Remontées capillaires: décision copro et paiement des travaux?

MangueAbricot
Messages postés
2
Date d'inscription
dimanche 7 juin 2015
Dernière intervention
7 juin 2015
- 7 juin 2015 à 16:04 - Dernière réponse : MESMEE
Messages postés
13
Date d'inscription
jeudi 29 octobre 2015
Dernière intervention
7 septembre 2018
- 7 sept. 2018 à 15:29
Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement en RDC qui présente les problèmes suivants: enduit cloqué, peinture qui s'écaille, présence de salpêtre sur les murs, humidité élevée dans l'appartement. Ces problèmes se sont intensifiés au cours de l'année passée.

J'ai fait intervenir 3 entreprises qui m'ont expliqué que ces désordres étaient dûs à des remontées capillaires et qu'il fallait rapidement effectuer des travaux pour contrer ce problème.

Dans le compte-rendu d'une des entreprises, il est noté que le bâtiment est "un immeuble des années 1980 qui ne possède pas de barrières d'étanchéité pour ses fondations (solution adoptée à partir de 1950) car il a été construit sur des fondations anciennes, d'avant 1950. [...] Dans la cave, tous les murs en moellons calcaires montrent des cloques importantes, les joints en ciment tombent au toucher, la maçonnerie s'effrite et présente des boursouflures. L'humidité importante dans la cave rend tout stockage difficile: le bois pourrit et permet le développement d'une mérule à traiter urgemment avant qu'elle ne monte à l'étage. L'appartement situé au-dessus de la cave montre que les problèmes de la cave ressortent dans son appartement seulement sur les murs qui reposent sur la maçonnerie très altérée car très humide. Les désordres observés sont le symptôme révélateur d'une humidité provenant du sol".

L'entreprise ajoute qu'il est "impératif de traiter le phénomène des remontées capillaires qui dégrade l'ensemble du bâtiment. Les travaux déjà réalisés par la propriétaire sur les murs porteurs ne feront que s'abîmer et se détériorer après chaque rénovation, rendant l'appartement impropre à la location".

La copropriété dans laquelle j'habite est une petite copropriété, avec un syndic bénévole, composé de 8 appartements répartis dans 4 bâtiments (A, B, C et D). Mon appartement se situe au RDC du bâtiment C, composé de 2 appartements (RDC et 1er étage). Il est situé au-dessus de 5 caves, parmi lesquelles 2 appartiennent aux 2 appartements du bâtiment C et les 3 autres à des appartements situés dans les bâtiments B et D. L'ensemble des 5 caves est touché.

Des travaux sont à faire pour, d'une part, stopper les remontées capillaires, et d'autre part, réparer les dégâts dûs aux remontées capillaires causés dans mon appartement (changer tous les doublages imbibés d'humidité, purger les enduits, etc).

J'ai aujourd'hui les devis de 3 entreprises pour stopper les remontées capillaires, qui sont de l'ordre de 6000 euros.
A noter que les 3 autres caves de la copropriété (situées dans le bâtiment A) sont aussi touchées par les remontées capillaires. Mais étant situées plus en profondeur sous le bâtiment A, elles n'affectent aucun appartement. Le devis a donc seulement été fait pour les 5 caves situées sous mon appartement (bâtiment C).

La prochaine AG de copropriété est fixée pour bientôt. "La gestion de l'humidité des caves" est à l'ordre du jour. Cependant j'ai consulté les 3 entreprises et reçu leurs devis après l'envoi de l'ordre du jour. Le syndic bénévole a été présent lors de la visite d'une des entreprises et est donc au courant des problèmes. Il m'a pourtant indiqué qu'aucune décision ne serait prise lors de cet AG et qu'il faudrait organiser une AG extraordinaire à la rentrée.

De mon côté, je souhaiterais effectuer les travaux rapidement car ils détériorent mon bien et peuvent affecter ma santé (le salpêtre peut causer des difficultés respiratoires). De plus, je pense qu'il est préférable de faire les travaux en été et non en période de pluie. A noter qu'il faut attendre 8 mois pour que les travaux fassent effet..

N'y connaissant rien en droit immobilier, je m'interroge sur le paiement des travaux. En effet, la somme de 6000 euros est importante et ne concerne que l'arrêt des remontées capillaires. Il y aura aussi la rénovation des murs de mon appartement à payer (je n'ai aucun devis à ce jour car le fait des remontées capillaires peut engendrer des dégâts plus conséquents dans l'appartement, dûs à l'évaporation de l'humidité des murs qui sera plus importante suite aux travaux..).


Vous serait-il possible de m'apporter vos conseils sur les points suivants:

1) Quelle va être la répartition des coûts des travaux entre les copropriétaires?

En effet, j'ai lu le paragraphe suivant (p21) concernant les charges communes dans le règlement de copropriété :
"Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.
Toutefois, lorsque les charges ne concerneront qu'un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment au prorata de leurs tantièmes de copropriété".

Il n'y a pas de paragraphe spécifique concernant des travaux.

A noter que le devis a été fait pour les 5 caves situées sous mon appartement mais les 3 autres caves situées dans un autre bâtiment présentent le même problème (n'impactant aucun appartement).
Pensez-vous qu'il faille demander un devis pour l'autre cave afin que tous les copropriétaires soient impactés?

De plus, les murs touchés sont les murs de fondation qui entourent l'ensemble des 5 caves et non les murs entre chaque cave qui sont des murs "neufs" faits de parpaings.

A noter aussi que les travaux effectués pour stopper les remontées capillaires permettront d'assainir les caves et permettront aux 5 copropriétaires de stocker des affaires dedans (aujourd'hui personne n'y stocke rien car tout y moisit).

2) Quels copropriétaires vont voter concernant la réalisation des travaux? Tous ou les 5 dont les caves sont touchées?
Peuvent-ils refuser de faire faire les travaux?

3) Qui paiera les travaux de réparation des dégâts causés par les remontées capillaires dans mon appartement?

4) Est-il possible de traiter le point des remontées capillaires lors de la prochaine AG et ne pas attendre la rentrée, en invoquant le constat de l'urgence de la situation?

J'espère que mon message sera clair à comprendre, il n'est pas évident de bien expliquer les choses par écrit. Les questions 1 et 2 sont les plus importantes. Si vous avez une question, surtout n'hésitez pas à me la poser.

Merci à ceux qui me répondront et m'aideront à y voir plus clair.
Afficher la suite 

Votre réponse

3 réponses

0
Merci
Bonjour

Si les devis sont arrivés après l'ordre du jour, pas question de voter dessus... en plus si cela dépasse son budget autorisé sans AG, il ne va pas s'avancer sans AG. En plus, il faut faire les appels de fonds après.

Pour les autres caves, cela peut faire l'objet d'une deuxième tranche, vous en aurez bien assez avec la 1ere et vous verrez les résultats.
Vous payez selon le règlement de copro, cad votre bâtiment.

Sans compter que votre assurance copro va faire un bond avec ce sinistre, s'ils ne vous virent pas, surtout avec un syndic bénévole.

C'est assimilé à un DDE.
Le syndic doit faire une déclaration à l'assurance de la copro avec vous, ils désigneront un expert.

Sinon on a eu les mêmes genres de pbs dans une copro, il y a bien longtemps, type haussmannienne ancienne, il était impossible d'obtenir du syndic une déclaration d'assurances, et les autres copropriétaires voulaient que le nécessaire soit fait au moins pour déterminer l'origine de ces remontées en désignant un expert mais à la charge du copropriétaire lésé.

Finalement après avoir tourné en rond des mois, le copropriétaire qui a eu son appartement endommagé, ne voulait pas avancer l'expert de sa poche, à juste raison, a finalement fait une déclaration d'assurances.

Son assureur a envoyé un expert, enjoint le syndic de faire le nécessaire.

Ne s'exécutant toujours pas après la déclaration, (animosité entre les deux) le copropriétaire a carrément assigné la copro avec l'avocat qui lui a été désigné par son assureur.
Un expert judiciaire a été désigné, il a rendu un rapport en faveur du copropriétaire lésé.

Outre, le manque d'aération ( faux, car juste présumé du syndic), le joint avec le trottoir (lavage rues au jet en prime) qui avait disparu suite à une réfection de celui-ci, les murs ont aussi été traités (percés, injection et je ne sais plus quoi, le pb avait déjà été traité 10/15 ans auparavant). Les caves ne doivent pas être cimentées et les murs de séparation ne doivent pas être entièrement fermés, l'air doit circuler. Vous devez aérer aussi.

Cela a duré vraiment pas mal de temps. Il faut attendre que tout soit contrôlé et sèche vraiment chez vous aussi.
La copro et le syndic (assigné aussi) avons perdu en justice, payé l'avocat de la copro un naze, bref.. tout le monde a payé, sous déduction de la prise en charge de notre assurance copro, mais ce copropriétaire avait raison, même si j'ai payé.
MangueAbricot
Messages postés
2
Date d'inscription
dimanche 7 juin 2015
Dernière intervention
7 juin 2015
- 7 juin 2015 à 23:00
Bonjour Miki,

Tout d'abord, merci pour votre réponse.

J'ai quelques questions sur votre message du coup. Vous dites que "Le syndic doit faire une déclaration à l'assurance de la copro avec vous, ils désigneront un expert". Est-ce pour déterminer la cause des dégâts dans les caves et mon appartement? Ou est-ce parce que l'assurance peut prendre en charge le paiement des travaux? Je demande pour bien comprendre.. en effet, j'ai appelé mon assurance et ils m'ont dit que les assurances ne prenaient pas en charge les remontées capillaires s'il n'y avait pas de fuites.

Vous dites que les travaux seront payés par mon bâtiment. Or les remontées capillaires touchent les murs de fondation. Les 5 caves sont touchées et mon appartement devient par là même touché aussi car au dessus des caves. Les travaux pour stopper les remontées capillaires vont être faits dans les caves et vont assainir les caves. Ces problèmes viennent d'un défaut de construction, car l'étanchéité n'a pas été faite entre les anciens murs et les nouveaux murs s'appuyant dessus. N'est-ce pas des travaux qui doivent être pris en charge par l'ensemble de la copropriété (les 8 appartements), le bien immobilier étant considéré dans son ensemble?

Merci et bonne soirée.
Commenter la réponse de Miki
MESMEE
Messages postés
13
Date d'inscription
jeudi 29 octobre 2015
Dernière intervention
7 septembre 2018
- 7 sept. 2018 à 15:29
0
Merci
Bonjour, je viens de lire votre message.
J'ai très exactement le même problème que vous (appt au RDC avec des remontées capillaires qui n'existaient pas avant mon achat).
En finalité, quelle a été la solution ? Est-ce vous qui avez du payer les réparations ou la copro ?
Merci d'avance pour votre réponse.
Bien cordialement.
Commenter la réponse de MESMEE
Dossier à la une