Droits de succession et compromis de vente

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- - Dernière réponse : Ulpien1
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18 juin 2019
- 4 juin 2019 à 18:24
Bonjour,

J'ai hérité d'une maison d'une personne éloignée de la famille et, à ce titre, je suis imposée à 55% de droits de succession + environ 3% de frais notariés, ce qui porte à 58% de droits sur cet héritage.

Je ne souhaite pas garder cette maison et je l'ai mise en vente. La maison est située dans une région où les ventes immobilières sont actuellement difficiles.
Comme la déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois après le décès, ce délai arrivant bientôt à échéance, et la maison n'étant pas vendue à ce jour, je pensais évaluer cette maison à 120 000 euros dans la déclaration de succession, ce qui est un prix tout à fait correct eu égard à cette maison et à l'état du marché actuellement dans cette région.
Or, l'agent immobilier en charge de la vente vient de me dire qu'il avait un client pour un prix supérieur (140 000 euros) et qu'un compromis de vente serait signé très prochainement, avant le dépôt de la déclaration de succession. Ce compromis est assorti d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acheteur.

Un compromis de vente, bien qu'étant un acte juridique, peut être résilié, en particulier si mon acheteur n'obtient pas son prêt. Et dans ce cas, je ne retrouverai peut-être pas de nouvel acheteur pour un prix aussi avantageux.

Je me trouve devant un dilemme :
1) déclarer le prix fixé par compromis de vente (140 000 euros), sur lequel je vais payer 58% de droits (!...), au risque que cette vente n'ait finalement pas lieu et d'avoir payer des droits que je ne pourrai jamais récupérer,
2) ou déclarer une somme de 120 000 euros comme prévu au départ, en déposant bien entendu une déclaration de succession complémentaire dès que la vente aura été définitivement conclue (ou une déclaration sur les plus-value selon le délai après la déclaration de succession).
A préciser : on m'a dit qu'une déclaration de succession amenant à un remboursement de droits n'existait pas. Si j'ai payé trop de droits de successions (cas 1), je ne pourrai pas en demander le remboursement.

Mes questions : la différence pour moi se chiffre à plus de 10 000 euros de frais de succession en plus ou en moins. Vous comprenez bien que je préfèrerais opter pour la solution 2). Mais je ne voudrais pas me retrouver avec un contrôle fiscal qui me dit que je devais légalement déclarer la somme fixée par compromis de vente.
==> Existe t-il dans mon cas une obligation de déclarer le prix fixé dans le compromis de vente ?
Ou existe-t'il un texte légal sur lequel je peux m'appuyer si je choisis l'option basse pour moi (solution 2) ?

Merci par avance pour votre réponse.
Bien cordialement,
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A préciser : on m'a dit qu'une déclaration de succession amenant à un remboursement de droits n'existait pas. Si j'ai payé trop de droits de successions (cas 1), je ne pourrai pas en demander le remboursement.
Le "ON" n'est qu'un "ON".!
Si vous craignez un refus de restitution d'un trop versé, faites le contraire.
Déposez une déclaration sur la base de 120000 €.
Si vous trouvez un acquéreur après avoir déposé la déclaration de succession pour 250000€ (!), vous déposez alors une déclaration rectificative et verserez spontanément le complément de droits dus.
Vous éviterez alors de devoir supporter le prélèvement sur la plus-value.
Commenter la réponse de condorcet
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Je voudrais surtout savoir s'il existe un texte réglementaire qui m'enjoint de déclarer la somme reprise dans un compromis de vente ou s'il n'y a aucune disposition réglementaire dans ce sens.
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Je voudrais surtout savoir s'il existe un texte réglementaire qui m'enjoint de déclarer la somme reprise dans un compromis de vente
Question à 1 €.
Juridiquement une vente est parfaite et la propriété transmise à l'acquéreur dès lors qu'il y a accord sur l'objet et son prix, quand bien-même le prix ne soit pas payé.
Appréhendé sous cet angle, le prix indiqué dans le compromis est celui à retenir.
Dans la pratique, ce compromis reste discret entre les parties en présence qui peuvent conclure un arrangement et en modifier les termes et conditions.

Votre cas est différent.
Vous avez entre les mains une simple estimation pour 120000 €, l'agent immobilier vous propose un acquéreur pour 140000.
Si l'affaire se conclut avant le dépôt de la déclaration, vous serez dans l'obligation de retenir le prix de 140000.
Dans le cas contraire, pour tenir compte d'un échec possible (refus de prêt par ex.), pris par le délai de 6 mois pour déposer la déclaration de succession, vous accomplissez cette formalité sur la base de 120000.
Si après le dépôt de cette déclaration, enfin la vente se réalise sur 140000, vous déposez une déclaration rectificative.
val75
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4 juin 2019
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C'est avec un vif intérêt que je m’intéresse à cette discussion.Je suis également confrontée à cette situation.A la différence c'est que mon notaire ne m'a jamais parlé de déclaration rectificative mais de plus-value.Je confirme qu'effectivement en cas d'estimation supérieure à la vente il n'y a aucun remboursement.
Merci de vos conseils éclairés.
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Merci
Bonjour
Le problème pour vous c'est qu'il peut s'agir d'un dilemme, mais aussi d'une alternative, le tout selon l'appréciation du fisc.
si vous revendez le bien 140000, vous avez le choix entre deux options:
- vous maintenez votre déclaration à 120000 euros et vous payez l'impôt sur la plus-value au taux d'environ 37,5%
- vous faites au préalable à la vente une déclaration rectificative à 140000 euros, et vous payez sur la même différence un droit au taux de 55 % plus les émoluments et débours du notaire.
En retenant l'aléa possible (vente à 140000 ou pas ?) et le principe selon lequel le fisc ne vous remboursera pas le "top perçu" éventuel dû à la déclaration rectificative, vous ne devriez rien faire en matière de déclaration, du moins pour l'instant.
si le Prix de 120000 correspond au marché immobilier local, ne faites rien.
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