Regularisation des charges locatives
remix_suzuki
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marmenard - 6 juil. 2014 à 16:58
marmenard - 6 juil. 2014 à 16:58
6 réponses
Bonjour
Vous avez nettement besoin d'un info sur les charges
en voici un résumé du minimum à savoir:
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un simple remboursement
Toute charge demandée est à justifier
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.
Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.
Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.
Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années.
Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
Le propriétaire peut réajuster annuellement les provisions demandées ; il doit cependant le justifier par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation
Vous avez nettement besoin d'un info sur les charges
en voici un résumé du minimum à savoir:
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un simple remboursement
Toute charge demandée est à justifier
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.
Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.
Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.
Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années.
Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
Le propriétaire peut réajuster annuellement les provisions demandées ; il doit cependant le justifier par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation
Re
Non ,avance sur charges 40 € et en réel 110€
c'est une tromperie du bailleur et très courante pour louer plus vite
une agence n'est que intermédiaire entre vous et le proprio (un parasite)
existe sur le sujet de nombreuses jurisprudences et condamnations
Voir a votre tribunal de proximité ou au TI
Ici :http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1785.xhtml
voir http://universimmo-pro.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=8261
et bien d'autres avec l'ami Google
https://www.google.fr/?gws_rd=ssl#q=jurisprudence+avance+sur+charge+sous+%C3%A9valu%C3%A9es
Un passage remarquable , une saisine du tribunal d'instance du lieu de l'immeuble par la voie dite de la "déclaration au greffe" permet d'obtenir une convocation rapide du propriétaire et un jugement contradictoire exécutable simplement par voie d'huissier, sans avocat ni frais. (s'adresser pour cela au greffe du tribunal) !
Qui a dit que les propriétaires étaient en droit de faire n'importe quoi ?...
Non ,avance sur charges 40 € et en réel 110€
c'est une tromperie du bailleur et très courante pour louer plus vite
une agence n'est que intermédiaire entre vous et le proprio (un parasite)
existe sur le sujet de nombreuses jurisprudences et condamnations
Voir a votre tribunal de proximité ou au TI
Ici :http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1785.xhtml
voir http://universimmo-pro.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=8261
et bien d'autres avec l'ami Google
https://www.google.fr/?gws_rd=ssl#q=jurisprudence+avance+sur+charge+sous+%C3%A9valu%C3%A9es
Un passage remarquable , une saisine du tribunal d'instance du lieu de l'immeuble par la voie dite de la "déclaration au greffe" permet d'obtenir une convocation rapide du propriétaire et un jugement contradictoire exécutable simplement par voie d'huissier, sans avocat ni frais. (s'adresser pour cela au greffe du tribunal) !
Qui a dit que les propriétaires étaient en droit de faire n'importe quoi ?...
Xavier92100
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6 juil. 2014 à 11:19
6 juil. 2014 à 11:19
bonjour
la loi autorise le bailleur à régulariser les charges (en remontant d'ailleurs à 5ans avant qu'il n'y ai prescription)...ceci étant la jurisprudence considère que le bailleur doit fixer de facon "sincère" la provision pour charges....et la de ce que vous dites ce n'était pas le cas.
Je comprend que pendant toute la duré de votre occupation (et pas seulement une année) les charges ont été près du triple de la provision.
Je vous suggère de lui faire un RAR vous étonnant du montant de ces charges par rapport à la provision qui avait été fixé dans le bail mais aussi que le montant réelle ne vous soit communiqué que trois après et non chaque année comme c'est l'usage
Indiquez lui que la provision ne semble pas avoir été fixé de façon sincère et mettez le en demeure de vous communiquer les charges de l'année avant votre arrivé et tout éléments lui ayant servis à fixé cette provision de 40 euros par mois lors de la signature du bail.
Si le bailleur persiste il sera condamner pour manquement à l'obligation de sincérité il n'y a aucun doute.
Je vous suggère aussi d'entrer en contact oralement avec l'agence pour tenter de trouver un compromis qui vous éviter à vous et à eux un "procès"
PS il est admis que la provision mensuelle ne couvre pas la taxe pour les ordures ménagère donc pour cette partie des charges la vous n'y échapperez pas
la loi autorise le bailleur à régulariser les charges (en remontant d'ailleurs à 5ans avant qu'il n'y ai prescription)...ceci étant la jurisprudence considère que le bailleur doit fixer de facon "sincère" la provision pour charges....et la de ce que vous dites ce n'était pas le cas.
Je comprend que pendant toute la duré de votre occupation (et pas seulement une année) les charges ont été près du triple de la provision.
Je vous suggère de lui faire un RAR vous étonnant du montant de ces charges par rapport à la provision qui avait été fixé dans le bail mais aussi que le montant réelle ne vous soit communiqué que trois après et non chaque année comme c'est l'usage
Indiquez lui que la provision ne semble pas avoir été fixé de façon sincère et mettez le en demeure de vous communiquer les charges de l'année avant votre arrivé et tout éléments lui ayant servis à fixé cette provision de 40 euros par mois lors de la signature du bail.
Si le bailleur persiste il sera condamner pour manquement à l'obligation de sincérité il n'y a aucun doute.
Je vous suggère aussi d'entrer en contact oralement avec l'agence pour tenter de trouver un compromis qui vous éviter à vous et à eux un "procès"
PS il est admis que la provision mensuelle ne couvre pas la taxe pour les ordures ménagère donc pour cette partie des charges la vous n'y échapperez pas
Re
Vous dites :PS il est admis que la provision mensuelle ne couvre pas la taxe pour les ordures ménagère donc pour cette partie des charges la vous n'y échapperez pas
Exact mais toute charge devant êtres justifiée vous devez pouvoir le voir celle ci est sur la taxe foncière du proprio ,et payable au prorata d'occupation
Vous dites :PS il est admis que la provision mensuelle ne couvre pas la taxe pour les ordures ménagère donc pour cette partie des charges la vous n'y échapperez pas
Exact mais toute charge devant êtres justifiée vous devez pouvoir le voir celle ci est sur la taxe foncière du proprio ,et payable au prorata d'occupation
remix_suzuki
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5 juillet 2014
5 juil. 2014 à 23:15
5 juil. 2014 à 23:15
Je comprends ces charges, mon etonnement ce fait sur la difference + de 3 fois le montant des provisions . Ont ils le droit de mettre peu de charge sur provision quand le reel est si eleve ??? Je n n etais pas le 1 er locataire donc les charges devaient etre connu par l agence. Autre point le nouveau locataire paye le meme montant mais les charges sont passe a 110 euros donc je comprends pas comment on a peut en arriver la . Merci de vos conseils et experiences
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Xavier92100
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6 juil. 2014 à 15:12
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Oui effectivement on peut commencer par la : le bailleur ou l'agence doit vous fournir les justificatifs : copie des taxes fonciers montrant la "TOM" et copie des charges de copropriété
Re
Comme conseillé commencez par là
Au proprio et par défaut l'agence
Vous souhaitez avoir des précisions sur le montant annuel des charges locatives
Chaque mois, vous payez une provision pour charges et, une fois par an, vous recevez les comptes qui font apparaître soit que vous avez trop payé, soit que vous devez encore de l'argent à votre bailleur. Dans ce cas, est-ce bien à vous de payer ? Le seul fait que vous vous posiez la question montre que vous manquez de précisions. N'hésitez pas à les demander à votre bailleur ou au gérant : elles vous sont dues. Mais, pour une première demande, la lettre recommandée ne s'impose pas, et un courrier simple suffit.
De préférence au proprio ou son mandataire et copie simple vers agence si agence
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23, dernier alinéa, prévoit que, « un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ».
Lettre type à modifier à votre volonté
Madame, Monsieur,
Vous m'avez fait parvenir la régularisation des charges pour l'année passée, d'où il ressort que je vous devrais (...) euros.
Ce montant m'étonne, aussi vous serais-je reconnaissant(e)
(1) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur...), comme la loi le prévoit.
(2) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit. En fait ,vos tantièmes loués par vous
(3) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l'envoi du décompte de régularisation.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
Sans réponse 8 jours la même en reco AR et vous en gardez un double
Encore 8 jours et saisine du juge de proximité de votre logement loué
Et joindre votre copie
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1785.xhtml
Comme conseillé commencez par là
Au proprio et par défaut l'agence
Vous souhaitez avoir des précisions sur le montant annuel des charges locatives
Chaque mois, vous payez une provision pour charges et, une fois par an, vous recevez les comptes qui font apparaître soit que vous avez trop payé, soit que vous devez encore de l'argent à votre bailleur. Dans ce cas, est-ce bien à vous de payer ? Le seul fait que vous vous posiez la question montre que vous manquez de précisions. N'hésitez pas à les demander à votre bailleur ou au gérant : elles vous sont dues. Mais, pour une première demande, la lettre recommandée ne s'impose pas, et un courrier simple suffit.
De préférence au proprio ou son mandataire et copie simple vers agence si agence
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23, dernier alinéa, prévoit que, « un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ».
Lettre type à modifier à votre volonté
Madame, Monsieur,
Vous m'avez fait parvenir la régularisation des charges pour l'année passée, d'où il ressort que je vous devrais (...) euros.
Ce montant m'étonne, aussi vous serais-je reconnaissant(e)
(1) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur...), comme la loi le prévoit.
(2) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit. En fait ,vos tantièmes loués par vous
(3) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l'envoi du décompte de régularisation.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
Sans réponse 8 jours la même en reco AR et vous en gardez un double
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