Indivision

Non, l'indivision suppose qu'il y ait au-moins 2 pleins propriétaires, or vous êtes 1 propriétaire usufruitier et 1 nu-propriétaire : vous êtes en présence d'un bien partiellement démembré, et pas d'un bien en indivision.

Plusieurs possibilités :

- avez-vous déjà signé ce choix de 100% usufruit ? sinon, envisagez plutôt 1/4 pleine propriété + 3/4 usufruit, ce qui vous met en position d'indivision, avec la possibilité de demander le partage judiciaire.

Si c'est déjà signé :

- mettre le bien en location, ce qui vous permettrait de recevoir des loyers qui pourraient compenser les frais d'entretien, taxes diverses, et impôts fonciers

- il n'acceptera sans doute pas que vous lui en fassiez donation, alors vous pourriez abandonner votre usufruit sans motiver cela par la lourdeur des charges ou l'éloignement, peut-être simplement par votre désintérêt pour le bien ou autre chose qui laisserait supposer que ce serait en fait pour avantager le nu-propriétaire : il y a un risque (qui vous arrange comme vous le verrez) que le fisc considère cet abandon comme une donation au nu-propriétaire ; cela vous privera de cette partie de la valeur de la vente mais répondra à votre objectif de ne plus avoir ce bien à charge ; mais cela coûtera peut-être 60% de droits au nu-propriétaire s'il n'est pas votre fils ou quelqu'un de votre famille.

http://www.bruno-bedaride-notaire.fr/fr/article/fiscal/la-renonciation-d-usufruit-requalifiee-en-donation/actualites.html

Si c'est le cas, peut-être que cette dernière éventualité (risque d'avoir à payer 60% de droits de donation au fisc), si vous l'agitiez sous le nez de votre nu-propriétaire, le ferait revenir sur sa position et accepter la vente ? Ou pas ? c'est tordu mais ça vaut le coup d'envisager cette possibilité.

Faites le calcul : sur les 150k€ démembrés, une vente dans les circonstances actuelles vous rapporte 75 à chacun ; si vous abandonnez l'usufruit, elle ne vous rapporte plus rien, mais si le fisc considère que c'est une donation (et le fisc peut mettre des années à se décider à faire ce redressement, ce qui n'est pas non plus très agréable à envisager pour le nu-propriétaire), il devra payer 45 de droits de donation ; la vente ne rapporte donc plus que 105 à votre nu-propriétaire ; le temps joue un peu contre lui puisque votre droit d'usufruit vaut 50% encore pendant 4 ans, puis encore 40% pendant 10 ans, il ne peut espérer vraiment toucher les 150 correspondant à la pleine propriété qu'à votre décès, peut-être dans 30 ou 40 ans...? il faut tenter de lui faire entendre raison.

Avant tout, discutez de toutes les manières de sortir de votre problème avec votre notaire.

Encore un petit renseignement. Est-ce que je peux vendre mon usufruit (valeur à ce jour de l'usufruit : 50%) à mon fils (mon unique héritier). J'ai lu que l'usufruit était un droit réel pouvant être aliéné.

Il en résulterait que le nu propriétaire (qui n'a aucun lien de parenté avec moi) serait donc propriétaire de 1/4, mon fils de 1/4 et moi de ma moitié. Nous serions ainsi en indivision mais majoritaires 75% et 25%. Merci de votre réponse.

L'usufruit et la propriété sont des droits de nature différente.
Si vous vendiez ce droit d'usufruit à votre fils, il ne serait pas pour autant "propriétaire" ni en indivision avec vous et votre nu-propriétaire ; il ne serait que usufruitier d'une partie démembrée du bien, tout comme vous l'êtes aujourd'hui ; vous ne pourriez pas vous en servir pour forcer un partage judiciaire ; et son droit d'usufruit serait temporaire, ne pourrait pas vous rapporter autant que les 50% que vous pensez, et risquerait de lui coûter bien cher (23% de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans) pour quelque chose qui disparaîtrait du jour au lendemain à votre décès. Dans l'hypothèse il n'y en a qu'un qui se frotterait les mains : le notaire....

merci sorgin pour les infos.