rachat une part de nu pro ?

Question

Bonsoir, mon père est usufruitier de 3 appartements loués, datant de 1969 ( plus de 30 ans) , estimés en tout à 300 000 euros.

Nous sommes trois enfants nu propriétaires en indivision depuis 1989 ( divorce des parents).

Mon frère a besoin d'argent pour acheter une maison ailleurs, mais mon père ne souhaite pas renoncer aux locations meme si nous lui donnons sa valeur en usufruit soit 90 000 euros ( 72 ans).  je pourrais racheter les 2 nus pro et payer l'usufruit mais uniquement si je récupère les loyers.

Mon frère voudrait du coup que je lui rachète par avance sa part de nu propriété contre 50 000 euros alors que la nu pro vaut en theorie 70 000 actuellement ( 300 000 - 90 000 : 3 ).

Pouvons nous fixer librement entre nous la valeur de la nu pro sans mon père ( usufruitier) ni ma soeur ( nu proprietaire) ?? les impots peuvent ils avoir leur mot à dire sur l'estimation de la valeur de la nu pro ?

Comment est taxé cette somme de 50 000 ? comme une vente ??

Recours possible de mon frere plus tard concernant la somme ?? de ma soeur si pas au courant ?

Si je rachete la part de nu pro de ma soeur plus tard a une valeur bien différente est ce un probleme pour impots ?

merci de votre aide et bonne soirée !!!

condorcet · Answer

Pouvons nous fixer librement entre nous la valeur de la nu pro sans mon père ( usufruitier) ni ma soeur ( nu proprietaire) ?? 
Réponse affirmative.
La proposition doit être faite également au 3 ème. nu-propriétaire.

les impots peuvent ils avoir leur mot à dire sur l'estimation de la valeur de la nu pro ? 
Réponse affirmative.
L'administration fiscale n'est pas liée par le prix convenu. La taxation s'effectue sur la valeur effective des droits cédés au moment de leur transmission.
Une procédure de redressement est susceptible d'être engagée.

Comment est taxée cette somme de 50 000 ? comme une vente ?? 
 Il s'agit d'une "cession de droits indivis entre nus-propriétaires" assimiliée à un partage, fiscalement taxée comme tel  au taux de 2.50 %, frais d'acte en +.

Recours possible de mon frere plus tard concernant la somme ?? 
Concernant le montant insuffisant si la vente dans les 2 ans de l'ensemble se réalise à un prix plus élevé de + d'un quart.

de ma soeur si pas au courant ? 
Réponse affirmative, si elle n'a pas été avisée du projet, comme  indiqué ci-dessus.

Si je rachete la part de nu pro de ma soeur plus tard a une valeur bien différente est ce un probleme pour impots ? 
 Réponse négative.
 Car les prix évoluent en + ou en moins, suivant les tendances du marché.
 L'impôt est perçu à sur la valeur effective du bien au moment du transfert de droits indivis.

lebc · Answer

Merci beaucoup pour vos eclaircissements mais je ne peux racheter que 50 000 euros de nu pro à mon frère mais pas la nu pro de ma soeur pour l instant car pas possible financierement.

Vous dites que je suis obligé de lui proposer également mais peux t elle etre un obstacle pour la transaction avec mon frere et peux t elle contester la somme ou empecher ce rachat ??

merci encore vous m etes d une grande aide !!!

cordialement.

condorcet · Answer

peux t elle etre un obstacle pour la transaction avec mon frere et peux t elle contester la somme ou empecher ce rachat ?? 
Non, elle ne peut que SE proposer elle-même à un prix supérieur.
Là sera votre problème si, ne serait-ce que pour créer des "ennuis", elle surenchérissait.
 Elle n'a rien à contester.
 C'est à prendre à laisser.

lebc · Answer

Encore un grand merci de nous donner de votre temps et nous faire profiter de vos compétences.

Bonne continuation à vous !!

Rachat une part de nu pro ?

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