questions SCI

Question

Bonjour, 
nouveau sur le forum, j'ai parcouru beaucoup des post mais j'ai toujours quelques interrogations.
Voila, je vis en union libre et nous achetons un bien. Pour des raisons personnelles (enfants) nous souhaitons le faire via une SCI avec seulement 2 membres (ma concubine et moi-même)
L'achat (avec une prévision de travaux) se réparti ainsi : 
- 8,2% apport Monsieur
- 4O,8% apport Madame
-3,4% prêt bancaire accordé à Madame
- 47,6% prêt familiale déclaré aux impôts accordé à Monsieur

Nous comptons habiter cette maison en payant un loyer à la SCI.

1- Comment calculer le nombre de parts total et leur valeur ?
2- Comment déterminer le montant du loyer ?
3- Comment inclure les prêts dans la SCI ?
4- La SCI peut-elle rembourser ces prêts avec l'argent des loyers ?
5- Comment évolue la valeur de chaque part dans le temps.
6- Si au bilan annuel la SCI n'est pas excédentaire, qu'en est-il des déclarations d'impôts ? Et inversement ?

Je vous remercie d'éclairer mes interrogations car je dois rapidement déposer les statuts, la signature définitive étant  prévue pour le 16 juillet.

lucini · Answer

Payer un loyer à une SCI dont on est actionnaire comme résidence principale ne présente aucun intérêt.

Dans une SCI il n'y a pas de capital minimum, donc on choisit le montant du capital sociale que l'on veut. par exemple (1000 € c'est suffisant)

L'emprunt doit être au nom de la SCI puisque c'est la SCI qui sera propriétaire de la maison.

Votre répartition ne fait pas 100 %

Mnu6268 · Answer

Merci pour votre réponse.

Le fait de vouloir payer un loyer (toutes charges comprises) c'est pour que la SCI puisse payer toutes les factures en son nom (eau, EDF, téléphone, taxe foncière, travaux...) et rembourser les mensualités de crédit si elle peut le faire sachant que ces crédits sont au nom de Madame ou Monsieur. (La SCI n'est pas encore déposée, mais les crédits sont déjà accordés).

Le financement fait bien, sauf erreur de ma calculatrice, 100%.

Quand je parle de valeur de chaque part, je veux parler pour une éventuelle revente ou succession. Combien donc de parts doit on déclarer, et est-ce que la somme de ces parts correspond à la valeur totale investie ? Et comment évolue cette valeur ensuite ?

lucini · Answer

les contrats d'abonnement d'eau, de téléphone, d'EDF doivent être au nom des occupants pas au nom de la SCI.

Il n'y a pas besoin de payer un loyer pour rembourser un crédit au nom de la SCI des simples avances en compte courant suffisent.

Vos crédit sont déjà accordés ... Avez vous l'accord de la banque pour que le bien soit au nom de la SCI cela risque de poser surement un problème.

La valeur future des parts dépendent de la valeur du bien immobilier donc du marché dans les années à venir difficile à prévoir.

lucini · Answer

votre répartition 50 - 50 avec des apports complètement différent sera une source de conflit financier en cas de séparation qui reste toujours une éventualité.

pas un notaire validerai ce  tel montage

Mnu6268 · Answer

Bonjour,

Pourquoi les abonnements energétiques ne peuvent pas être au nom de la SCI ?

Qu'appelez vous par avances en compte courant ?

La banque sait que le pret sert à acheter en SCI et ne pose pas de problème.

La répartition n'est pas 50/50 mais environ 42/56 définie bien clairement.

lucini · Answer

Pourquoi les abonnements energétiques ne peuvent pas être au nom de la SCI ? 



c est en dehors de son objet social 

 ( la charge de chauffage pas déductible ....)

 sinon il y a un réel risque fiscal

 l' activité de la société est "CIVIL" 

on ne peut pas faire n'importe quoi

vous verrez bien plus ....

ce sont les occupants qui doivent payer directement leurs charges de chauffage


La répartition du capital ne reflète pas du tout la mise de fond de chaque associé pose un problème de fond 

Juste pour info Tout transfert de patrimoine entre concubins ( donation déguisée) entraine une taxation de 60%)  votre montage est en plein dedans

vous avez un  gros risque de contestation des héritiers dans le futur

Mnu6268 · Answer

Ok pour une éventuelles contestations des héritiers (et encore), mais pour la donation déguisée, vu que les apports sont bien définis (44.5% et 55.5%), je ne vois pas. 
Le prêt familiale dont je bénéficie n'est qu'à court terme le temps que la maison de mon précédent mariage soit vendue. 

- Le montant du capital doit-il être de la valeur des fonds apportés ou bien de la valeur d'achat de la maison ? (une partie des fonds servira pour des travaux d'amélioration)

- Faut-il mieux opter pour un capital fixe ou variable ?

lucini · Answer

Avec votre projet d'acquisition d'une maison un capital variable ne se justifie pas.

Le capital d'une SCI est la plupart du temps très faible, le solde est affecté en compte courant nominatif

Mnu6268 · Answer

bonjour,

lors de l'enregistrement de la SCI, la totalité du capital doit-il être déjà présent sur le compte de la SCI ?

lucini · Answer

Bonjour,


Non pas nécessairement 

Pour accomplir les formalités d'enregistrements, (déposer au service enregistrement des impôts plusieurs exemplaires des statuts signés et une déclaration sur papier libre de non-condamnation du gérant), il faut d'abord passer une annonce légale ( de 150 à 200€) qui sera exigée.

Il est préférable d'opter pour un montant du capital faible 1 000 euros c'est suffisant le reste des capitaux apportés en compte courant nominatif au nom de chaque associé dans les compte de la SCI.
La libération pourra se faire en une fois.

La rédaction des statuts doivent être bien rédigé, ne pas copier des modèles standards sans les aménager en fonction du projet et des objectifs des actionnaires c'est fondamental.

Cordialement

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