Régulariasation de charges

De nombreuses questions portent sur les régularisations des charges locatives.

La loi prévoit en effet que celles-ci ne constituent en rien un bénéfice pour le bailleur mais représentent le simple remboursement des frais avancés par ce dernier, par le locataire

Il n'est donc pas question de refuser le montant de celles-ci dès lors qu'elles sont justifiées par les documents comptables établis par le syndic et validés lors de l'assemblée générale de la copropriété (arrêté des comptes).

Il semble par ailleurs que la loi permette au bailleur de revenir a posteriori sur le montant des charges à condition de pouvoir en justifier le bien fondé. En clair, si pour une raison "x", un bailleur a négligé de réactualiser le montant des provisions vis à vis de son locataire alors que le montant des charges (locatives) que lui même à versé au syndic de la copropriété a sensiblement augmenté , il semble (mais cela reste à confirmer) que la loi lui permette de se "réveiller" et de faire valoir ses droits auprès de son locataire.

D'où ma question (qui rejoint celles déjà posées par d'autres internautes mais qui n'ont pas eu de réponse précisément sur ce point, selon moi):

Le bail est en fait un contrat entre 2 personnes physiques (ou morales) selon lequel il est arrêté:
- un montant de loyer (révisable chaque année à la date anniversaire en fonction de paramètres et d'indices officiels qu'il n'y a pas lieu de développer car hors sujet dans le cas présent);
- un montant de provisions pour charges (locatives) . ce montant n'étant qu'une estimation desdites charges et ré ajustables en fin année budgétaire, c'est à dire une fois les comptes arrêtés et validés lors de l'assemblée générale. Le locataire reçoit donc de son bailleur ou du gestionnaire un document lui signifiant ,soit un trop payé (le crédit résultant étant souvent déduit des loyers suivants) soit un moins payé (montant qui est alors inscrit au débit du compte du locataire payable dans un délai raisonnable par ce denier).

Or, s'il est bien question d'une provision "ajustable", elle n'en demeure pas moins un élément important du loyer et appréhendé comme tel par le locataire. En clair, quand ce dernier signe le bail (et par là même accepte le contrat de location) c'est en tenant compte du loyer total , c'est à dire loyer nu + provisions pour charges. Il importe donc que ces provisions soient le plus réalistes possibles car il en va de la capacité du locataire à pouvoir honorer son contrat (être en mesure de pouvoir financièrement payer son loyer).

Aussi, il convient que les provisions mentionnées dans le bail reflètent l'arrêté des comptes de l'année précédente et les prévisions de charges validées par la dernière assemblée générales.


Si ces conditions sont respectées, comment se fait-il que nombreux sont les locataires qui après seulement quelques mois d'occupation voient non seulement le montant des provisions pour charges augmenter de près ou plus de 50 % mais sont redevables rétroactivement dans les mêmes proportions ?

Puisqu'il est question d'un contrat, chacune des parties se doit d'en respecter les clauses et toute modification unilatérale rend ledit contrat caduc.
Dans le cas présent, l'équilibre du contrat (bail) n'est plus respecté (variation des charges de près ou plus de 50 % aux dépends du locataire) voire modifié à titre rétroactif dans les mêmes proportions.
Aussi, comment la loi peut- elle donner raison au bailleur au dépends du locataire alors que:
- il revenait au premier de fournir les éléments réalistes lors de la signature de l'acte ?
- la variation du montant des provisions pour charges est d'une telle proportion (égale ou supérieure à 50 %) qu'elle remet en cause l'équilibre du contrat (bail)?

Mon développement est certes long mais une de mes filles est prochainement appelée à comparaître devant le Tribunal d'instance (Paris 14ème) pour régler le litige (rappel de charges de 140 € pour 11 mois d'occupation alors que ses provisions mensuelles pour un studio étaient de 20 € mensuelles, soit une régularisation de plus de 60 %)de ) qui l'oppose à son ex-bailleur et à l'agence gestionnaire de l'appartement.

Aussi, merci pour les précisions que les internautes spécialisés pourront m'apporter .

Pamir33