élus syndic bénévole
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marjorie667
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marjorie667 Messages postés 3 Date d'inscription mardi 18 février 2014 Statut Membre Dernière intervention 24 février 2014 - 19 févr. 2014 à 13:17
marjorie667 Messages postés 3 Date d'inscription mardi 18 février 2014 Statut Membre Dernière intervention 24 février 2014 - 19 févr. 2014 à 13:17
4 réponses
Votre "autoélection" est irrégulière mais tant qu'elle n'est pas contestée par un des deux autres lots dits "défaillants" elle reste valable (vous ne pouvez la contester vous même car vous n'étiez pas "opposant" puisque vous avez voté pour). Seuls les opposants et défaillants peuvent contester la régularité d'une décision d'assemblée générale (jusqu'à deux mois après que le procès-verbal de cette assemblée leur ait été notifié par lettre recommandée avec avis de réception).
Si vous voulez démissionner - et à moins qu'un des deux autres copropriétaires dit "défailant" n'accepte de vous rendre service en contestant la régularité de votre élection au tribunal - il vous faut convoquer une assemblée générale pour désignation du syndic mais sans y porter votre candidature au renouvellement et alors ou bien un des deux autres lots se porte candidat ou bien il demande la nomination d'un syndic judiciaire ... Ou bien vous vous gérez à l'amiable sans syndic, à moins que vous n'arriviez à trouver un syndic professionnel qui veuille bien s'occuper de trois lots seulement et alors porter son projet de contrat et sa candidature aux convocations... ou bien vous convoquez une seconde assemblée (dans les trois mois après la première) et alors votre autoélection sera valable à l'article 24 et non 25, mais il vous faut trouver quelqu'un pour assurer le secrétariat de l'assemblée si aucun des deux autres ne se présente à l'assemblée.
Les convocations sont à envoyer par lettre recommandée aux deux autres lots afin qu'ils les reçoivent au-moins 21 jours avant la date prévue pour la tenue de l'assemblée (délai réduit à 8 jours en cas de seconde assemblée pour passer à la majorité de l'article 24).
La possibilité de passerelle dite 25.1 pour désigner le syndic à la majorité 24 en seconde assemblée est contestée, sur le forum universsimmo, par "gedehem" qui invoque une lecture "à la lettre" de l'article 46 du décret de 1967, mais cette passerelle reste appliquée dans toutes les copropriétés même les plus grandes.
... début de citation Article 46
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 23
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Article 25-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Article 19
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 12 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.
Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi :
1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée ;
2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée.
... fin de citation
Si vous n'avez pas de syndic, ou si sa nomination est irrégulière il n'y a pas de sanction "pénale", pas "d'amende", tout se passe bien tant que tout le monde s'entend bien, la loi de 1965 est seulement là pour permettre aux juges d'arbitrer les conflits losqu'il s'en présente ... Il y a juste un minimum à faire à l'amiable entre les trois lots pour les assurances des parties communes, parer au minimum d'entretien nécessaire, respecter le règlement de copropriété etc... Demandez conseil à votre notaire mais beaucoup de petites copropriétés comme la vôtre fonctionnent ainsi parfaitement sans respecter la loi de 1965, tant que tous les copropriétaires restent d'accord sur tout (il vaut mieux tout de même avoir au moins un syndic bénévole ne serait-ce que pour souscrire les assurances des parties communes).
L'ancien syndic doit normalement vous remettre tous les documents des archives du syndicat que vous devrez conserver précieusement afin de les remettre au syndic qui vous suivra s'il en est désigné un.
Votre ancien syndic qui, en tant que professionnel avait un devoir de conseil, a été un peu "limite" en se débarrassant avec cette élégance de votre syndicat de taille si modeste et donc si peu rémunérateur pour lui , misant sur votre ignorance et votre naïveté, ce qui peut en effet interpeller ou émouvoir le notaire ... Mais tous les syndics professionnels sont ainsi, toujours un peu "limite" ... C'est leur métier !
Vous pourriez reprocher à votre ancien syndic d'avoir manqué à son devoir de conseil ... Mais "à quoi bon ?" ... Finalement "tout est bien qui finit bien" et il a donc fait "pour le mieux et dans votre intérêt".
Quand un syndic est désigné par l'assemblée générale il doit ensuite accepter son mandat et le signer avec le représentant du syndicat qui est mandaté par l'assemblée générale, vous pourriez essayer de dire que tant que vous n'avez pas accepté votre mandat vous n'êtes pas syndic mais là encore ce sont des artifices de procédures dont on ne connait pas l'issue et il parait plus simple de prendre la situation telle qu'elle est, si du moins les deux autres lots n'y voient pas d'inconvénient.
Si vous voulez démissionner - et à moins qu'un des deux autres copropriétaires dit "défailant" n'accepte de vous rendre service en contestant la régularité de votre élection au tribunal - il vous faut convoquer une assemblée générale pour désignation du syndic mais sans y porter votre candidature au renouvellement et alors ou bien un des deux autres lots se porte candidat ou bien il demande la nomination d'un syndic judiciaire ... Ou bien vous vous gérez à l'amiable sans syndic, à moins que vous n'arriviez à trouver un syndic professionnel qui veuille bien s'occuper de trois lots seulement et alors porter son projet de contrat et sa candidature aux convocations... ou bien vous convoquez une seconde assemblée (dans les trois mois après la première) et alors votre autoélection sera valable à l'article 24 et non 25, mais il vous faut trouver quelqu'un pour assurer le secrétariat de l'assemblée si aucun des deux autres ne se présente à l'assemblée.
Les convocations sont à envoyer par lettre recommandée aux deux autres lots afin qu'ils les reçoivent au-moins 21 jours avant la date prévue pour la tenue de l'assemblée (délai réduit à 8 jours en cas de seconde assemblée pour passer à la majorité de l'article 24).
La possibilité de passerelle dite 25.1 pour désigner le syndic à la majorité 24 en seconde assemblée est contestée, sur le forum universsimmo, par "gedehem" qui invoque une lecture "à la lettre" de l'article 46 du décret de 1967, mais cette passerelle reste appliquée dans toutes les copropriétés même les plus grandes.
... début de citation Article 46
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 23
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Article 25-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Article 19
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 12 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.
Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi :
1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée ;
2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée.
... fin de citation
Si vous n'avez pas de syndic, ou si sa nomination est irrégulière il n'y a pas de sanction "pénale", pas "d'amende", tout se passe bien tant que tout le monde s'entend bien, la loi de 1965 est seulement là pour permettre aux juges d'arbitrer les conflits losqu'il s'en présente ... Il y a juste un minimum à faire à l'amiable entre les trois lots pour les assurances des parties communes, parer au minimum d'entretien nécessaire, respecter le règlement de copropriété etc... Demandez conseil à votre notaire mais beaucoup de petites copropriétés comme la vôtre fonctionnent ainsi parfaitement sans respecter la loi de 1965, tant que tous les copropriétaires restent d'accord sur tout (il vaut mieux tout de même avoir au moins un syndic bénévole ne serait-ce que pour souscrire les assurances des parties communes).
L'ancien syndic doit normalement vous remettre tous les documents des archives du syndicat que vous devrez conserver précieusement afin de les remettre au syndic qui vous suivra s'il en est désigné un.
Votre ancien syndic qui, en tant que professionnel avait un devoir de conseil, a été un peu "limite" en se débarrassant avec cette élégance de votre syndicat de taille si modeste et donc si peu rémunérateur pour lui , misant sur votre ignorance et votre naïveté, ce qui peut en effet interpeller ou émouvoir le notaire ... Mais tous les syndics professionnels sont ainsi, toujours un peu "limite" ... C'est leur métier !
Vous pourriez reprocher à votre ancien syndic d'avoir manqué à son devoir de conseil ... Mais "à quoi bon ?" ... Finalement "tout est bien qui finit bien" et il a donc fait "pour le mieux et dans votre intérêt".
Quand un syndic est désigné par l'assemblée générale il doit ensuite accepter son mandat et le signer avec le représentant du syndicat qui est mandaté par l'assemblée générale, vous pourriez essayer de dire que tant que vous n'avez pas accepté votre mandat vous n'êtes pas syndic mais là encore ce sont des artifices de procédures dont on ne connait pas l'issue et il parait plus simple de prendre la situation telle qu'elle est, si du moins les deux autres lots n'y voient pas d'inconvénient.
marjorie667
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mardi 18 février 2014
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24 février 2014
19 févr. 2014 à 11:30
19 févr. 2014 à 11:30
Bonjour,
j'ai oublié de préciser qu'i y a eu deux convocations en assemblée générale pour élire un syndic bénévole. Je n'ai pas obtenu la majorité a la première assemblée ni a la deuxieme et les deux autres copropriétaires n'étaient ni sur les lieux ni représenté. On m'a autoproclammé syndic bénévole a la second assemblée. J ai contesté par lettre recommandé mais avec un dépassement du délais de deux mois . est ce que je dois considèré que je suis syndic bénévole meme si les autres copropriétaires etaient absents et pas représenté ? Et dans ce cas si je veux démissionner est ce qu'une lettre recommander suffira pour que ma demission soit accepté ?
CORDIALEMENT.
j'ai oublié de préciser qu'i y a eu deux convocations en assemblée générale pour élire un syndic bénévole. Je n'ai pas obtenu la majorité a la première assemblée ni a la deuxieme et les deux autres copropriétaires n'étaient ni sur les lieux ni représenté. On m'a autoproclammé syndic bénévole a la second assemblée. J ai contesté par lettre recommandé mais avec un dépassement du délais de deux mois . est ce que je dois considèré que je suis syndic bénévole meme si les autres copropriétaires etaient absents et pas représenté ? Et dans ce cas si je veux démissionner est ce qu'une lettre recommander suffira pour que ma demission soit accepté ?
CORDIALEMENT.
Si vous avez été (si vous vous êtes vous même) désignée en seconde assemblée votre désignation est peut-être régulière car alors il s'agit de la majorité 24, des seuls présents ou représentés à l'assemblée (ce que votre notaire n'aurait pas compris puisqu'il vous parle de la majorité de l'article 25 qui n'est requise qu'en première assemblée ?).
si votre lot est un peu plus grand que les autres, c'est à dire si vous avez plus du tiers des voix du syndicat vous auriez même pu faire ce second vote à l'article 24 à la première assemblée .
La contestation de régularité de décision se fait auprès du tribunal de grande instance par l'intermédiaire d'un avocat est c'est assez cher (on parle de 500 à 2000 euros) et ce n'est possble que par les opposants ou défaillants (donc pas par vous qui avez voté pour votre désignation comme syndic bénévole).
Le fait d'envoyer un lettre recommandée à l'ancien syndic se fait quelquefois pour demander une rectification du procès-verbal, et en tant que président de l'assemblée vous en avez le droit : C'est vous qui signez le procès-verbal. Il faudrait indiquer que vous n'acceptez pas le mandat qui vous est proposé par l'assemblée, mais c'est un peu "tiré par les cheveux" puisque vous étiez en même temps présidente de l'assemblée, candidate syndic bénévole, seule présente en assemblée et ensuite refusant le mandat.
En ce cas l'ancien syndic devrait normalement avertir le tribunal de grande instance qu'il n'y a plus de syndic dans votre copropriété.
Normalement la décision de votre désignation indique la durée du mandat et ses dates de début et fin de mandat : Un syndic professionnel doit aller jusqu'au bout de son mandat à moins de verser des indemnités au syndicat, pour un syndic bénévole il y a aussi un contrat de mandat donc rupture de contrat en cas de démission anticipée, mais si vous n'avez pas signé de contrat vous pouvez démissionner quand vous voulez : Ce n'est pas l'ancien syndic auquel il faut alors envoyer la lettre recommandée, mais c'est aux deux autres copropriétaires pour les avertir que vous n'êtes plus leur syndic. contrairement à ce que le procès-verbal qui leur a été notifié leur indique.
Si l'ancien syndic vous a remis les archives du syndicat vous devez les conserver pour les remettre au futur syndic qui serait nommé par le tribunal à la requête d'un des trois copropriétaires qui le demanderait.
La question que vous soulevez (celle que soulève votre notaire) est "kafkaienne" :))
si votre lot est un peu plus grand que les autres, c'est à dire si vous avez plus du tiers des voix du syndicat vous auriez même pu faire ce second vote à l'article 24 à la première assemblée .
La contestation de régularité de décision se fait auprès du tribunal de grande instance par l'intermédiaire d'un avocat est c'est assez cher (on parle de 500 à 2000 euros) et ce n'est possble que par les opposants ou défaillants (donc pas par vous qui avez voté pour votre désignation comme syndic bénévole).
Le fait d'envoyer un lettre recommandée à l'ancien syndic se fait quelquefois pour demander une rectification du procès-verbal, et en tant que président de l'assemblée vous en avez le droit : C'est vous qui signez le procès-verbal. Il faudrait indiquer que vous n'acceptez pas le mandat qui vous est proposé par l'assemblée, mais c'est un peu "tiré par les cheveux" puisque vous étiez en même temps présidente de l'assemblée, candidate syndic bénévole, seule présente en assemblée et ensuite refusant le mandat.
En ce cas l'ancien syndic devrait normalement avertir le tribunal de grande instance qu'il n'y a plus de syndic dans votre copropriété.
Normalement la décision de votre désignation indique la durée du mandat et ses dates de début et fin de mandat : Un syndic professionnel doit aller jusqu'au bout de son mandat à moins de verser des indemnités au syndicat, pour un syndic bénévole il y a aussi un contrat de mandat donc rupture de contrat en cas de démission anticipée, mais si vous n'avez pas signé de contrat vous pouvez démissionner quand vous voulez : Ce n'est pas l'ancien syndic auquel il faut alors envoyer la lettre recommandée, mais c'est aux deux autres copropriétaires pour les avertir que vous n'êtes plus leur syndic. contrairement à ce que le procès-verbal qui leur a été notifié leur indique.
Si l'ancien syndic vous a remis les archives du syndicat vous devez les conserver pour les remettre au futur syndic qui serait nommé par le tribunal à la requête d'un des trois copropriétaires qui le demanderait.
La question que vous soulevez (celle que soulève votre notaire) est "kafkaienne" :))
marjorie667
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24 février 2014
19 févr. 2014 à 13:17
19 févr. 2014 à 13:17
Merci beaucoup pour vos réponses a mes questions.
CORDIALEMENT.
CORDIALEMENT.
La législation juridique et financière évolue en permanence...