de ce raisonnement ?
Je pense que mon augmentation d'impots sur le revenu liée aux revenus locatifs n'atteindra pas les 50000€ que je devrai rembourser à mes frères dans la situation actuelle ?
Qu'ai-je oublié ?
Je n'arrive pas à bien formaliser l'ensemble des entrées/sorties pour être sur de ne rien oublier.

Merci d'avance pour votre aide précieuse.
Cordialement,