"erreur" du montant charge locative à la signature du bail

Question

Bonjour, 

Nous venons de recevoir une régularisation de nos charges locatives sur plus d'un an et demi.
Elles passent d'une cinquantaine d'euros à plus de 100 euros.
Nous avons demander les pièces justificatives.
Le comptable nous les a fourni et nous précisant qu'ils se sont trompés à la signature du bail et qu'ils devaient être de 85 euros. Erreur volontaire ou non?
Hors, on était déjà très limite niveau salaire pour prendre cet appart et nous ne l'aurions honnêtement pas pris si nous avions eu connaissance de ce montant.
Je suis bien amère surtout que le propriétaire de cet appart, n'y vivait quasiment pas, témoignage à l'appui, il naviguait avec une autre région donc les charges étaient déjà à la base sous évaluées. Surtout que nous ne sommes clairement pas de gros consommateurs d'eau et de chauffage...

Que faire? demander à l'amiable? aller en justice? pouvons-nous gagner face à cette "erreur" dont nous sommes victimes?

Merci de vos conseils

lbigaret · Accepted Answer

Au lieu de nous pondre des lois débiles nos gouvernants feraient bien d'imposer les justificatifs de charges à la signature du bail

marmenard · Answer

Bonjour 
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
 Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un simple remboursement

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
 Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années.
 Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
 Le plus souvent via le tribunal  après une tentative amiable en recoAR  , dont vous gardez un double , et sans réponse 8 jours

Céline · Answer

Merci mais j'avais déjà connaissance de ce texte.
Ce qui m'interpelle, c'est l'erreur d'estimation des charges à la signature du bail qui ont été sous-évaluées.
Le comptable dit que c'est une erreur d'inversion de chiffre, mais nous n'aurions pas pris cet appartement si l'inversion n'avait pas été faite.
C'est normal que je paye ce que je consomme mais je trouve anormal qu'on soit victime d'une tromperie à la signature du bail!

marmenard · Answer

Re
Le scénario est classique : le locataire signe le bail pour un montant de loyer et une provision pour charges. A l'issue de la première année, le propriétaire adresse une régularisation de charges locatives révélant un fort dépassement des charges réelles par rapport aux provisions versées, et donc un rappel conséquent ; par la même occasion, en le justifiant par un relevé de charges réelles ne comportant pas de dépenses exceptionnelles, il demande une augmentation des provisions pour les périodes à venir !

Dans tout cela, le bailleur est, sous réserve de mettre à la disposition du locataire les justificatifs nécessaires, dans son droit !

Il n'empêche que si la sous-estimation est importante et entraîne par exemple une augmentation du coût global de la location de plus de 10% par rapport au coût annoncé, il y a potentiellement tromperie, et même si le propriétaire proteste de sa bonne foi, il y a matière à réclamer une réduction du loyer en proportion !

Le fondement de l'action est le vice du consentement tel que défini dans les articles 1109 et suivants du Code civil : est en effet constitutive d'un vice du consentement toute circonstance qui, si elle avait été connue du locataire aurait changé sa décision de contracter...

Et si la réclamation n'est pas acceptée amiablement, une saisine du tribunal d'instance du lieu de l'immeuble par la voie dite de la "déclaration au greffe" permet d'obtenir une convocation rapide du propriétaire et un jugement contradictoire exécutable simplement par voie d'huissier, sans avocat ni frais. (s'adresser pour cela au greffe du tribunal) !
 C'est ici http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1785.xhtml
 On garde toujours un double de ses reco AR

Céline · Answer

Merci beaucoup pour votre intervention.

ns · Answer

bonjour,     Vérifiez bien qu'on ne vous fait payer que les "charges locatives"ou "charges récupérables"

Le bailleur ne peut pas vous faire payer la part qui reste à sa .... charge jusement.

Pour le chauffage, s'il est collectif, même si le propriétaire était absent, il payait la même chose, sauf qu'il y aurait un compteur à calories comme dans certaines copropriétés.

Pour l'eau chaude et froide, s'il y a un compteur pour chaque, c'est assez facile de voir ce qu'on consomme en faisant des relevés en notant la date, ceci à intervalle pour évaluer la conso journalière.

Le mieux est d'essayer de négocier un peu,   Vous pourriez même essayer de négocier le loyer un peu à la baisse, car la provision pour charges a été vraiment minorée.   Il faut voir malgré tout la conso d'eau chaude et froide réelle.

Pour le chauffage s'il est collectif, on ne maîtrise pas.

bailleurx · Answer

déjà bien s'ils ne vous réclament pas le payement du rappel de charges sur l'an passé
si non ecrivez en faisant valoir que cette erreur représente un préjudice pour vous que vous invoquez le defaut d'information, et que vous sollicitez une remise gracieuse saur les charges antérieures
 
apres donnez votre préavis et partez au plus vite 

a moins que votrebail soit mal formulé et qu'il vous permette d'échaprer à ces charges

qu'est ils exactement ecrit à la rubrique loyers et charges (pas les textes légaux mais la parties ou les montants propre à votre logement sont marqués) quel est le descriptif des charges concernant votre logement...?

ce logement est il dans un collectif? et si oui les logements appartiennent ils à différents propriétaires (=copropriété) ?

si oui avez vous recu des informations sur la quote part de charges correspondant à ce logement (et si oui quand)?

Céline · Answer

Effectivement, ils ne nous demandent pas le montant de la regul de la première année mais on se doute qu'ils ne vont pas se gêner pour le faire quand on sera parti.
D'ailleurs, on aurait préféré avoir la regul la première année car on serait parti bien avant si on avait su.
L'appartement est dans une résidence collective en co-propriété avec chauffage et eau individuel.
Nous avons reçu la quote part il y a quelques jours car on l'a demandé.
On a déjà regardé les charges avec le syndic' tout paraît juste sauf l'erreur (de calcul? volontaire?) qui a été faite à la signature du bail et qui a donc sous évaluée les charges.
Nous sommes en train de rédiger une LAR et souhaitons négocier à l'amiable.
Que pensez-vous qu'on puisse proposer?
La remise gracieuse du montant de la première année de régularisation?
La différence entre les provisions correctement calculées et les provisions indiquées sur le bail sur la période de régularisation qu'ils viennent de faire?

Aussi, si nous avions eu connaissance de la bonne estimation des provisions de charges avant la signature du bail, nous aurions choisi un autre logement. En effet, compte tenu du dossier fourni, le loyer initial (provision de charges comprise) constituait une part importante de notre budget mensuel, et une augmentation de 30 euros nous aurait disqualifié (au dessus de 30 pourcents du revenu net mensuel).
Pensez-vous que ce soit un argument valable au tribunal d'instance?


Merci de vos interventions

ns · Answer

bonjour,     s'il vous font une régularisation, c'est très étonnant qu'ils ne prennent pas en compte la première année, regardez bien.

Et si la régularisation est sur 2 ans, ça amplifie la différence.

N'hésitez par à leur demander une explication, IL faut savoir ce qu'on paie.

"erreur" du montant charge locative à la signature du bail

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