rachat de crédits hypothécaire

Question

Bonjour, 

Un expert pourrait-il nous répondre, voilà, en 2010 suite à surendettement, nous avons trouver une banque qui acceptait notre demande d'emprunt pour un rachat de crédits hypothécaire et solder en même temps le reste dû de notre prêt immobilier. 

Dans la précipitation, nous avons accepter ce prêt, nous avons emprunter 98000€, en regardant l'échéancier jusqu'en 2032 (crédit de 22 ans), nous nous sommes rendus compte que nous allions rembourser 707€ pendant 22 ans cela fait  707€ x 264 mois au total : 186648€, la somme empruntée est de 98000€.

Dans des sites, j'ai fait des simulations d'emprunt, pour plus de 98000€ on arrive à des mensualités moins élevées que celles que nous remboursons actuellement. 

Nous pensions rembourser cette somme pendant 10 ans puis des mensualités moins importantes.

Est-ce normal ou faut-il que nous allions nous renseigner auprès d'un avocat.

Merci d'avance.

ginto5 · Answer

Bonjour,

Lors de la signature de ce prêt, la banque ne vous a-t-elle dpas remis un document détaillant toutes les mensualités de remboursement ?

moonlamontagne · Answer

Merci d'avoir répondu,

C'est un intermédiaire qui s'est chargé de notre dossier, vu l'urgence nous avons signés chez le notaire.

 la somme empruntée avait été divisée en deux catégories, on ne sait pas pourquoi, ce qui est sur c'est que l'on avait été obligés de demander à cette banque de nous envoyer un échéancier pour avoir une idée de ce qu'il fallait que l'on rembourse. 

Le taux de crédit est fixe, les dix premières années de remboursement ne servent pratiquement à rien puisque ça concerne des intérêts, par contre ce qui nous avait surpris c'est que de la  11ème année à la  22ème année les mensualités ne baissent pas pendant 264 mois nous remboursons 707 euros du premier au dernier mois.

Le taux ne dépassait pas les 4.5%


Les 98000 euros empruntés englobaient tout, notaire, intermédiaire etc....
Il est bien spécifié que l'on peut vendre notre bien au bout de 10 ans, ce qui veut dire que si c'était le cas au bout de 10 ans, il nous resterait à rembourses pratiquement la totalité de ce que nous avons emprunter, puisque les dix premières années passent aux oubliettes.

Merci de me répondre et de m'éclairer.

moonlamontagne · Answer

Notre bien avait été estimé à 135000 euros, nous avons emprunter 98000 euros à 4.5 % d'intérêts, et nous devons rembourser au total 186648 euros soit 135000, la valeur de notre bien hypothéquè plus 50000 de plus que la valeur de notre bien.

Je précise que nous ne contestons pas le fait qu'il faut rembourser ce que l'on nous a prêter,  c'est le montant total à rembourser qui nous parait énorme.

moonlamontagne · Answer

Ci-joint un exemple de simulation de rachat de crédit hypothécaire :

Regroupement par un nouveau prêt hypothécaire :
Solde prêt hypothécaire :	58.503 €
Indemnité, mainlevée :	1.487 €
Solde prêt personnel :	8.180 €
Ligne de crédit :	5.000 €
Prêt familial :	2.775 €
	
Total :	75.945 €
Notaire :	+ 2.350 €
AVANT 	APRES
983 €

	576 €
ou 472 €
 

Nouveau prêt de 78.295 € en 15 ans, taux : 4% = 576 € (ou 472 €/20 ans)

je rappelle que le montant total de l'emprunt est de 98000 tout compris, j'ai multiplier cette somme part 125 %, j'arrive à un montant total à rembourser de 122500 et non de 186648 euros.

moonlamontagne · Answer

Ce que l'on nous a jamais préciser et c'est peut être le cas, c'est que l'on rembourse 125 % de la valeur du bien estimé et non sur la somme globale empruntée. Cela change tout.

D'après ce que l'on a remarquer,  sur les documents du notaire et ce qu'indique l'échéancier, ce sont deux choses totalement différentes, surtout vu le taux d'emprunt.

Merci d'avance pour votre réponse.

moonlamontagne · Answer

Je viens de calculer la valeur de notre bien 135000 euros X 125 % cela fait : 168750 euros, on atteint même pas la somme que l'on doit rembourser, on est loin des 186648 euros de la banque.

Si le calcul se fait sur la somme empruntée, cela fait 98000 X 125 % cela fait 122500 euros.

C'est là que l'on ne comprend plus leur calcul de remboursement.

de 98000 à 186648 il y a plus de 190 %

ginto5 · Answer

D'ou sortez vous ces 125 %  ???

moonlamontagne · Answer

Je l'ai trouvé dans l'exemple de simulation, merci de me répondre et de me dire ce que vous en penser, par rapport au calcul nous concernant, merci d'avance

ginto5 · Answer

Allez sur :

https://www.tableau-amortissement.org/

Et faites le calcul vous-mêmes !

moonlamontagne · Answer

Merci Ginto 5 pour l'info, j'ai fait le calcul par rapport aux 98000€ empruntés, c'est bien ce qui est noté sur les dix premières années de mon emprunt, la simulation est identique, les mensualités restent au même montant pendant 264 mois :

pour 98000€ empruntés total versé :

- total des mensualités hors assurance : 200381.33 €
- total des intérêts : 102381.33 €
- total assurance : 2069.76 €


sur nos tableaux d'amortissement en trois parties :

18300 € et 17000 € 

taux normal : 5.85 % TEG 6.25 % taux de période 0.52 % taux d'usure 6.29 %

pour les 56700 €

taux normal : 7.15 % TEG 8.76 % taux de période 0.70 % taux d'usure 8.85 %

sur tableau amortissement pour 56700 les 10 premières années :

échéances 453.23 € intérêts (1er mois) 337.84 € capital amorti 88.93 €

échéances 453.23 € intérêts (120 ème mois) 246.44 € capital amorti 180.33 €

donc 1er mois 453.23 X 74.54 % = 337.84

même en additionnant tous les taux du tableau on n'arrive pas à 74.54 % les 50 % en plus ne sont notifiés ou justifiés nulle part, pouvez-vous me répondre, merci d'avance.

moonlamontagne · Answer

Vous avez raison, j'ai toujours cru qu'on avait emprunter 98000 alors que c'est 92000, il n'empêche que l'on a trois tableau d'amortissement 18300, 17000 et 56700.

Pouvez-vous nous dire si ces taux d'intérêts sont normaux puisque 50 % en plus n'apparaissent nulle part, merci d'avance, dans les autres simulations les mensualités sont beaucoup moins élevées.

moonlamontagne · Answer

on a emprunter 92000 € en 2032 le total de la somme remboursée sera de :

707 € 'somme prélevée pendant 264 mois) X 264 mois = 186648 €

Le tableau d'amortissement chez le notaire s'arrête à la 10ème année. Peut-être qu'à la 11ème année les mensualités vont diminuées, j'en doute fort car sur le tableau d'amortissement que vous m'avez indiquer, les mensualités ne changent pas, elles restent identiques de la 1ère à la 264ème mensualité.

Si c'est le cas, j'en arrive à la conclusion et au calcul suivant  : 

92000 € empruntés / 186648 € au total soit :  49.29 % d'intérêts divers tous ne sont pas notés sur les tableaux d'amortissement que nous avons chez le notaire, si on fait le calcul de tous les intérêts indiqués sur ces tableaux, on arrive à un montant de  :

au départ on nous indiques trois tableaux de remboursement pour la première période décennale avec les colonnes correspondant au détail et aux différents taux d'intérêt :

18.31 % pour les 2 tranches de 18300 et17000 €

25.36 % pour la tranche de 56700 €

sur les tableaux d'amortissement pour les 10 premières années on se retrouve à rembourser des intérêts beaucoup plus élevés ex du 1ér mois pour la tranche des 56700 :

échéance : 453.23 €, intérêts : 337.84 €, assurance : 26.46 €, capital amorti : 88.93 €

donc : 337.84 / 453.23 = 74.54 %

Nous ne contestons pas le fait de rembourser ce que l'on a bien voulu nous prêter, ce sont les taux non justifiés rajoutés dans le tableau d'amortissement qui nous paraissent anormaux.

Qu'en pensez-vous, merci de bien vouloir nous répondre à nouveau.

louvanne · Answer

Bonjour,

Si vous donniez des éléments concréts au départ, on perdrait moins de temps !!!

Et évitez de parler en % des 125, des 25, des 75 %

Voilà l'explication réelle et je ne pense pas me tromper de beaucoup (à quelques euros) :

Prêt 56700 € coût total : 55 967 € ass : 6821 € car taux à 0.55 %
Prêt 18 300 € coût total : 14 274 € ass : 2214 €
Prêt 17000 € coût total : 13259 € ass : 2056 €

On ajoute tout çà aux 98000 € on obtient 186 631 € avec des mensualités de 707 € sur la durée totale du prêt.

Et oui mon cerveau fonctionne même le dimanche matin....

J'espére avoir été claire.
Cordialement

Gerard. · Answer

Salut !
ça va ?

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