Calcul PV immo sur vente bien précédemment donné en nue-propriét

pourquoi me posez-vous ces questions ?

Juste pour perdre mon temps !!!

Non je plaisante,

Si c'est le même, mais il arrive que la plus value soit exonérée, c'est la raison pour laquelle je vous pose ces questions.

Cela n'était pas votre résidence principale, O.K. et maintenant, c'est votre résidence principale ?

Est ce la résidence principale du nu propriétaire ?

En quelle année avez vous acquis le bien ?

gayomi pourquoi faire la distinction entre vente par le nu-propriétaire et par l'usufruitier ?
Ben parce que c'est comme ça qu'il faut faire et pi c'est tout !
Plus sérieusement, le calcul de la PV se fait sur le prix de cession diminué du prix d'acquisition (ou évaluation si donation ou succession).
L'impôt sur la PV est un impôt "personnel" lié à chaque vendeur. Au cas particulier, vous êtes 2 vendeurs et le bien n'est pas entré dans vos patrimoines à la même date ni avec la même valeur. Il convient donc de distinguer les 2 calculs.

L'usufruitier n'est plus sensé être propriétaire du bien donc cela ne devrait pas/plus lui être possible de le vendre ????
Une fois la donation réalisée, la propriété du bien a été démembrée et chacun de vous 2 est propriétaire de droits dans le bien (U pour vous NP pour le donataire). Chacun vend ce dont il est propriétaire...et chacun aura droit son propre calcul d'impôt sur la PV. Le notaire retiendra le montant de l'impôt dû par chacun sur le prix de vente qui revient à chacun.

Faut-il faire intervenir le barème nue-propriété/usufruit dans ces 2 prix à retenir ??

Le prix d'acquisition de sa nue propriété est déjà mentionné dans l'acte qui le titre,

Pour le prix de cession de la nue propriété, effectivement il faut se servir du barème.

Ceci dit Nue propriétaire et usufruitier peuvent convenir d'une répartition différente du prix de vente.

ce qui veut dire que pour que le donataire ait un réel avantage à se voir donné la nue-propriété d'un bien...il ne faut surtout pas qu'il y ait vente de ce bien du vivant de l'usufruitier..c'est bien cela ??

Pas du tout, le donataire a toujours (sauf cas très particulier) avantage à recevoir la nue propriété puisqu'elle ne lui a rien coûté et que ce n'est pas lui qui supporte les charges courantes du bien.

L'usufruitier n'est plus sensé être propriétaire du bien donc cela ne devrait pas/plus lui être possible de le vendre ????

Bien sûr que si, il est toujours propriétaire de son usufruit et il peut procéder à la cession de cet usufruit quand il veut.

Ceci dit Nue propriétaire et usufruitier peuvent convenir d'une répartition différente du prix de vente.
En-effet, mais sur le plan civil uniquement. C'est-à-dire sur la part du prix qui revient concrètement à chacun, part sur laquelle le notaire retiendra l'impôt sur la PV).
Cependant, au plan fiscal peu importe ce qui est fait sur le plan civil, pour le calcul de la PV, c'est le barème fiscal de l'usufruit qui sera utilisé.

cependant à quoi correspondent les ??? dans votre calcul de l'imposition ?
Les ??? correspondent au taux appliqué pour le calcul de l'impôt. Je n'ai pas voulu rentrer dans le détail du calcul de l'impôt mais en rester au stade du calcul de la base, histoire de ne pas compliquer... D'où les ???

Pour moi un nu-propriétaire était comme un "propriétaire" quand l'usufruitier n'était que "locataire" ayant la jouissance du bien jouissance qu'il peut accorder au nu-propriétaire comme c'est mon cas avec mon fils qui profite de cette maison comme moi de temps en temps.
Aux yeux de la loi, la propriété se scinde en 2 notions que sont la NP et l'U.
L'usufruit est le droit d'occuper un bien et de le louer en en percevant les loyers.
La nue-propriété, c'est le reste, les murs en quelque sorte mais sans avoir le droit d'occuper le le bien sauf si l'usufruitier en donne son accord. Voilà pur les grandes lignes (volontairement très schématiques).

Bien sûr que si, il est toujours propriétaire de son usufruit et il peut procéder à la cession de cet usufruit quand il veut.
Ok mais je ne pensais pas qu'il pouvait encore vendre le bien après en avoir donné la nue-propriété ou alors avec accord du nu-propriétaire et récupérer une partie de la vente en fonction du barème qui a servi à déterminer taux pour nue-propriété et celui pour l'ususfruit.
Je ne comprends pas votre interrogation. Une fois la donation effectuée, vous êtes toujours propriétaire mais d'une partie seulement du bien (l'U), votre fils étant désormais propriétaire de la NP que vous lui avez donnée.
En théorie, et sous certaines conditions, chacun peut vendre ce dont il est propriétaire (l'U seulement pour vous, la NP seulement pour votre fils).
Concrètement, les ventes ne se concluent en général que pour la totalité du bien, l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent être d'accord sur le fait de vendre, sur le prix de vente et sur le choix de l'acquéreur. Toutes les parties (votre fils, vous, l'acquéreur) doivent signer toutes les étapes de la vente.

1/ quel serait le mode de calcul de la PV immobilière après mon décès ?
A supposer que votre fils n'occupe toujours pas le bien à titre de résidence principale, là-encore, 2 calculs seront faits :
- le 1er pour déterminer l'impôt sur la PV dû sur la NP (reçue à la date de la donation pour une certaine évaluation)
- le 2nd pour déterminer l'impôt sur la PV dû sur l'U (reçu à la date de votre décès pour une autre évaluation)
Le notaire additionnerait les 2 montants pour obtenir l'impôt global à déduire du prix à verser à votre fils.

2/ et si mon fils et moi NOUS vendons cette maison pour en acheter une autre ailleurs comment cela se passerait-il ?
Aucun changement en ce qui concerne le calcul de l'impôt sur la PV.
Et vous deviendriez propriétaire du nouveau bien dans la même configuration de démembrement de propriété que pour le bien actuel.

soit mon notaire, consulté il y a a 4 ans et demi environ pour mon testament ET qui m'a conseillé et renseignée sur la donation de nue-propriété (de ce bien), a fait défaut de conseil sur le plan fiscal. Vous allez me dire que cela n'est pas son job mais quand même.
Parce que si le barème nue-propriété/usufruit intervient lors de la vente du bien à mon décès, avec une imposition à ce jour (et qui ne devrait, en principe, aller qu'en se dégradant) de 34,5% sur les PV immobilière, alors je ne vois absolument pas l'intérêt de cette donation faite, certes, tardivement, puisque à 74 ans ???
J'ignore ce qui s'est dit entre le notaire et vous mais si vous aviez déjà dans l'idée de vendre ce bien, faire une donation n'était en-effet pas forcément opportun.
Et en-effet, le barème NP/U intervient lors de la vente. Comment en serait-il autrement, ne serait-ce que pour vous répartir le prix de vente ?

Je crois qu'il va falloir que je lise toutes vos réponses "à tête reposée" et avec beaucoup d'attention var il y a vraiment quelque chose que je ne comprends pas...avant de m'en ouvrir à mon notaire !
Et n'hésitez pas à relancer la discussion. Je ne suis pas toujours disponible mais d'autres intervenants prendront le relais...et seront peut-être plus clairs dans leurs explications :-)

"oui l'usufruitier est en vie..c'est moi et je voudrais envisager vente de mon vivant car clause de ré-emploi dans ma donation et vente après mon décès"
Laurianne06 - 06/02/201 à 10h34

"Car je n'ai jamais parlé de vente de mon vivant."
Laurianne06 - 07/02/2015 à 13h09

Vous êtes sûr que votre migraine va mieux ? Et encore, je suis gentille^^

Je persiste à dire qu'il n'était nulle part précisé dans votre question initiale de vente après votre décès mais soit !

la question dont celle qui me préoccupe le plus : sa vente après mon décès et les incidences futures en matière d'imposition sur PV immobilière pour mon fils
Et bien, je vous répondrais qu'à l'impossible nul n'est tenu, n'est-ce pas ? Et comme j'ignore la date à laquelle vous décéderez tout autant que la législation qui sera en vigueur à cette date...je vais stopper là.

Bien cdt.

Bonjour. Et je "souhaite bien du plaisir" à votre notaire.......