régularisation des charges

Question

Bonjour,

J'ai un problème concernant la régularisation des charges du logement que j'occupe. Après avoir lu beaucoup de fils sur plusieurs forums je n'ai pas trouvé toutes les réponses correspondant à mon cas personnel.
Locataire d'un T2 depuis 12/2010 j'ai chaque mois payé des « provisions pour charges ». En revanche, les charges n'ont jamais été régularisées et cela dure depuis plus de 3 ans (je ne sais pas si cela était le cas avant mon arrivée)! L'immeuble comprend 12 appartements; l'immeuble est la propriété d'une SCI.

Mes questions:

1) Une SCI est elle tenue de procéder à une assemblée générale avant de réaliser la régularisation des charges?

2) Une SCI doit elle avoir à faire à un syndic ou peut elle agir en tant que propriétaire unique?

J'attends des réponses des personnes averties et vous en remercie par avance.

Les charges occasionnées par l'immeuble sont très faibles et la SCI qui joue sur l'ignorance des locataires en ne procédant pas à l'apurement des charges commet une infraction car la différence entre les dépenses réelles et la provision perçue lui permet d'engranger un bénéfice supplémentaire; il s'agit tout simplement d'une escroquerie.

dany311 · Answer

bonjour

si la SCI est propriétaire unique , elle gère elle même son immeuble
pas besoin de syndic
normalement , oui , elle est tenue à une AG annuelle pour l'arrêté des comptes envers ses actionnaires

pour obliger la SCI a vous fournir chaque année les justificatifs de vos charges , envoyez un courrier R/AR  demandant de fournir l'état des charges provisionnées et l'état des charges réelles.
https://lawperationnel.com/reclamer-le-decompte-de-charges-locatives
et
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/sanction-absence-regularisation-annuelle-charges-9128.htm#.U7CdYiyKCpo

cdlt

COCOTAILLE · Answer

Bonjour,

Merci dany311 pour cette réponse aussi rapide.

J'ai enfin réussi à contacter l'un des responsables de la SCI. Cela n'a pas été facile car son adresse qui est mentionnée dans le bail est inexacte. Il habite bien dans la rue indiquée mais à un autre numéro. J'ai bien essayé d'obtenir ses coordonnées avec l'agence immobilière mais elle est une spécialiste de la sourde oreille et je n'ai jamais eu de réponse. Je n'ai pas non plu eu de réponse à ma demande de régularisation formulée il y a déjà bientôt 3 semaines lorsque je suis passé à leur agence.
J'ai donc demandé au responsable de bien vouloir procéder à la régularisation des charges. Il apparu étonné de ma demande car, me dit il, l'agence immobilière fait aussi office de syndic et s'occupe de tout et que si elle ne l'a pas fait, les provisions pour charges doivent correspondre à peu de choses près aux dépenses réelles.
Si fin de semaine prochaine je n'ai pas de nouvelle je concrétiserai ma demande par recommandé avec A/R et vous tiendrai informés de l'évolution.

Néanmoins, j'ai deux questions:
1) Dois-je adresser le recommander au responsable du syndic ou à l'agence immobilière?

2) Je vis à Cayenne en Guyane Française, savez vous s'il y a t il des juges de proximité ici?

Cdt.

marmenard · Answer

Bonjour
Article 3 de la Loi d 6 juillet 1989 :
Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
-le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire
En l'absence des coordonnées  de votre propriétaire  reco Ar au mandataire

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément. 

Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants. Avec la loi Alur  ce n'est plus que 3 ans

Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques (au minimum annuelles) pendant le cours du bail.

COCOTAILLE · Answer

Bonjour,

L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 semble avoir été modifié par la LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6.

En effet, j'ai lu partout sur les forums que:

"Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires"

Alors que  en réalité avec cette modification de la loi ce n'est plus un mois pendant lequel  les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires mais SIX!

"Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires."

Quelqu'un peut il confirmer cela?

COCOTAILLE · Answer

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042120988/2020-10-25/

Régularisation des charges

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