Comment louer un appartement sans agence

Question

Bonjour, 

Je souhaiterais mettre mon appartement à louer afin d'augmenter mes revenues. 

Par contre, je n'y connais rien mais j'aurai aimé gérer l'appartement par moi même et non en passant par une agence. 

Auriez vous des informations à jour qui m'expliquerait les démarches à suivre. 
Je voudrais ainsi savoir ce que je dois faire. 
Quels sont les documents à faire signer par le locataire ? 
Quelles démarches dois je faire ? 
Merci d'avance pour vos réponses

djivi38 · Answer

Bonjour,

vaste programme, mais pas impossible à qui se montre rigoureux dans la gestion, consciencieux et respectueux des locataires autant que des lois.

1) décider si vous voulez louer en "vide" ou "en meublé" : les lois sont quelque peu différentes;
2) rechercher (par connaissances, annonces passées ou auxquelles vous répondez, etc.) un locataire solvable (en comparant plusieurs dossiers de candidat-locataire et de leurs garants);
3) proposer un logement propre et correct;
4) établir bail et état des lieux (modèles sur Internet, cf. ce modèle de contrat de location et ce modèle d'état des lieux) pour le locataire choisi ;
5) se tenir au courant des lois sur l'immobilier, des droits et devoirs des locataires, des droits et devoirs des propriétaires, etc.
6) ne pas oublier que les revenus fonciers sont à déclarer et sont imposables.

Penser à lire ce guide pratique qui vous donnera des conseils utiles : comment louer sans agence.

Pour la 1° fois, étant donné que vous dites ne rien y connaître, peut-être serait-il judicieux de confier ça à une agence immobilière, le temps pour vous d'apprendre comment on fait et d'avoir un modèle. Ensuite, vous vous débrouillerez toute seule.

Cdlt.

guy · Answer

bonjour,   comme dit ci-dessus, Attention si vous débutez.

Il faut faire très attention à la solvabilité du locataire.  Sans CDI et avec un salaire au moins 3 fois égal au montant du loyer et charges, on refuse le dossier.  D'ailleurs une assurance loyers impayés n'accepterait pas le dossier sans cela.

Il faut demander  derniers avis d'imposition,  une copie de CDI en demandant de voir l'origina ainsi que les  trois derniers bulletins de salairel.  Téléphoner à l'entreprise, car certains savent très bien faire des faux.

Demander si c'est pour une personne seule, pour un couple, pour un couple avec des enfants.  J'ai eu des gens qui voulaient mettre   3 enfants dans une chambre de 10 m2.  

Il faut aussi discuter avec les gens afin de voir si "le courant passe ou non".
Il ne faut pas prendre quelqu'un qui ne nous inspire pas.

Ne jamais se presser, se méfier des gens pressés qui veulent entrer le soir même afin de ne pas vous fournir toutes les pièces nécessaires, et une fois dedant, ne vous fournissent rien du tout.

Il faut exiger qu'ils s'assurent contre les risques locatifs et ils doivent donner un exemplaire de l'attestation avant d'entrer.  Tant que le dossier n'est pas complet, ne pas signer de bail.

Une fois le bail signé, vous êtes engagé, et ce serait la grosse galère pour les faire partir s'ils ne vous payaient pas.

Un bailleur a le droit de choisir son locataire, ne pas hésiter à le dire à des gens trop pressants, et leur dire que vous avez déjà vu plusieurs personnes qui doivent repasser.

Il faut être ferme, et parfois c'est difficile.  Donc, peut-être que pour débuter, comme dit ci-dessus, vous pourriez confier la location à une agence  (gardez toujours un double de clés pour vous.

Melissa · Answer

Bonsoir 

Tout d'abord merci pour vos réponses. 

J'ai déjà commencé à me renseigné des règles a respectées pour prendre en charge la gestion de la location. 

J'ai oublié de préciser que l'appartement que je veux loué a été rénové dans ce but et qu'il a pour but d'être loué non meublé. J'ai déjà des visites de prévu pour l'appartement mais rien n'est encore fais donc si j'arrive a me préparer pour le gérer moi même j'essayerai comme ça sinon par une agence. 

Mes recherches et vos commentaires ont confirmé que le plus sur pour trouvé un locataire correspondant et d'avoir une personne en CDI, avec un salaire équivalent à environ 3 fois le loyer. Mais je ne sais pas si je dois toujours demandé un garant ou seulement quand le dossier et risqué ? Quel condition me permet de définir la frontière entre un dossier risqué ou non ? 

J'ai demandé à un ami un exemple de bail et justement je cherche des exemples sur internet (d'ailleurs si vous connaissez des sites ou des exemples ça serait avec plaisir).  Quel autre document je dois prévoir, le bail, l'état des lieux entré et sortie, les quittance de loyer, on m'a aussi parlé des décomptes de charges (que je ne connais pas du tout) cette liste est elle exhaustive ? 

La liste des docs à demandé au locataire reprend à peu près ce que j'avais vu sur les autres sites, c'est rassurant que cette information sois confirmé. 

Une autres questions me pose problème sur certain site j'ai vu que je devais fournir au locataire un DPE récent et que celui ci doit être refais à chaque changement de locataire ? Cette information est elle vrai ? Y a t d'autre diagnostique à fournir au locataire. 

Merci de vos réponse 

Cordialement

guy · Answer

bonjour,   On peut demander un garant (ou deux) dans tous les cas, car personne n'est à l'abri d'un licenciement.

J'ai eu un candidat locataire qui m'a présenté un véritable CDI, je lui ai loué, et je me suis aperçu un peu plus tard qu'il n'avait déjà plus la place le jour où il m'a loué.  Il s'était disputé avec le patron et était parti....  donc j'ai eu un chômeur avec un CDI....   

Si le CDI est tout récent, en plus il y a une période d'essai,  donc ne pas hésiter à demander un garant.   Un garant ne risque rien si le locataire est sérieux, car, au pire, le locataire qui ne peut pas payer part donc le garant ne sera pas inquiété.  

Soyez prudente, et méfiez-vous des gens pressés qui veulent rentrer de suite.  
Prétextez qu'il faut que vous voyez si ce serait accepté par une assurance loyers impayés si la personne devient trop pressante. 

Pas de précipitation, il faut se donner quelques jours pour voir les différentes personnes intéressées et choisir celle qui vous paraît le plus valable.

Souvenez-vous que vous avez le choix de votre locataire.  Si vous ne faites pas attention, le piège peut se retourner sur vous.

Dans les grandes villes, le demande de garants est systématique, en général ce sont les parents qui sont garants, et il faut vérifier leur solvabilité aussi.

Si on prend l'assurance loyers impayés (environ 3%) on ne doit pas demander des garants en même temps (sauf pour les étudiants ou il faut avoir les deux)

Xavier92100 · Answer

Bjr
Il y a deux choses différentes que peuvent faire les agences
a)la recherche d'un locataire (le trouver, le sélectionner, le bail, l'EDL)...
b) la gestion c'est a dire l'encaissement des loyers, les quittances tous les mois, les dépenses-charges- etc

Si vous débutez il est plus raisonnable de passer par une agence pour le (a) ne serait ce que pour faire un bail juridiqument valable, quitte à faire le (b) seul

Melissa · Answer

Bonjour 

Merci pour vos informations, je suis vos conseille avec soins. 

Pour la location, j'ai pris rendez vous avec une agence lundi afin de voir avec elle pour leurs laisser la gestion. 

Sinon on m'a parlé des baux qu'on pouvez acheter en presse ou sur internet et qui sont juste a completer comme ceux qu'on trouve sur le site : 
http://www.unpi.org/index.php?action=fiche_prod_vente&id=16 

Pour le DPE, j'ai acheter l'appartement en septembre 2014 et à ce moment la on m'avais donné un DPE. Celui ci à moins de 10 ans puis je fournir une copie de ce document ou dois je en refaire un ? 

Y a t il d'autre diagnostique obligatoire : - Superficie, diagnostique amiante ... 

Je vais lire les liens et informations que vous m'avez founis et reviendrait vers vous par la suite,

Cordialemet

melissa · Answer

Je reviens vers vous pour faire partager mon expérience 

1 - Pour la mise en location de mon bien j'ai trouvé des baux pré remplir (enfin les champs existe et sont à remplir en fonction du locataire). Je pense que cette solution me permettra d'avoir des documents juridiquement valable. 
Les deux exemplaires que j'ai respecte les lois de 1989 je vais essayer d'en trouver en respectant les lois de 2015 puisque d'après mes recherches de nouvelle lois de mai 2015 apportent des informations supplémentaires. 
2 - Ces document pré rempli fournissent également un document pour faire l'état des lieux d'entré et de sorti de logement. 

3 - Pour les diagnostiques a respecter la liste semble être la suivante  
- le diagnostic de performance énergétique DPE
- le constat de risque d'exposition au plomb
- l'état des risques naturels et technologiques pour les logements situés dans une zone concernée par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques. 

J'ai un exemplaire de ces diagnostique qui ont été fais en septembre 2014. J'ai demandé a une agence qui m'a dis qu'on devais fournir des documents de moins de 6 mois ou d'1 an. La personne ne savais pas réellement (dommage pour une agence) mais un spécialiste devrait me rappeler demain (nous verrons bien). Si besoin, j'ai trouver une agence pour faire les diagnostiques donc je pense être a jour de ce coté la. 

4 - Pour les quittance de loyer, j'ai acheter un petit bordereau de quittance. 

5 - Je pense avoir préparer la majorité des papiers me manque juste un tableau pour un détails des charges qui apparemment doit être fournis au locataire tout les ans. Je cherche donc des exemples dans ce sens la, ce qui me fait réaliser que je n'ai jamais eu ce genre de document quand j'étais locataire (cela était peut être pas obligatoire à l'époque). 
 

Sinon pour rentré dans mon détail perso (ou toute vos remarque sont les bien venu =) ) 
6 - J'ai déjà deux visites pour l'appartement donc le loyer + charge est de 600 euros. 
Les premiers personnes sont un couple de jeune étudiant déjà parent d'un enfant, serveurs ils ont des revenue de 1600 euros (donc moins des 3 fois les salaires) et de garant avec les revenues de 1500 euros. 
La deuxième personne est un fonctionnaire qui gagne 1500 euros et un garant avec 1500 euro de revenu. 

Vu vos conseils ces deux profiles semble trop juste et les appelles que je reçoit correspondent que a ce genre de profile. 


7 - J'ai cependant encore quelque question pour ma culture perso : 
- Est il plus rentable d'avoir un loyer plus élevé est des charges faible ou inversement. Par exemple faut il mieux un loyer de 500 euro et 100 euro de charges ou un loyer de 400 euros et 200 euros de charges ? 


Merci pour vos réponse 

Cordialement

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