Remontées capillaires: décision copro et paiement des travaux?

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement en RDC qui présente les problèmes suivants: enduit cloqué, peinture qui s'écaille, présence de salpêtre sur les murs, humidité élevée dans l'appartement. Ces problèmes se sont intensifiés au cours de l'année passée.

J'ai fait intervenir 3 entreprises qui m'ont expliqué que ces désordres étaient dûs à des remontées capillaires et qu'il fallait rapidement effectuer des travaux pour contrer ce problème.

Dans le compte-rendu d'une des entreprises, il est noté que le bâtiment est "un immeuble des années 1980 qui ne possède pas de barrières d'étanchéité pour ses fondations (solution adoptée à partir de 1950) car il a été construit sur des fondations anciennes, d'avant 1950. [...] Dans la cave, tous les murs en moellons calcaires montrent des cloques importantes, les joints en ciment tombent au toucher, la maçonnerie s'effrite et présente des boursouflures. L'humidité importante dans la cave rend tout stockage difficile: le bois pourrit et permet le développement d'une mérule à traiter urgemment avant qu'elle ne monte à l'étage. L'appartement situé au-dessus de la cave montre que les problèmes de la cave ressortent dans son appartement seulement sur les murs qui reposent sur la maçonnerie très altérée car très humide. Les désordres observés sont le symptôme révélateur d'une humidité provenant du sol".

L'entreprise ajoute qu'il est "impératif de traiter le phénomène des remontées capillaires qui dégrade l'ensemble du bâtiment. Les travaux déjà réalisés par la propriétaire sur les murs porteurs ne feront que s'abîmer et se détériorer après chaque rénovation, rendant l'appartement impropre à la location".

La copropriété dans laquelle j'habite est une petite copropriété, avec un syndic bénévole, composé de 8 appartements répartis dans 4 bâtiments (A, B, C et D). Mon appartement se situe au RDC du bâtiment C, composé de 2 appartements (RDC et 1er étage). Il est situé au-dessus de 5 caves, parmi lesquelles 2 appartiennent aux 2 appartements du bâtiment C et les 3 autres à des appartements situés dans les bâtiments B et D. L'ensemble des 5 caves est touché.

Des travaux sont à faire pour, d'une part, stopper les remontées capillaires, et d'autre part, réparer les dégâts dûs aux remontées capillaires causés dans mon appartement (changer tous les doublages imbibés d'humidité, purger les enduits, etc).

J'ai aujourd'hui les devis de 3 entreprises pour stopper les remontées capillaires, qui sont de l'ordre de 6000 euros.
A noter que les 3 autres caves de la copropriété (situées dans le bâtiment A) sont aussi touchées par les remontées capillaires. Mais étant situées plus en profondeur sous le bâtiment A, elles n'affectent aucun appartement. Le devis a donc seulement été fait pour les 5 caves situées sous mon appartement (bâtiment C).

La prochaine AG de copropriété est fixée pour bientôt. "La gestion de l'humidité des caves" est à l'ordre du jour. Cependant j'ai consulté les 3 entreprises et reçu leurs devis après l'envoi de l'ordre du jour. Le syndic bénévole a été présent lors de la visite d'une des entreprises et est donc au courant des problèmes. Il m'a pourtant indiqué qu'aucune décision ne serait prise lors de cet AG et qu'il faudrait organiser une AG extraordinaire à la rentrée.

De mon côté, je souhaiterais effectuer les travaux rapidement car ils détériorent mon bien et peuvent affecter ma santé (le salpêtre peut causer des difficultés respiratoires). De plus, je pense qu'il est préférable de faire les travaux en été et non en période de pluie. A noter qu'il faut attendre 8 mois pour que les travaux fassent effet..

N'y connaissant rien en droit immobilier, je m'interroge sur le paiement des travaux. En effet, la somme de 6000 euros est importante et ne concerne que l'arrêt des remontées capillaires. Il y aura aussi la rénovation des murs de mon appartement à payer (je n'ai aucun devis à ce jour car le fait des remontées capillaires peut engendrer des dégâts plus conséquents dans l'appartement, dûs à l'évaporation de l'humidité des murs qui sera plus importante suite aux travaux..).


Vous serait-il possible de m'apporter vos conseils sur les points suivants:

1) Quelle va être la répartition des coûts des travaux entre les copropriétaires?

En effet, j'ai lu le paragraphe suivant (p21) concernant les charges communes dans le règlement de copropriété :
"Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.
Toutefois, lorsque les charges ne concerneront qu'un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment au prorata de leurs tantièmes de copropriété".

Il n'y a pas de paragraphe spécifique concernant des travaux.

A noter que le devis a été fait pour les 5 caves situées sous mon appartement mais les 3 autres caves situées dans un autre bâtiment présentent le même problème (n'impactant aucun appartement).
Pensez-vous qu'il faille demander un devis pour l'autre cave afin que tous les copropriétaires soient impactés?

De plus, les murs touchés sont les murs de fondation qui entourent l'ensemble des 5 caves et non les murs entre chaque cave qui sont des murs "neufs" faits de parpaings.

A noter aussi que les travaux effectués pour stopper les remontées capillaires permettront d'assainir les caves et permettront aux 5 copropriétaires de stocker des affaires dedans (aujourd'hui personne n'y stocke rien car tout y moisit).

2) Quels copropriétaires vont voter concernant la réalisation des travaux? Tous ou les 5 dont les caves sont touchées?
Peuvent-ils refuser de faire faire les travaux?

3) Qui paiera les travaux de réparation des dégâts causés par les remontées capillaires dans mon appartement?

4) Est-il possible de traiter le point des remontées capillaires lors de la prochaine AG et ne pas attendre la rentrée, en invoquant le constat de l'urgence de la situation?

J'espère que mon message sera clair à comprendre, il n'est pas évident de bien expliquer les choses par écrit. Les questions 1 et 2 sont les plus importantes. Si vous avez une question, surtout n'hésitez pas à me la poser.

Merci à ceux qui me répondront et m'aideront à y voir plus clair.