charges exorbitantes et tardives

Question

Bonjour, 

Un petit résumé de la situation.

fin juillet 2011, je visite un appartement, pas génial, mais on est en urgence, on note des infiltration d'eau sur un mur assez importante, le commercial nous indique que c'est un dégât des eaux qui est réparé.
mi aout, je signe le bail, charges mensuelles (eau + une personne qui sort les poubelles deux fois par semaine, et nettoie l'escalier une fois par mois) : 30 euros.
octobre : je paye la taille d'ordure ménagère à l'agence.
octobre/novembre : le dégât des eaux est enfin réparé (sic).
décembre 2011 : aucune régularisation de charges
octobre 2012 :  je ne crois pas avoir payé la taxe ordure ménagère, donc celle là à la limite je l'accorde...
décembre 2012 : aucune régularisation de charges
fin mars 2013 : je dépose mon préavis de départ 3 mois.

Aujourd'hui, je reçoit mon dernier avis d'échéance, et là surprise : 
une ligne marqué : 'régul charges 2011/2012' pour un montant de 770 euros...
pour ceux qui veulent pas faire le calcul : j'ai été présent 16.5 mois en 2011/2012 (22.5 mois en tout), ce qui représente une régul par mois de 46 euros, soit +150% ( 34 euros sur la totalité, >+100%)
Sans aucun document expliquant l'origine de ces frais.
L'agence étant ce qu'elle est, j'ai des sérieux doutes sur le fait qu'ils essayent de soutirer de l'argent par tous les moyens.

Je voudrais donc savoir quelles sont mes recours pour ne pas payer ces sommes que j'estimes indues*,tant en terme de délai (une régul de la totalité des charges à la fin du bail ? et que ce serait-il passé si j'étais resté 5 ans, 10 ans... d'autant plus que si j'avais eu conscience de ce surplus de charge, j'aurais réagit en conséquence en temps et en heure)., qu'en terme de responsabilité (l'agence est entièrement responsable des consommations d'eau (seule partie variable des charges) en surplus à cause du dégât des eaux car il n'ont pas fait le nécessaire dès qu'ils en on été informés, de plus, je ne serais pas surpris que l'assurance ait déjà remboursé, et qu'ils essayent de se faire rembourser une deuxième fois.)

En tant normal j'aurais cherché moi même, mais je me retrouve avec un dégroupage abusif en plus, ce qui fait que je ne peux plus utiliser internet à la maison.
Si vous avez des articles de loi, et des JP, c'est encore mieux (ils ont tendance à s'écraser quand on agite le spectre judiciaire, même si c'est du bluff).

* pour info, même si ça n'a aucun rapport, je me retrouve avec 2000 euros de régul edf parce que le commercial s'est trompé sur un appareil, me présentant ce qui était réellement un ballon d'eau chaude comme un appareil de purification d'eau...
L'utilisation (et le temps d'allumage) n'est clairement pas le même, et la consommation électrique.

Merci, bonne journée, formule de politesse d'usage :)
 
Stop failing the turing test !

marmenard · Answer

Bonjour 
 Vérifiez vos charges  avec éventuellement l'ADIL http://www.anil.org/votre-adil/
 En charges tout bénéfice est interdit 
écrire au proprio ou mandataire en reco AR et en garder un double pour une suite

Nom du locataire et adresse actuelle...... 
Adresse du local loué ..... 
Nom et Adresse du propriétaire..... par défaut son mandataire souvent le chef d'agence
 Voir votre bail
Le propriétaire est le détenteur légal du dépôt de garantie l'agence n'étant que intermédiaire

Je vous ai rendu les clés du logement que j'occupais en qualité de locataire, du ....au ...(dates) 
C'était ........€(en chiffres puis en lettres) 
M'indiquer l'arrêté de vos comptes des charges et les retenues sur les comparaisons d' EDL entrée et sortie 
 
Et leurs justificatifs que je me réserve le droit de contester

dna.factory · Answer

concernant la surconsomation d'eau liée au dégâts des eaux (ça me parait la raison la plus probable).
Le bailleur peut-il m'imputer une surconsommation liée à un dégat des eaux pour lequel il était informé par le locataire (et probablement par le fournisseur d'eau) et pour lequel il n'a procédé à aucune démarche pendant plusieurs mois ?

marmenard · Answer

Re Effectivement erreur de post je vous prie de m'en exuser
écrire au proprio ou mandataire en reco AR et en garder un double pour une suite
 et copie simple vers agence

En LRAR obligatoirement pour faire preuve au juge que vous avez tenté une négociation amiable  gardez un double et votre preuve d'envoi ( ces documents vous seront demandés)
 En meublé ou en vide un dépôt de garantie reste un dépôt de garantie
 
Nom du locataire et adresse actuelle...... 
Adresse du local loué ..... 
Nom et Adresse du propriétaire..... par défaut son mandataire souvent le chef d'agence
 Voir votre bail
Le propriétaire est le détenteur légal du dépôt de garantie l'agence n'étant que intermédiaire

Je vous ai rendu les clés du logement que j'occupais en qualité de locataire, du ....au ...(dates) 
Le délai de deux mois qui vous est imparti par la loi pour me restituer le dépôt de garantie que je vous ai versé à mon entrée dans les lieux est écoulé à ce jour.
C'était ........€(en chiffres puis en lettres) 
M'indiquer l'arrêté de vos comptes des charges et les retenues sur les comparaisons d' EDL entrée et sortie 
 
Et leurs justificatifs que je me réserve le droit de contester 

Je vous rappelle que la loi  énonce que à défaut de restitution dans le délai prévu,(2 mois) le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire  (quelques dizaine de centimes mais ne pas oublier pour le principe)

A défaut de paiement ,sous 8 jours, je me verrais contraint de porter le litige devant la juridiction concernée. 
Tribunal de proximité  
formule de politesse (éventuellement) 
signature manuelle 

Il suffit de se rendre au greffe du tribunal et remplir un imprimé (cerfa 12285)
 Que vous pouvez imprimer et pré-remplir de chez vous
http://vosdroits.service-public.fr/F1785.xhtml
Cout 35 € TTC depuis octobre 2011 en timbre fiscal

En général le problème est réglé rapidement ou peu après la LRAR de convocation au tribunal vous aurez la même et vous vous désistez en lettre simple si vous etes remboursé des 35 € et de vos frais de LRAR
 Sinon
Au juge de proximité et vous demanderez a ce que les frais de signification par huissier soient mis a la charge du débiteur.+ l'application de l'article 700 pour frais de courrier AR+ dommages et intérêts 500 €  (minimum pour retenue  abusive du DG ) plus vos frais de transport au tribunal + votre perte de salaire  tous frais qui n'aurait pas eu lieu  si loi du 6 juillet 1989, respectée + frais de passage au tribunal 35 €

bailleurx · Answer

en ce qui concerne les charges
 si on vous fait une demande de regularisation la loi indique
 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108/2020-12-03/
 La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat...
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataire

vous trouverez donc ci joint le décret pour vérifier si les charges facturée sont bien dans cette liste
"Liste des charges récupérables" 
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066149/2020-10-29/ 

et jurisprudences qui font loi au sujet des charges locatives la fin du documents à des aspects tres intéressants pour vous (tenant compte des mots que j'ai souligné dans le texte)
https://www.inc-conso.fr/user/login?destination=node/4611

dna.factory · Answer

Etape suivante : 
Suite a ce message, j'ai envoyé un recommandé assez chargé dont voici la partie principale : 
J'avoue être surpris par votre demande de régularisation de charge, au terme des années 2011 et 2012. 
En effet, nous sommes aujourd'hui en 2013, or la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (article 23) vous impose de procéder à des régularisations au moins annuelles.
Si on peut comprendre qu'un particulier ait des difficultés à se plier à cette obligation, une entreprise qui procède à une clôture comptable annuelle devrait mécaniquement pouvoir s'y plier sans difficultés
(Confirmé par la CA de Paris 6eme ch C, 20 mars 2007,RG no 05/09544).
De plus, toujours selon la loi N°89-462 article 23, ces demandes de régularisation doivent être justifiées par la communication des résultats antérieurs lors la précédente régularisation (annuelle) et par le budget prévisionnel.
De plus, un mois avant cette régularisation, le bailleur est tenu de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que la répartition entre locataires.

Je vous prierai donc de commencer par vous mettre en régularité.
 (et encore, ils ont eu de la chance, je n'avais pas encore trouvé la jp correspondant à ce type de situation, et dans laquelle il avait été statué que la procédure était déloyale).

j'ai payé ce que je devais (mon prorata de loyer et de charges), mais je n'ai pas payé ces charges.
Je sais pertinemment ce qui va se passer : ils vont se servir sur la caution pour se payer.

Sauf que... n'ayant toujours pas les pièces justificatives, (et n'ayant reçu aucune information comme quoi elles sont à ma disposition à l'agence pour consultation), je ne pourrais pas disposer du délai d'un mois avant qu'ils doivent me rendre la caution.
Dans ces conditions,
Suis-je dans mon droit en considérant que cette régularisation ne sera due qu'un mois après que les pièces aient été mise à ma disposition ?
Si c'est le cas, ont-il le droit de me retenir sur ma caution des sommes qui ne sont pas encore dues  (sachant que le risque est très grand que je ne paye pas ces charges) ?


Edit : 
oh et passage, après relecture de mon bail (ils me l'avaient fait signer en vitesse sans me l'expliquer), je remarque qu'il est indiqué que le calcul des charges se fait au tantième... sauf que la case réservée au tantième sur le bail est vide.
Puis-je abuser en considérant que cela signifie que mon appartement correspond à 0 tantième, et qu'en conséquence de quoi, ils me doivent le remboursement de toutes les charges payées de ma part (toujours demander le bras pour être sur d'avoir la main).
 
Stop failing the turing test !

dna.factory · Answer

Je me permet de relancer mon sujet avec quelques questions concernant mon bail (de l'ancien appart).
A l'époque, il m'avaient fait le classique : 'on signe d'abord on lit après', et avaient gardé les baux pour les faites signer (pendant plus d'un mois).
Du coup, j'avais jamais pu l'étudier avant...
Je voudrais donc quelques avis pour savoir ce que je risque, et comment je peux les contrer.
(j'ai rien contre le bailleur en particulier, c'est l'agence immobilière/gestion qui est une bande d'arnaqueur)
Alors on commence : 

désignation des parties : 
Appartement de type F3 comprenant ...
Formant le lot n° [vide] et représentant [vide] tantième généraux de l'immeuble.
Sachant qu'il s'agit d'un immeuble de copropriété (deux propriétaires, 6 appartement)s.
si je n'ai pas les tantièmes, peuvent-ils me sortir les chiffres qu'ils veulent sans preuve, me sortir les bons chiffres avec les preuves ou bien ça compte pour zéro ?

 Équipement à usage commun 
Chauffage collectif : ils ont coché "électricité"
Sauf que le chauffage électrique est individuel...
en soit je pense pas que ça ait beaucoup de conséquence, dans la mesure ou il n' a pas (à ma connaissance de chauffage collectif, même pour les parties communes...)
Mais que risqué-je si le reste de l'immeuble avait un chauffage électrique collectif et pas moi ? peuvent-ils me l'imputer sur les charges ?

Concernant les charges,
je n'ai aucune mention des charges dans le bail (à part le chauffage collectif :) ), par contre, j'ai paraphé une page ou il est dit que je reconnais avoir reçu un livret d'accueil du locataire comprenant un exemplaire de chacun des 2 formulaires de charges récupérables
Évidemment, je n'ai jamais reçu ce livret, mais comme j'ai dit l'avoir eu, je l'ai dans l'os...
Est-ce suffisant pour l'agence, ou bien la description des charges doit-elle obligatoirement être portée au bail ?

concernant les obligations du locataire.
Il est indiqué que je dois faire vérifier une fois l'an le chauffe eau. Est-ce que c'est la même chose qu'un ballon d'eau chaude ? car je ne l'ai jamais fait vérifier (mais chut faut pas le dire).
Il est bien indiqué qu'ils n'ont pas à me le réclamer, mais peuvent-ils malgré tout me le déduire après avoir signé l'état des lieux sans en porter mention ?

De même il est indiqué que je devais ramoner la cheminée... sauf que c'était un conduit commun a tous les locataires. N'était-ce pas à la charge du syndic de s'en occuper (et de le passer en charge récupérables.)

 Une dernière chose, juste pour être sur.
Notre chat... bah disons que c'est un chat.
Et y'avait de la tapisserie sur les portes (oui, oui...)
Pour deux des portes, on a retiré la tapisserie, et passé un coup de peinture.
Par contre, peur deux des autres, on a eu la grosse flemme.
J'étais prêt à payer les réparations (celles là, je les reconnais), par contre, la personne en charge de l'état des lieux ne l'a pas vu (il a pas regardé en bas :) ) et il ne l'a pas noté (et franchement, après le coup de réclamer 700 euros de charges sans preuves, j'étais pas motivé pour lui dire).
Si jamais ils font visiter cet appart et qu'ils constatent les dégâts, peuvent-ils encore le rajouter à l'état des lieux, ou bien c'est vraiment trop tard ?

(Merci pour ceux qui m'ont lu jusqu'au bout).

Charges exorbitantes et tardives

6 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters