Vente par adjudication : recouvrer les impayés

Bonjour, Mon frère a acheté une maison par vente par adjudication en juin 2013. L'ancien propriétaire avait un arriéré de charges d'ASL (et non de charges de copropriété) de 10 ans, soit un montant global de 300 euros.
Comme l'achat de la maison s'est fait par vente par adjudication au TGI, il est stipulé dans le cahier des conditions de vente que le nouvel acquéreur n'est redevable des charges qu'à compter de la date d'adjudication.
Mon frère s'était entretenu avec le Président de l'ASL il y a 6 mois, qui lui avait bien confirmé que ce n'était pas à lui de régler cet arriéré, et que cette somme serait déclaré en perte dans les comptes de l'ASL (compte 677 : pertes sur créances irrécouvrables).
L'assemblée Générale annuelle des propriétaires va avoir lieu début décembre, et de ce fait, le trésorier de l'ASL le relance encore au sujet de ces impayés. Il insiste vraiment sur le fait que c'est bien à lui de payer cet arriéré, et s'appuie pour cela sur le texte de loi suivant :
- L'article 3 de l'Ordonnance N° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires (décret d'application n°2006-504 du 3 Mai 2006). Il s'appuie aussi sur le fait qu'il ne s'agit pas d'une copropriété mais d'une ASL de type pavillonnaire et que la nature des charges d'ASL est très particulière et totalement différente de charges de copropriété. Les ASL n'ont rien à voir avec la loi copropriété 65-557 du 10 Juillet 1965, modifiée par la loi SRU du 13 décembre 2000. En dehors des articles cités ci-dessous, la loi du 10 Juillet 1965 ne s'applique pas à l'ASL.
L'article 3 de cette ordonnance dit ceci :
« Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre. En cas d'usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l'association. Il informe l'usufruitier de la création ou de l'existence de l'association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l'usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l'association et l'informera des décisions prises par celle-ci. Lors de la mutation d'un bien compris dans le périmètre d'une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l'association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. »
Effectivement, cet article dit bien clairement que les dettes de charges d'ASL ne sont pas personnelles et qu'elles sont dues par le nouveau propriétaire si elles n'ont pas été payées car les charges d'ASL sont rattachées au bien et non à l'ancien propriétaire.

L'article 6 de cette ordonnance dit également ceci au sujet de la garantie de créance d'une association vis à vis de l'un de ses membres (hypothèque légale sur les immeubles de ce membre compris dans le périmètre de l'association) :
« Les créances de toute nature d'une association syndicale de propriétaires à l'encontre d'un de ses membres sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de ce membre compris dans le périmètre de l'association. Les conditions d'inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles prévues aux trois premiers alinéas de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. ».

Pouvez-vous svp me confirmer si c'est l'ordonnance de 2004 qui prévaut ou si c'est le jugement de vente par adjudication du TGI qui prévaut ? QUI A RAISON ???

Si effectivement, le jugement prévaut, je pense que c'était le rôle de l'ASL de recouvrer les impayés durant la procédure de vente judiciaire et de s'inscrire comme créancier auprès du liquidateur judiciaire ou de l'avocat vendeur.

Merci pour votre aide et vos réponses !