loyers trop verses au bailleur

Question

bonjour,

actuellement en procès avec mon ancien bailleur pour diverses raisons, il nous réclame sa somme de 12800 euros pour refaire sa maison qui a été déclaré par le service hygiène de la mairie pleine d humidité (100 % sur plusieurs murs et  pleine de moisissures, ce qui a engendre des problèmes de santé respiratoire pour moi et mon fils ainé : dossier médical a l appui)
apres conclusions de mon avocate qui réclame des indemnités pour ma famille pour le préjudice suivi la réponse adverse nous fait passer pour des afabulateurs et des menteurs puisque étant donne que c'était notre voisins direct j'allais le voir régulièrement pour ces désagréments il me promettait d'effectuer les travaux nécessaires aux beaux jours mais rien n a jamais été fait. d'ou l appelle au service hygiéne avant notre départ pour que au moins cela soit acté par des agents de l'etat.
suite a la réponse de leur avocat nous faisant passe pour des menteurs je me suis aperçu que sur ces 7 années passées dans cette maison le loyer de départ sur le bail était a 725 € et a termin? a 878 €.(sans les charges) donc en reprenant l'indice d'augmentation des loyer de l'insee le bailleur n a jamais suivi cet indice et du cout sur 7 ans nous avons trop payé près de 6600 €. est il possible de leur réclamer ces sommes indument versées ? en plus je me suis aperçu que sur une seule année il y avait eu 2 augmentations...
en ce qui concerne les charges, le bail précisait 40 € de charges d'eau (un compteur pour 5 maisons sans décompteur individuel) mais une années il nous a réclamé 70 € puisque l'on consommai beaucoup plus (comment peut on prouver cette conso ? actuellement dans une nouvelle maison sur un an nous avons consommés 480 € d'eau) puis il nous a réclamé de la consommation électrique pour la barrière automatique ainsi que des charges de poubelles (tout cela ne figurant pas sur ce bail juste des charges d'eau)

merci d'avance pour votre réponse

sandrine A

ASILLY · Answer

Bonjour
       "Loyer trop versé au bailleur"

A quelle date a été signé le bail ?
Quel était le trimestre de référence inscrit sur votre bail, lors de la signature ?

sansandadou · Answer

le bail a été signe au 1er février 2006 et comme le bail est aux mains de mon avocate, de mémoire il ne fait référence a aucun trimestre de référence donc je me suis basé sur la date de signature de ce bail. 
 merci
sandrine A

ASILLY · Answer

BOnjour
Votre bail fait obligaroirement référence à un trimestre.

La valeur de l'IRL est communiqué trimestriellement, mais n'est connue que vers le 10 du mois suivant la fin du trimestre.

En ce qui vous concerne, pour une signature de bail en Février 2006, la valeur connue à cette date est celle du 4ème trimestre 2005.  (à moins que votre bail fasse référence au 3è trimestre 2005 ?)
Etait-ce bien la base de vos calculs ??

sansandadou · Answer

oui très certainement, donc pour faire mes calculs je me suis basé sur ces fameux indices en prenant le loyer référant  de départ a 725 € et sur 7 ans il apparait un trop verse au bailleur de près de 6600 € . d'où ma question suis je en droit de lui réclamer cette somme indument versée en sa faveur quittance de loyer a l appui ?

merci

sandrine A

ASILLY · Answer

"Oui, très certainement"

Donc, vous n'êtes pas sur  !!

Si vous voulez réclamer, il faut  commencer par lui apporter les preuves de votre calcul prouvant son erreur. (année par année)

sansandadou · Answer

les calculs sont fait et font apparaitre cette énorme erreur de 6600 €  
calcule sur la base de 725 € indice 4e T  2006 pour commencer  le calcule a la date anniversaire de ce bail soit au 1er février 2007 ( entrée au 1er fev 2006 mais 1er calcul de la réévaluation  indiciaire au 1er fev 2007)

merci

sandrine A

ASILLY · Answer

Oui mais le premier  taux d'augmentation est calculé par rapport à l'IRL du 4e T. 2005 (si tel est le cas sur votre bail)

Si je regarde sur le PAP, le tableau mentionne que vous devriez au 1/2/2014 avoir un loyer de 841 Euros.
Puisque vous avez vos quittances, il doit etre facile de retrouver à quel moment se situe l'erreur.
Il suffit de prendre la calculette  !!  et l'indice de chaque 4ème trimestre de l'année précédente. lors de votre revalorisation anuelle.  (ou le tableau du PAP)

sansandadou · Answer

ok merci de votre reponse

en fait on est parti au 28 fev 2013 avec un loyer a 878 €

je vais refaire les calculs, et l'erreur est facile a trouver, c'est tous les ans puisque le bailleur augmentait comme bon lui semblait le loyer.

depart a 725 en 2006
apres leur augmentation :
 788 en 2007
813 en 2008
 848 en 2009
848 en 2010
860 en 2011
878 en 2012
et 878 en 2013

et j'ai trouvé exactement 6583,71 € que nous avons versés a tort

merci

sandrine A

sfr · Answer

bonjour,         Déjà, il faut refaire les calculs avec l'indice IRL, car l'indice INSEE n'est plus utilisé pour l'augmentation depuis de nombreuses années.  Vous pouvez aller voir l'ADIL où des juristes vous conseilleront gratuitement.

Pour les problèmes d'humidité, ça dépend si c'est une maison en rez-de chaussée avec des remontées venant du sol, ou bien si c'est dû au manque d'aération.
On dit sur tous les tons qu'il faut aérer, tous les jours, même l'hiver très rapidement, mais peu de gens le font et n'évacuent pas la vapeur d'eau qu'ils produisent eux même :  respiration, transpiration, cuisine, douches etc...Il y a aussi l'utilisation de chauffage tels que poêles à pétrôle qui saturent l'air d'humidité, et ne devraient pas être utilisé dans des maisons, ou alors, avec une aération suffisante en continu.

Ce n'est pas le tout de faire constater l'humidité, encore faut-il en connaître la cause.

ASILLY · Answer

Meme déjà à la première augmentation je ne trouve pas comme vous  !!

EN 2007 l'augmentation par rapport à 2006 est de 3.19% soit un loyer de 748,14 (basé sur 4e trim 2005)

C'est pour cela que je vous disais qu'il faut déjà que vous connaissiez au départ sur quel trimestre est calculé votre augmentation. Se référer à votre bail.

sansandadou · Answer

oui je vais regarder mieux et refaire les calculs et c'est bien l'irl que j'ai pris 
mais je pense que dans l idee je n ai pas tord et que de tout e facon j ai beaucoup trop paye

en tout cas merci

Sandrine A

marmenard · Answer

Bonjour
 Voyez avec la calculette de PAP : exacte , simple et facile
http://www.pap.fr/argent/calculettes/revision-de-loyer
 Pour que un loyer soit augmenté annuellement:
 il faut que ce soit écrit sur ce bail "augmentation annuelle selon l'indice" 
et l'indice de départ ou date de signature (avec les 2 c'est mieux)
  Si rien de précisé ce loyer ne peut être augmenté annuellement , c'est aussi le cas d'un bail verbal , pas d'augmentation car rien d'écrit

Si la somme à réclamer  dépasse les 4000 €  ce n'est plus de la compétence du tribunal d'instance ou de proximité sans avocat , mais celui de grande instance et avocat obligatoire
Avec la loi alur  ce n'est plus sur 5 ans que vous pouvez réclamer mais seulement sur 3 ans 
 C'est décompté a partir de la demande de de remboursement  que vous ferez en reco AR , pour datation certifiée , et en gardant au minimum un double

Loyers trop verses au bailleur

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