De mère à fils unique, comment transmettre un bien immobilier

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Agée de 78 ans, je possède un appartement à Paris d'une valeur d'environ 300.000 euros plus des liquidités
de 40.000 euros environ et une mini assurance vie de 30.000 euros.

J'ai un fils unique de 40 ans pour lequel je souhaite une transmission avec, bien sur, un minimum de frais
de succession.

Je me pose donc la question de l'éventualité de lui faire, dès maintenant, une donation nue propriété sur
mon appartement, me réservant l'usufruit.
Serait-ce avantageux pour lui ? ( ou les frais sont-ils quasi équivalents ?)

Merci de me répondre avec précision. Bien cordialement.

1 réponse

bonjour, Il faudrait voir votre notaire pour qu'il vous chiffre tout ça.

Généralement, la donation revient moins cher, mais la part de l'usufruit baisse plus l'âge du donateur avance. Donc il faudrait vous faire chiffrer tout ça par la notaire.

Il faudrait savoir aussi si votre fils souhaite garder cet appartement ou plutôt le vendre, plus tard. Dans le cas où il le revendrait, il paierait les frais avec les frais avec l'argent de la vente. Votre fils a-t-il son propre appartement ou est-il locataire ?

Si vous faites donation, il ne faut pas surestimer le prix, on se tient plutôt dans la fourchette basse très basse même, puisque les frais sont proportionnels au prix estimé. Faut tenir compte aussi que l'immobilier n'est pas au mieux de sa forme actuellement.

Attention malgré tout de ne pas trop vous démunir, car dans le cas où vous auriez besoin d'aller en maison de retraite (on ne choisit pas d'y aller la plupart du temps, mais l'état de santé peut vous y contraindre). Il faut savoir que ça coûte très cher chaque mois, et que peu de retraites suffisent pour payer.
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Je n'ainullement l'intention d'aller en maison de retraite; je saurai partir avant. J'en ai vécu toutes
les tares avec ma propre mère qui en est décédée.
Mon fils vendra cet appartement.
Merci pour votre répnse meme si elle ne répond pas à ma question qui est de savoir si c'est avantageux ou non pour l'héritier. (les frais de donation pouvant etre assumés par le donataire, non ?)
Par ailleurs, quelle est la différence entre donation nue propriété ET "donation partage" ?
Merci. Cordialement
Bonjour,

Si on s'en tient à votre question sans se préoccuper de savoir comment vous financerez vos vieux jours, alors oui bien sûr il est avantageux, pour votre fils, de lui donner la nue-propriété de votre bien maintenant (avant vos 81 ans) puisqu'il ne paiera des droits que sur 70% de sa valeur soit 210 000€ (sur 80% après vos 81 ans, sur 90% après vos 91 ans), moins les 100 000€ d'abattement auxquels il a droit, donc sur 110 000€ (et vous pouvez aussi payer les droits vous-même, comptez environ 20% soit 22000€ plus les frais de notaire). A votre décès il sera plein propriétaire et n'aura aucun droit ni aucun frais sur ce bien immobilier, et si vous décédez plus de 15 ans après la donation il aura encore droit à un abattement de 100000€ pour le reste de votre succession (sous réserve de changements des règles fiscales à venir)

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/3573-valeur-de-l-usufruit-bareme-fiscal-et-administratif

je saurai partir avant
Un peu présomptueux tout de même, un AVC vous laissant incapable de réagir ni de vous prendre en charge peut arriver très soudainement à n'importe qui.
Le premier à qui on demandera de financer vos frais sera votre fils bien entendu, ainsi que son épouse et ses enfants s'il en a.
Ayant déjà donné la nue-propriété mais conservé l'usufruit de votre appartement, ni votre fils ni vous-même n'aurez le droit de le vendre sans l'accord de l'autre. Et si vous-même n'êtes plus juridiquement capable (maladie, vieillesse...), votre fils aura besoin de l'accord du juge des tutelles pour prendre n'importe quelle disposition à propos de ce bien, autant d'années que vous mettrez à disparaître.

quelle est la différence entre donation nue propriété ET "donation partage" ?
L'un n'a rien à voir avec l'autre.
La donation-partage n'a pas lieu d'être envisagée dans votre cas puisque votre fils est unique et votre bien aussi ; on partage lorsqu'il y a plusieurs héritiers et plusieurs biens.
La donation de nue-propriété permet au donateur de continuer à jouir du bien jusqu'à son décès, bien que le logement en question appartienne déjà à quelqu'un d'autre (le donataire).

Cdlt
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