Distinction bâtiment / construction pour zone non-aedificandi
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Josh Randall Messages postés 28164 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
Josh Randall Messages postés 28164 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
Bonjour,
je possède un terrain de 576 m² dans un lotissement. Une bonne partie de ce terrain (bande de 8 m le long d'une route départementale, soit 160 m²) est classée comme non aedificandi.
Cette restriction n'est pas inscrite au PLU mais uniquement dans le règlement du lotissement.
Ce règlement précise que dans cette zone, aucun bâtiment ne pourra être construit.
Je souhaite faire construire une piscine, et je n'ai pas de beaucoup de choix sur son implantation que de "mordre" en partie sur cette zone de non aedificandi.
En cherchant un peu, j'ai trouvé que juridiquement, une piscine était une construction et non un bâtiment. Je pensais donc pouvoir la réaliser dans cette zone de non aedificandi (le local technique étant lui en dehors de la zone).
J'ai donc déposé en mairie une déclaration de travaux en précisant qu'il s'agissait d'une construction et non d'un bâtiment, mais la mairie a refusé ma demande (pour eux toute construction est interdite).
Selon vous, qui a tort ? Est-ce que je devrai essayer d'aller plus loin ou est-ce que j'ai toutes les chances d'être débouté, quelque soit ma demande ou recours ?
merci de votre aide.
Loïc
je possède un terrain de 576 m² dans un lotissement. Une bonne partie de ce terrain (bande de 8 m le long d'une route départementale, soit 160 m²) est classée comme non aedificandi.
Cette restriction n'est pas inscrite au PLU mais uniquement dans le règlement du lotissement.
Ce règlement précise que dans cette zone, aucun bâtiment ne pourra être construit.
Je souhaite faire construire une piscine, et je n'ai pas de beaucoup de choix sur son implantation que de "mordre" en partie sur cette zone de non aedificandi.
En cherchant un peu, j'ai trouvé que juridiquement, une piscine était une construction et non un bâtiment. Je pensais donc pouvoir la réaliser dans cette zone de non aedificandi (le local technique étant lui en dehors de la zone).
J'ai donc déposé en mairie une déclaration de travaux en précisant qu'il s'agissait d'une construction et non d'un bâtiment, mais la mairie a refusé ma demande (pour eux toute construction est interdite).
Selon vous, qui a tort ? Est-ce que je devrai essayer d'aller plus loin ou est-ce que j'ai toutes les chances d'être débouté, quelque soit ma demande ou recours ?
merci de votre aide.
Loïc
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6 réponses
Bonjour. Première remarque: le règlement de lotissement s'impose à l'autorité administrative.
encore faut-il interpréter ce règlement correctement.
Une piscine non couverte et enterrée est une construction et non un bâtiment (jurisprudence).
L'interprétation doit donc être la suivante:
si toute construction est interdite , la piscine l'est également.
Si tout bâtiment est interdit, il ne peut y avoir opposition à la réalisation d'une piscine non couverte , fût-elle enterrée.
Adressez un recours gracieux au maire en lui demandant de revoir sa position eu égard à la jurisprudence.
Si vous n'obtenez pas satisfaction,vous adressez un recours hiérarchique au Préfet, le maire agissant en matière d'urbanisme comme un représentant de l'Etat et non de la commune.
encore faut-il interpréter ce règlement correctement.
Une piscine non couverte et enterrée est une construction et non un bâtiment (jurisprudence).
L'interprétation doit donc être la suivante:
si toute construction est interdite , la piscine l'est également.
Si tout bâtiment est interdit, il ne peut y avoir opposition à la réalisation d'une piscine non couverte , fût-elle enterrée.
Adressez un recours gracieux au maire en lui demandant de revoir sa position eu égard à la jurisprudence.
Si vous n'obtenez pas satisfaction,vous adressez un recours hiérarchique au Préfet, le maire agissant en matière d'urbanisme comme un représentant de l'Etat et non de la commune.
Bonjour
Cpendant, elle précise bien que "si le règlement de lotissement approuvé est le seul document à prévoir l'existence d'une servitude non aedificandi et s'il n'a pas fait l'objet d'une contractualisation (par exemple, par incorporation de ses dispositions dans le cahier des charges ou dans l'acte de vente), au bout de dix ans suivant l'autorisation de lotir, les dispositions du règlement qui n'ont pas été expressément maintenues deviennent caduques (article L. 442-9 du code de l'urbanisme)".
Par contre "En cas d'incorporation des dispositions du règlement dans le cahier des charges ou dans l'acte de vente, ces dispositions auront valeur contractuelle et devront être respectées, sans limite de délai, dans les relations entre colotis."
En cherchant un peu, j'ai trouvé que juridiquement, une piscine était une construction et non un bâtimentqCe n'est pas ce que dit cette réponse ministérielle de 2008.
Cpendant, elle précise bien que "si le règlement de lotissement approuvé est le seul document à prévoir l'existence d'une servitude non aedificandi et s'il n'a pas fait l'objet d'une contractualisation (par exemple, par incorporation de ses dispositions dans le cahier des charges ou dans l'acte de vente), au bout de dix ans suivant l'autorisation de lotir, les dispositions du règlement qui n'ont pas été expressément maintenues deviennent caduques (article L. 442-9 du code de l'urbanisme)".
Par contre "En cas d'incorporation des dispositions du règlement dans le cahier des charges ou dans l'acte de vente, ces dispositions auront valeur contractuelle et devront être respectées, sans limite de délai, dans les relations entre colotis."
Et bien finalement j'ai eu gain de cause, la mairie m'a donné un avis favorable à ma demande.
Ne reste plus qu'à la construire cette piscine ...
Ne reste plus qu'à la construire cette piscine ...
Bonjour Randall. Cette réponse ministérielle n'a que la valeur d'une réponse ministérielle , c'est-à-dire aucune valeur juridique quant à la notion de construction ou de bâtiment, distinction nettement affirmée par la jurisprudence tant judiciaire qu'administrative.
cordialement
cordialement
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Certes mais mais la question se pose de ce que peux indiquer le PLU sur ce secteur. Si c'esle PLU qui prévaut, et que ce dernier indique que toute construction est interdite, alors la piscine n'a plus lieu d'être.
A confirmer donc...
A confirmer donc...
bonjour,
j'ai eu un RDV ce midi avec l'adjoint à l'urbanisme de ma commune.
Après avoir exposé le pourquoi de ma visite, il m'a expliqué que bien que le règlement du lotissement indique que les bâtiments (et donc implicitement les constructions autorisées) dans la zone non aedificandi, l'interdiction venait du code de l'urbanisme.
Après recherche dans ce code, je ne trouve nulle part définition de la zone non-aedificandi.
Il m'a conseillé de provoquer une AG du lotissement pour faire modifier le règlement, et que si cela était accepté, que la mairie pourrait faire des exceptions pour les piscines (après consultation et accord de son service juridique)
C'est là que je ne comprends pas :
- soit le refus qui m'a été fait provient du code de l'urbanisme (ce qu'il ma affirmé), et je ne vois pas en quoi la modification du règlement du lotissement changera quoi que soit, ce règlement ne pouvant déroger au code l'urbanisme
- soit le refus est motivé par le respect du règlement du lotissement, ce qui est le cas dans ma demande, et donc pas de raison de me refuser ma DT
Il m'a ensuite dit qu'une piscine était soumise aux même règles q'un bâtiment, se basant sur une réponse du Ministère de l'écologie lors des questions au gouvernement (http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-24015QE.htm mais cela n'est qu'un avis (même d'un ministre) et non une vérité juridique (merci Gasc).
Je lui ai alors présenté une décision du conseil d'état précisant qu'une piscine est une construction et non un bâtiment (330306 du 074/04/2011).
Il a fait une copie du document, me disant que cela pouvait changer la donne ...
Bref en sortant j'étais un peu abattu par cette histoire de code l'urbanisme, mais ne trouvant rien dans ce code qui m'interdit de construire ma piscine, l'espoir revient !
Je vous tiens informé, la mairie devant me donner une réponse sous 2 semaines.
Ps : Je précise que c'est une nouvelle municipalité en place depuis 4 mois, qui ne connait pas forcément encore bien ses sujets, et je pense que les explications (pour moi pas forcément justes) qui m'ont été données sont plus dues à cette non-connaissance qu'à une volonté de mentir pour "avoir raison".
Mais peut-être suis-je trop naïf ...
j'ai eu un RDV ce midi avec l'adjoint à l'urbanisme de ma commune.
Après avoir exposé le pourquoi de ma visite, il m'a expliqué que bien que le règlement du lotissement indique que les bâtiments (et donc implicitement les constructions autorisées) dans la zone non aedificandi, l'interdiction venait du code de l'urbanisme.
Après recherche dans ce code, je ne trouve nulle part définition de la zone non-aedificandi.
Il m'a conseillé de provoquer une AG du lotissement pour faire modifier le règlement, et que si cela était accepté, que la mairie pourrait faire des exceptions pour les piscines (après consultation et accord de son service juridique)
C'est là que je ne comprends pas :
- soit le refus qui m'a été fait provient du code de l'urbanisme (ce qu'il ma affirmé), et je ne vois pas en quoi la modification du règlement du lotissement changera quoi que soit, ce règlement ne pouvant déroger au code l'urbanisme
- soit le refus est motivé par le respect du règlement du lotissement, ce qui est le cas dans ma demande, et donc pas de raison de me refuser ma DT
Il m'a ensuite dit qu'une piscine était soumise aux même règles q'un bâtiment, se basant sur une réponse du Ministère de l'écologie lors des questions au gouvernement (http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-24015QE.htm mais cela n'est qu'un avis (même d'un ministre) et non une vérité juridique (merci Gasc).
Je lui ai alors présenté une décision du conseil d'état précisant qu'une piscine est une construction et non un bâtiment (330306 du 074/04/2011).
Il a fait une copie du document, me disant que cela pouvait changer la donne ...
Bref en sortant j'étais un peu abattu par cette histoire de code l'urbanisme, mais ne trouvant rien dans ce code qui m'interdit de construire ma piscine, l'espoir revient !
Je vous tiens informé, la mairie devant me donner une réponse sous 2 semaines.
Ps : Je précise que c'est une nouvelle municipalité en place depuis 4 mois, qui ne connait pas forcément encore bien ses sujets, et je pense que les explications (pour moi pas forcément justes) qui m'ont été données sont plus dues à cette non-connaissance qu'à une volonté de mentir pour "avoir raison".
Mais peut-être suis-je trop naïf ...
La législation juridique et financière évolue en permanence...
merci pour ces informations qui confirment ce que je pensais.
je vais effectivement prendre RDV avec la mairie pour essayer d'expliquer la situation (même si je l'avais déjà fait dans un courrier accompagnant la déclaration de travaux).
Et s'il y a toujours refus j'irai voir en préfecture.
Loïc