Syndic, raison d'un profond désamour

Bonjour,

Je lis avec consternation les critiques relativement violentes adressées à l'égard des syndics, métier que j'ai exercé pendant 3 ans au début des années 2000. Je souhaite réagir à ces critiques.

Le métier de syndic demande plusieurs compétences : en immobilier, architecture, technique, juridique, urbanisme, comptabilité, management multiples (prestataires, fournisseurs, assistante, etc.).

Le métier de syndic demande beaucoup d'aptitudes : malléabilité, diplomatie, esprit de synthèse, compréhension, réactivité, rigueur, méthode, sang froid, charisme, autorité, fermeté, compréhension, et j'en passe.

Partant de ce constat, 1er problème : pour qui veut créer un cabinet de syndic, la profession est, de mémoire, ouverte au BAC+3 ou à toute personne justifiant d'une expérience professionnelle suffisante.
Or bien souvent, les personnes "simples" employées dans les cabinets de syndic ont ni expérience ni formation et parfois ni diplôme en corrélation avec le métier de syndic.
Ils sont livrés à eux-mêmes, lâchés dans l'arène en assemblée.

Une inadéquation existe donc entre le niveau requis et les profils recrutés.

Le syndic pour lequel je travaillais ne proposait aucune formation pour les gestionnaires.
Les techniques évoluent, le droit également et la jurisprudence s'étoffe, mais aucun "recyclage" n'est prévu pour un gestionnaire (sauf auto formation sur ses heures supplémentaires = utopie).
Tout cela n'est pas propre qu'aux syndics. Nous sommes rentrés dans l'air du "low-cost" (...). Rares sont les entreprises à offrir des formations ou un simple accompagnement à leurs employés.

Ensuite autre problème inhérent à la qualité de syndic : le syndic s'arroge des prérogatives quasi "régaliennes" en sollicitant des copropriétaires qu'ils payent, et dans les délais, et à défaut le syndic peut entrevoir avec les conditions de majorité requise la saisie immobilière en cas de non paiement prolongé et répété des charges et appels travaux.
En mettant à l'ordre du jour d'une assemblée la proposition de saisie immobilière d'un bien, le syndic "s'attaque" directement à ce droit qu'est la propriété, inaliénable, inaltérable et sacré.
Qui d'autre finalement que le Fisc a un tel pouvoir?
Partant, un fossé naturel voir une hostilité se créent entre certains copropriétaires et le "méchant" syndic (voir nombreux commentaires sur le syndic qui prélève les charges).

Dans l'esprit du copropriétaire, le syndic est donc redevable à l'égard des copropriétaires bien plus qu'à hauteur du montant de ses honoraires !

Mais ce que les copropriétaires ne comprennent pas, c'est qu'en s'acquitant de leur avis de paiement au syndic chaque mois ou chaque trimestre, ils ne payent pas seulement le syndic mais ils payent leurs charges !

Les copropriétaires renvoient dans les dents du syndic les charges, mais ce sont VOS charges pour votre immeuble et les dépendes fixes qui s'y trouvent.

Une parallèle s'impose : vous et moi payons "sans broncher" des frais bancaires pour la tenue de notre compte ou notre carte de crédit.
Si vous respectez votre banquier (en fait un "simple commercial" qui vous vendra du Codevi ou du Livret A la plus part du temps), apprenez à respectez votre syndic qui, je pense, a une mission autrement plus délicate et importante : entretenir votre foyer, vous informer utilement sur la dangerosité de certains équipements (par exemple via les diagnostics plomb, élec., thermite, audit ascenseur, etc.), valoriser votre patrimoine (via les travaux, via une possible réduction des charges si les dépenses énergétiques peuvent être vues à la baisse, etc.).

Autre problème : les conseils syndicaux sont bien souvent "fantoches"; ce n'est pas tout de vouloir se proposer en tant que membre du Conseil Syndical ou PCS, il faut participer activement à la vie de l'immeuble !

Ne penser pas en prenant un syndic pouvoir lui donner les clefs de la maison, et tourner les talons en faisant confiance à votre syndic. Un syndic n'est pas une société de gardiennage. Un syndic n'installe pas de caméra de surveillance perchée sur un mas dans chaque immeuble sous gestion !

Plus la copropriété est grosse (de type IGH, ou ASL, AFUL), plus le CS doit être constitué comme une "petite armée". Un membre sera en charge des travaux, un autre de l'entretien et des menues réparations, un autre examinera les comptes, etc.

Vous attendez de la méthodologie de la part de votre syndic.
Soyez vous-meme rigoureux!
De mémoire, un Syndicat a une personnalité civile. Ce n'est pas un concept juridique fumeux !
A vous de faire que cette personnalité prenne corps!

Autre problème : trop souvent règne la cacophonie !
Entre le Syndic et le CS. Entre les membres du CS eux-même, et les copropriétaires.

Pour un syndic "fort", il faut absolument un CS "fort" et une copropriété qui parle si possible à l'unisson. Une fois un vote entériné, il faut tenir la barre avec son syndic !

A mon sens, le syndic (comprendre le gestionnaire "frontline") ne devrait communiquer qu'avec les membres du CS, cela lui donnerait du temps et de l'énergie pour traiter les dossiers de fond au lieu de répondre inlassablement toute la journée à des questions aussi insipides et inutiles pour lui et la copropriété que la couleur du paillasson du 5e étage qu'untel juge inappropriée.

Sans tomber dans le "pathos", 70% de mon temps consistait à répondre à ce genre de questions, ou à défendre la nécessité de poursuivre des travaux souhaités et votés en assemblée face à un copropriétaire mauvais payeur qui me menaçait pour ne pas les payer.

Le syndic n'est pas un call center ! Le syndic ne fait pas de S.A.V.!

J'ai trop souvent affronté les "mauvais payeurs" seul en assemblée.
Certains ont voulu en venir au main. Personne ne réagissait dans l'assemblée.
Je n'étais pas payer pour me battre, mais pour gérer un immeuble AVEC les copropriétaires.
Pourtant, un mauvais payeur prend en otage toute la copropriété, et peut dans les cas extrême mettre en péril la santé financière d'une copropriété (nécessitant le vote d'un appel exceptionnel pour couvrir des dépenses incompressibles qui ne peuvent plus être payées faute de fonds, surtout lorsque le mauvais payeur est majoritaire dans une petite copropriété!).

Le syndic ne peut rien sans une copropriété saine sur le plan financier.
VOUS devez vous sentir concerné par un mauvais payeur bien plus que le syndic lui-meme !
Ce gentil voisin qui vous sourit sur le palier tous les matins, et qui ne paye pas ses charges depuis des mois, se fait justice lui-meme ! S'il est de bonne foi, il n'a pas en capacité pour être propriétaire. Ces mots sont dures mais la situation peut vite dégénérer dans pareil cas.
Le syndic ET les copropriétaires doivent réagir.

Pour dépeindre encore le quotidient d'un gérant : toutes les questions de fond juridiques (suivi contentieux, contentieux avec la Ville de Paris, arrêté de péril, expulsion, etc.), techniques (appel d'offres, ravalement, toiture, voies d'eau, sinistres, expertises, etc.), comptables (budget, lissage des couts, suivi des dépenses énergétiques, etc.) étaient svt traitées après 18h lorsque le téléphone fixe se calmait (si l'on voulait bien ne plus m'appeler sur le mobile...).

Je faisais fréquemment 10/12h de travail effectif par jour, à 2.800€ brut (hors vacations).

Parallèlement, demandez à votre banquier combien il gagne pour se limiter en tant que "conseil" à vous proposer du Codevi et du Livret A.

Pour conclure, je ne souhaite pas tomber dans l'angélisme en prétendant que tous les syndics sont merveilleux.
J'ai eu moi aussi des déboires avec Lamy par exemple, évincé au profit de Patrimonia, racheté à l'époque par Gestrim puis par... Lamy (très bon renvoi d'ascenseur !).
Beaucoup d'entre eux font ce que j'appelle très péjorativement de la "gestion à la papa".
Leur bonhommie rassure les copropriétaires les plus agés. Mais ils sont inactifs et traitent avec un certain dédain les copropriétaires.
Certains dérives éritées des années 80 perdurent (appels d'offres truqués, honoraires prélevés en dehors du contrat, augmentation abusive après un prix "plancher" pour attirer le chalant, etc.).

Inversement, je récupérais à l'époque bon nombre de copropriété tombée en déséhrence parce qu'un copropriétaire s'était inventé "syndic bénévole" avec des conséquences plus désastreuses pour la copropriété (comme quoi, ce métier ne s'invente pas ou il faut avoir un certain niveau de compétence et être motivé).

De même, nombreux étaient les copropritaires à faire appel aux services de l'ARC, ou de mémoire l'UNARC. Quite à ce qu'un membre de l'association soit présent en assemblée.
J'ai toujours considéré leur avis comme étant dispensable.
Je n'ai jamais vu une réelle plus value dans l'analyse qu'ils ont eu d'une copropriété.
Très souvent cela rajoutait à la confusion, parce qu'en "bon auditeur", il fallait qu'ils trouvent quelque chose à redire ou un soi-disant cadavre pour eux memes justifier leur rémunérations (souscription).
De même et toujours de mémoire, l'ARC proposait une liste d'entreprises jugées sérieuses.
J'ai testé. On repassera.

J'ai adoré ce métier, et ai servi avec beaucoup de coeur et de sincérité mes clients, ne comptant pas mes heures.
Je continue à penser aujourd'hui que ce métier est sur le papier passionnant.

Je l'ai quitté pour toutes les raisons invoquées qui ont été facteur de stress intense (notamment à cause de l''amplitude de travail complètement dingue avec les AG) et d'amertume.

Comme bien souvent en France, on veut toujours légiférer chaque fois qu'un problème se présente (j'ai entendu que le législateur voulait mieux encadrer la profession de syndic).
Je ne pense pas que cela soit utile. Le "corpus normatif" (loi de 1965, loi SRU) existe et a fait ses preuves.

Etant désormais de l'autre coté de la barrière, je pense que la profession est à réinventer complètement.
De même, la compréhension que les copropriétaires ont du role d'un syndic ET de leur propre role (via le CS notamment) doit évoluer.


G.