Servitude conventionnelle passage et tréfonds

Bonjour,
nous allons signer dans qq jours un compromis pour un terrain.
La propriétaire (qui peut encore diviser sa parcelle) a créé sur notre parcelle une servitude de passage et tréfonds (alors que son terrain n'est pas enclavé - elle aurait pu créer un nouvel accès directement sur la voie publique qui borne son bien).
Notre souhait :
Cette servitude est conventionnelle (et non légale de droit privé).
Si demain, nous avons x nouveaux voisins, nous ne voulons pas qu'ils utilisent chacun ce droit de passage et tréfonds pour accèder à leur propriété et se raccorder aux différents réseaux.
Questions ...
* Comment peut-on cadrer ceci ?
En précisant que cette servitude est 'accordée' pour une habitation ? pour Mme X(nominatif..)?
* Quid d'une servitude éventuelle 'aérienne' : comment l'écarter ?
* Quelles sont les possibles conditions d'entretien ou de remise en état éventuel ?
et quelle clé de répartition des frais indiquer ?

merci de vos conseils