Interprétation PLU pour classification type de maison

Maison

steph2466 - 31 mai 2015 à 00:09
Josh Randall Messages postés 26564 Date d'inscription dimanche 16 avril 2006 Statut Modérateur Dernière intervention 6 octobre 2024 - 17 juin 2015 à 19:15

Bonjour,

Nous avons un projet de surélévation de maison qui est conditionné par la classification de notre maison en R+1+C (rez-de-chaussée + 1 étage + combles) ou R+C (rez-de-chaussée + combles).

Notre maison est un peu particulière car, à l'étage, nous avons 4 chambres dont 3 en sous-pente et une dernière qui ne l'est pas.

Voici la règle définie dans le PLU :
"Le comble est constitué de l'espace compris entre le plancher haut et la toiture d'un bâtiment à condition que le pied droit ne dépasse pas 1 mètre. Si le pied droit présente une hauteur supérieure à 1 mètre, l'étage est considéré comme un niveau entier de la construction." (dans l'une des chambre, nous sommes bien à plus d'un mètre).
Selon nous, s'il y a une chambre "en étage", ce doit être considéré comme un étage entier (puisque c'est le même niveau).
Mais la DDT ne semble pas de cet avis. D'après elle, notre maison est en R+C et ne peut donc pas être surélevée.

Arrivez-vous à la même conclusion que la DDT ? Si oui, pouvez-vous m'expliquer, plus précisément pourquoi ? Et Si non, quel recours pouvons avoir ?

Merci d'avance pour vos réponses.

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9 réponses

Réponse 1 / 9

Josh Randall Messages postés 26564 Date d'inscription dimanche 16 avril 2006 Statut Modérateur Dernière intervention 6 octobre 2024 8 255
5 juin 2015 à 07:26

Salut

Nous nous demandons s'il est possible de faire valoir le fait que ce soit le même bâtiment ?

Oui, pourquoi pas. Et un rdv avec la DDT me parait indispensable étant donné que c'est dans ce service qu'est instruit ton dossier.

Par contre la commune t'a donné des exemples de jurisprudence qui n'ont peut-être rien à voir avec ton cas...

Cependant j'ai oublié de te poser une question: le secteur dans lequel se trouve ta maison est soumis à une règle du PLU qui dit que la surélévation de maison est interdit ?

steph2466
5 juin 2015 à 07:48

Bonjour,

Pour répondre à ta question, non, la surélévation est autorisée mais si nous sommes en R+C la limite de hauteur est fixée à 7m (et notre maison est déjà à 7m50) et si elle est comme chez notre voisin (en R+1+C), la limite est fixée à 9m.

La DDT peut détacher un expert pour venir voir notre maison ? Quelles sont les démarches à effectuer ?

Merci encore.

Réponse 2 / 9

Josh Randall Messages postés 26564 Date d'inscription dimanche 16 avril 2006 Statut Modérateur Dernière intervention 6 octobre 2024 8 255
4 juin 2015 à 01:11

Bonjour

En effet, il s'agit d'une interprétation du PLU. Et chacun voit midi à sa porte. Tu penses que parce que

dans l'une des chambre, nous sommes bien à plus d'un mètre

, ta maison est en R+1. la DDT qui instruit le dossier l'interprète autrement.
Je pense qu'une visite sur site s'impose avec prise de cotes pour déterminer qui a raison.

steph2466
4 juin 2015 à 09:13

Bonjour et merci pour ta réponse.

Nous avons déjà les cotes (le service de l'urbanisme nous a fourni les plans de la maison), et c'est là-dessus que la DDT s'est basée.
L'urbanisme vient, également, de nous envoyer une autre définition des combles (qui n'est pas dans le PLU mais sur lequel ils se sont appuyés pour écrire le PLU) :
Ainsi, ne constituent pas des combles :
- un niveau dont les conditions d'habitabilité sont identiques à celles que présente un niveau droit (TA Versailles 07.10.97 - SA D'HLM "Le Logement Français")
- un niveau sous toiture disposant d'un pied droit important ; dans ce cas cas ce niveau s'assimile à un étage droit (TA Versailles 08.11.95 - Consorts Bouffaud c/Commune Orgeval ; TA Versailles 07.10.97 - SA D'HLM "Le Logement Français C/Commune Andrésy)
- des niveaux édifiés sous l'égout du toit, comportant des murs de façade dans la continuité des murs de façade des niveaux inférieurs, sans présenter ni retrait ni rupture de pente (CAA Nantes 05.02.97 - Société SOGIMOR)
Constituent des combles :
- des niveaux situés au-dessus de l'égout du toit et édifiés en recul par rapport aux niveaux inférieurs (CE 23.03.92 - EURL Boulanger - CE 18.12.92 M. et Mme BRAQUETS-ESPEL) »

Nous avons également une autre question : Toute la définition repose aussi sur le mot "bâtiment". Or, nous sommes mitoyen avec un voisin qui, lui est en R+1+C et notre dalle et notre mur sont communs (nous l'avons constaté lorsque nous avons fait une saignée dans le mur, et c'est bien indiqué sur les plans... Et ca explique pourquoi dès que le voisin bouge une chaise, nous sommes au courant).
Nous nous demandons s'il est possible de faire valoir le fait que ce soit le même bâtiment ?

Merci encore.

Réponse 3 / 9

Josh Randall Messages postés 26564 Date d'inscription dimanche 16 avril 2006 Statut Modérateur Dernière intervention 6 octobre 2024 8 255
5 juin 2015 à 17:10

Ces hauteurs sont des hauteur à l'égout ou au point le plus haut de la maison ?

Sinon pour ce qui est du litige du pied-droit, je ne sais pas si la DDT enverrait quelqu'un pour lever le doute. Rien ne t'empêche de poser la question

steph2466
5 juin 2015 à 18:54

Malheureusement, c'est une hauteur au faîtage.

Réponse 4 / 9

Josh Randall Messages postés 26564 Date d'inscription dimanche 16 avril 2006 Statut Modérateur Dernière intervention 6 octobre 2024 8 255
16 juin 2015 à 07:53

Des nouvelles ?

steph2466
16 juin 2015 à 08:09

Bonjour,

Non, malheureusement, aucunes nouvelles.
Le service de l'urbanisme refuse de recontacter la DDT (ils considèrent qu'ils ont déjà eu la réponse).
Et j'avoue ne pas connaitre la marche à suivre sans passer par le service de l'urbanisme.
De plus, un autre problème vient de s'ajouter : la chambre de l'une de nos filles est très petite (7,8m² habitables, 6,7m² utiles), sous comble et exposée sud. Ce qui donne lieue à des montées rapides de température dès qu'il y a un peu de soleil (26°C dans sa chambre, cet hiver alors qu'il faisait 5°C dehors). Nous souhaitions donc ajouter une lucarne dans sa chambre et en profiter pour la faire grande, afin de gagner de l'espace.
Seulement, l'urbanisme nous dit qu'ils n'acceptent pas les lucarnes servant à gagner de l'espace en se basant sur la définition de la lucarne, présente dans le PLU : "Ouverture ménagée dans un pan de toiture pour donner du jour et de l'air aux locaux sous combles".

Bref, nous sommes un peu découragés par toutes ces contraintes...

Réponse 5 / 9

Josh Randall Messages postés 26564 Date d'inscription dimanche 16 avril 2006 Statut Modérateur Dernière intervention 6 octobre 2024 8 255
16 juin 2015 à 08:16

Le PLU a l'air d'être méchamment restrictif...

steph2466
16 juin 2015 à 08:47

Ben le pire c'est qu'on ne voit pas bien ce, dans la définition de la lucarne, empêche de faire une grande lucarne... Toute lucarne apporte lumière et air... quelque soit sa taille et il n'y a pas de contrainte de taille dans cette définition... Du coup, on a même pas de quoi faire un recours : on ne sait pas sur quoi s'appuyer.

Ils disent que si on a des "réclamations" par rapport au contenu du PLU, c'est le moment de le faire valoir parce qu'ils sont en train d'écrire le PLUi qui prendra le dessus d'ici 2017... Mais ils ne garantissent pas que nos demandes seront prises en compte et comme on a un peu l'impression d'avoir un mur en face, on y croit pas vraiment...

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coyote3317 Messages postés 1588 Date d'inscription mercredi 30 mars 2011 Statut Membre Dernière intervention 17 novembre 2023 767
16 juin 2015 à 09:09

Il faut que je prenne le temps de relire tous les messages (et de me réveiller :0) ) mais j'ai bien l'impression que certaines mentions sont illégales! la loi alur a supprimé les COS, on donne maintenant un volume, ce que vous faites à l'intérieur ne les regarde pas, donc comble ou pas comble, ils n'ont pas à le savoir! Josh reprends moi si je me trompe.

steph2466
16 juin 2015 à 11:44

Bonjour coyote3317,

Merci pour ta réponse.

A vrai dire, le pb n'est pas vraiment de savoir si nous pouvons ou pas faire des combles, mais de savoir si nous pouvons rehausser à la hauteur de notre voisin et si nous pouvons mettre une grande lucarne dans la chambre de ma fille (plutot qu'une petite lucarne standard qui ne nous permettra que partiellement de résoudre le pb de chaleur car la pièce restera principalement sous comble et particulièrement petite).

Pour les combles, à priori il n'y a pas de soucis... Sauf que sans réhausser, nous n'avons pas (ou peu) de combles.

Réponse 8 / 9

Josh Randall Messages postés 26564 Date d'inscription dimanche 16 avril 2006 Statut Modérateur Dernière intervention 6 octobre 2024 8 255
16 juin 2015 à 23:18

Salut Coyote

Josh reprends moi si je me trompe.

En effet, le service instructeur doit uniquement se baser sur ce qui est déclaré dans le dossier.

c'est que la hauteur de rehaussement dépend de ce que vous avez à l'intérieur, comble ou pas, c'est bien ça?

Là où il y a doute c'est la hauteur du "pied-droit" dont il est fait mention dans le 1er post. Or pour déterminer cette hauteur, le service instructeur doit certainement se baser sur le plan de coupe de la maison. Et c'est sur ce point que doit s'appuyer le refus de rehaussement.

steph2466
17 juin 2015 à 07:40

Bonjour,

En l'occurrence, c'est bien sur le plan de coupe qu'ils se sont basés, à priori.
Nous avons bien une chambre pour laquelle le pied droit est à bien plus d'1 mètre, et les autres à 70cm...
Dans les jurisprudences, ils parlent également de retrait :
des niveaux édifiés sous l'égout du toit, comportant des murs de façade dans la continuité des murs de façade des niveaux inférieurs, sans présenter ni retrait ni rupture de pente
Peut-être que toute la nuance est là : la chambre en question est en retrait par rapport aux autres chambres. Cependant, ils parlent de retrait par rapport à la façade du niveau inférieur. En ce qui nous concerne, le niveau inférieur comporte le même retrait, on a donc une continuité des niveaux inférieurs, non ?
En fait notre maison est construite un peu en L.
Du coup, nous avons le salon et la chambre du dessus (celle qui est donc à plus d'1m), qui se trouvent en retrait par rapport à la cuisine et le garage et des chambres au dessus de ces derniers.

Réponse 9 / 9

salva57 Messages postés 734 Date d'inscription jeudi 22 janvier 2009 Statut Membre Dernière intervention 12 novembre 2016 197
Modifié par salva57 le 17/06/2015 à 08:07

Bonjour,

Si le PLU doit être modifié c'est le moment de proposer des modifications à votre mairie. Dans les villages c'est plus facile en raison de la proximité avec les élus, dans une grande ville c'est autre chose...
Les PLU contiennent parfois des erreurs ou des omissions qui posent problème. Par exemple chez moi lorsque j'ai fait un permis de construire pour une véranda il a été refusé par la DDT au motif que dans le PLU il était écrit que les murs doivent être crépis et la toiture en tuile. Dans une véranda tout est en verre!!!
Mais j'ai eu l'accord de la mairie qui est passé au dessus de la DDT.

Une autre boulette dans le PLU. Toutes les fenêtres devaient être plus haute que large donc il était impossible de faire une baie vitrée.

Salutations.

Josh Randall Messages postés 26564 Date d'inscription dimanche 16 avril 2006 Statut Modérateur Dernière intervention 6 octobre 2024 8 255
17 juin 2015 à 19:15

Salut

Mais j'ai eu l'accord de la mairie qui est passé au dessus de la DDT.

La Mairie a rendu une décision en contradiction de son propre PLU et donc illégale. Cette décision était attaquable par un tiers. Comme tu aurais pu attaquer le PLU si tu avais estimé cette règle illégale en cas de refus.

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