Assemblée générale
Colodan
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18 mars 2014 à 17:47
jabuz - 23 mars 2014 à 12:28
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4 réponses
S'il s'agit d'une scia (sci d'attribution), ce qui est d'ailleurs mon cas (je suis encore associé et n'ai pas demandé à devenir attributaire) c'est parfaitement normal, les associés sont convoqués au même titre que les attributaires.(permier alinéa de l'article 23)
Si c'est une sci ordinaire alors les associés doivent se faire représenter par un mandataire.(second alinéa de l'article 23)
... début de citation
Article 23
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
... fin de citation
Si c'est une sci ordinaire alors les associés doivent se faire représenter par un mandataire.(second alinéa de l'article 23)
... début de citation
Article 23
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
... fin de citation
Colodan
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14 avril 2014
19 mars 2014 à 08:29
19 mars 2014 à 08:29
Bonjour,
La SCI date de 1979 est n'est pas une SCIA. J'avais oublié de le mentionner. Pourriez-vous me préciser si les porteurs de parts sociales peuvent voter lors de l'AG de la copropriété. Merci
D'autre part, le gérant de la SCI qui doit être réélu tous les trois ans se maintient en qualité de gérant sans avoir été renouvelé dans son mandat depuis 2006. est-ce légal. Peut-il représenter la SCI lors de l'AG de copropriété?
Merci pour vos réponses.
La SCI date de 1979 est n'est pas une SCIA. J'avais oublié de le mentionner. Pourriez-vous me préciser si les porteurs de parts sociales peuvent voter lors de l'AG de la copropriété. Merci
D'autre part, le gérant de la SCI qui doit être réélu tous les trois ans se maintient en qualité de gérant sans avoir été renouvelé dans son mandat depuis 2006. est-ce légal. Peut-il représenter la SCI lors de l'AG de copropriété?
Merci pour vos réponses.
Je n'ai pas l'expérience personnelle de la sci (je n'ai que celle de la scia), mais à mon avis, pour ce que j'en lis dans la loi de 1965, les porteurs de parts sociales de ces sci (hors scia) ne peuvent voter en assemblée générale de copropriété, il doivent être représentés par le gérant.
S'il est prévu dans les statuts de la sci que le gérant doit être renouvellé tous les 3 ans et que ce n'est pas le cas tout associé devrait pouvoir, de manière analogue au cas de la copropriété dont le mandat du syndic n'est plus valable, obtenir du tribunal la désignation d'un administrateur ad hoc pour la sci.
Il s'agit de lois sur les sci qui dépassent le cadre strict de la copropriété (loi de 1965) qui est le seul que j'ai quelque "pioché" jusqu'à présent donc essayez de chercher confirmation de mes hypothèses ou que quelqu'un de plus compétent vous réponde ici.
Il faut éplucher les statuts de votre sci, peut-être le cas de non renouvellement du gérant au bout de trois ans y est il prévu ?
Dans sa liste de copropriétaires le syndic n'a pas les noms des associés (les porteurs de parts sociales), il a seulement le nom et l'adresse du gérant, qui est celui auquel il notifie les convocations aux assemblées générales, les porteurs de parts sociales ne sont pas convoqués à l'assemblée de copropriété, donc il ne peuvent y voter. C'est "la sci" qui est le "copropriétaire" des lots des porteurs de parts sociales.
Pour la scia la situation est différente (le gérant doit fournir au syndic la liste des associés de la scia qui sont alors convoqués et qui votent à l'assemblée, le gérant est convoqué aussi à l'assemblée mais il n'y vote pas, il a seulement voix "consultative").
Dans les deux cas (même le cas de la scia) les porteurs de parts sociales ne peuvent contester eux-mêmes la régularité des décisions, c'est à leur gérant qu'il appartient de le faire : S'il y a des associés de scia opposants ou défaillants le syndic doit notifier le procès-verbal au gérant de la scia.
Nous nous sommes retrouvés sans gérant pour notre scia (il a démissioné pour la raison qu'il n'était plus le syndic de la copropriété) : Sur la demande d'un associé le tribunal a nommé un admnistrateur adhoc aux fins de faire élire un nouveau gérant (ce qui fut difficile, le nouveau syndic était bien candidat mais les statuts de la sci exigeaient un quorum élevé pour la désignation du gérant).
S'il est prévu dans les statuts de la sci que le gérant doit être renouvellé tous les 3 ans et que ce n'est pas le cas tout associé devrait pouvoir, de manière analogue au cas de la copropriété dont le mandat du syndic n'est plus valable, obtenir du tribunal la désignation d'un administrateur ad hoc pour la sci.
Il s'agit de lois sur les sci qui dépassent le cadre strict de la copropriété (loi de 1965) qui est le seul que j'ai quelque "pioché" jusqu'à présent donc essayez de chercher confirmation de mes hypothèses ou que quelqu'un de plus compétent vous réponde ici.
Il faut éplucher les statuts de votre sci, peut-être le cas de non renouvellement du gérant au bout de trois ans y est il prévu ?
Dans sa liste de copropriétaires le syndic n'a pas les noms des associés (les porteurs de parts sociales), il a seulement le nom et l'adresse du gérant, qui est celui auquel il notifie les convocations aux assemblées générales, les porteurs de parts sociales ne sont pas convoqués à l'assemblée de copropriété, donc il ne peuvent y voter. C'est "la sci" qui est le "copropriétaire" des lots des porteurs de parts sociales.
Pour la scia la situation est différente (le gérant doit fournir au syndic la liste des associés de la scia qui sont alors convoqués et qui votent à l'assemblée, le gérant est convoqué aussi à l'assemblée mais il n'y vote pas, il a seulement voix "consultative").
Dans les deux cas (même le cas de la scia) les porteurs de parts sociales ne peuvent contester eux-mêmes la régularité des décisions, c'est à leur gérant qu'il appartient de le faire : S'il y a des associés de scia opposants ou défaillants le syndic doit notifier le procès-verbal au gérant de la scia.
Nous nous sommes retrouvés sans gérant pour notre scia (il a démissioné pour la raison qu'il n'était plus le syndic de la copropriété) : Sur la demande d'un associé le tribunal a nommé un admnistrateur adhoc aux fins de faire élire un nouveau gérant (ce qui fut difficile, le nouveau syndic était bien candidat mais les statuts de la sci exigeaient un quorum élevé pour la désignation du gérant).
Colodan
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14 avril 2014
20 mars 2014 à 08:06
20 mars 2014 à 08:06
merci pour votre réponse détaillée et fondée sur les textes de lois.
J'y vois plus clair et constate que nous avons été manipulé par le duo gérant Gestionnaire de SCI et syndic qui comme par hazard sont les mêmes.
Cordialement.
Colodan
J'y vois plus clair et constate que nous avons été manipulé par le duo gérant Gestionnaire de SCI et syndic qui comme par hazard sont les mêmes.
Cordialement.
Colodan
Rien n'oblige les porteurs de parts sociales d'une sci de choisir le syndic de la copropriété comme leur gérant, mais rien ne les en empêche.
Le syndic ne peut recevoir de délégation de vote d'un copropriétaire, mais en l'occurrence il ne s'agit pas d'une délégation de vote, le gérant de la sci étant son "représentant légal"et exerçant donc le droit de vote directement et sans en être "délégataire".
Votre "syndic-gérant" procède à une sorte d'assemblée "mixte" de la sci et du syndicat de copropriété au cours de laquelle il se fait désigner pour trois ans à la fois comme gérant et comme syndic.
Mais il ne me semble pas normal qu'il comptabiliste les voix des porteurs de parts sociales dans le décompte des voix de l'assemblée de copropriété : Par exemple si la moitié des porteurs de parts sociales sont "pour" et l'autre moitié "contre" une résolution, le représentant légal de la sci ne peut dire qu'il vote "à 50% pour" et "50% contre" : Il doit voter ou bien "pour" ou "contre" ou "abstention", le gérant, pas plus qu'un autre copropriétaire ne peut "couper son vote", il n'a que trois possibilités : pour,contre ou abstention voire "non exprimé".
Le syndic ne peut recevoir de délégation de vote d'un copropriétaire, mais en l'occurrence il ne s'agit pas d'une délégation de vote, le gérant de la sci étant son "représentant légal"et exerçant donc le droit de vote directement et sans en être "délégataire".
Votre "syndic-gérant" procède à une sorte d'assemblée "mixte" de la sci et du syndicat de copropriété au cours de laquelle il se fait désigner pour trois ans à la fois comme gérant et comme syndic.
Mais il ne me semble pas normal qu'il comptabiliste les voix des porteurs de parts sociales dans le décompte des voix de l'assemblée de copropriété : Par exemple si la moitié des porteurs de parts sociales sont "pour" et l'autre moitié "contre" une résolution, le représentant légal de la sci ne peut dire qu'il vote "à 50% pour" et "50% contre" : Il doit voter ou bien "pour" ou "contre" ou "abstention", le gérant, pas plus qu'un autre copropriétaire ne peut "couper son vote", il n'a que trois possibilités : pour,contre ou abstention voire "non exprimé".
Pour savoir si vous êtes ou non en scia c'est très simple : Plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué la sci (il s'agit d'une scia) ou bien un lot est en indivision (sci ordinaire).
Dans votre cas, vu que les associés (porteurs de parts sociales) votent avec des tantièmes c'est qu'il y a bien plusieurs lots qui ont été "attribués" à ces "associés" et que vous êtes donc dans le cas de sci d'attribution.
Il est donc normal (premier alinéa de l'article 23) que les associés participent et votent à l'assemblée avec leurs tantièmes, mais pour la désignation du gérant seuls les associés votent selon les majorités définies dans leurs statuts, tandis que pour la désignation du syndic associés et copropriétaires votent ensemble selon les majorités de la loi de 1965.
Dans votre cas, vu que les associés (porteurs de parts sociales) votent avec des tantièmes c'est qu'il y a bien plusieurs lots qui ont été "attribués" à ces "associés" et que vous êtes donc dans le cas de sci d'attribution.
Il est donc normal (premier alinéa de l'article 23) que les associés participent et votent à l'assemblée avec leurs tantièmes, mais pour la désignation du gérant seuls les associés votent selon les majorités définies dans leurs statuts, tandis que pour la désignation du syndic associés et copropriétaires votent ensemble selon les majorités de la loi de 1965.
Du fait que 4 associés sont sortis de la sci cela confirme également qu'il s'agit probablement d'une scia comportant plusieurs lots.
Votre sci datant de 1979 et la durée de ces sci étant généralement de 30 ans il aurait normalement fallu la proroger ou la liquider en 2009.
Pour "sortir" de la scia il y a des frais dits de notaire (des taxes et frais de fichier immobilier) de l'ordre de un peu moins de 2% de la valeur vénale des parts (donc 4000 euros pour un appartement de 200.000 euros par exemple).
Quand cette prorogation est négligée cela peut amener des difficultés aux associés qui veulent revendre leur appartement (leurs "parts" dans la sci ... qui n'existe plus et n'a pas été dissoute, c'est à dire liquidée ... Le "liquidateur" assumant les fonctions de gérance jusqu'à ce que tous les associés soient devenus "copropriétaires").
Votre sci datant de 1979 et la durée de ces sci étant généralement de 30 ans il aurait normalement fallu la proroger ou la liquider en 2009.
Pour "sortir" de la scia il y a des frais dits de notaire (des taxes et frais de fichier immobilier) de l'ordre de un peu moins de 2% de la valeur vénale des parts (donc 4000 euros pour un appartement de 200.000 euros par exemple).
Quand cette prorogation est négligée cela peut amener des difficultés aux associés qui veulent revendre leur appartement (leurs "parts" dans la sci ... qui n'existe plus et n'a pas été dissoute, c'est à dire liquidée ... Le "liquidateur" assumant les fonctions de gérance jusqu'à ce que tous les associés soient devenus "copropriétaires").
La législation juridique et financière évolue en permanence...