Achat d'une maison sans permis de construire en zone habitable

bonjour a tous , j'ai besoins de votre aide pour l achat d'une maison qui ne possède pas de permis de construire mais se trouve en zone habitable depuis plus de 6 ans .
cette maison fut construite dans les années 70 sous forme de porcherie et sans permis de construire dans une zone non habitable . Cette zone est devenue habitable il ya moins de 10 ans et l actuel propriétaire a eu des accords avec la mairie . Aujourd'hui il est obligé de vendre ce bien a cause de gros problèmes financier ( c'est la banque qui vend la maison ) j aurais du signer le compromis de vente cette semaine mais mon notaire ma conseillé de décaler la date de signature car elle a remarqué au dernier moment que la maison n'a pas de permis de construire et me déclare :

il me faut déposer une demande de pc validée par un architecte de mon choix ,construction étant d une surface habitable supérieure a 170 m* . Cette demande devra également : respecter la règle RT 2012 désormais applicable à toute nouvelle demande de permis de construire .

je ma suis déplacer en mairie et les personne s que j ai rencontré ( adjoins au maire ... ) m'assure que toute ces démarche sont inutiles je suis donc un peu perdu
de plus le propriétaire ma fait parvenir une copie des impôts des taxes d habitation et taxes foncières de ces 2 dernières années


comment faire pour éviter de passer par un architecte et de devoir me confronter a la RT 2012 et de réaliser de gros travaux très coûteux dans cette maison ?

merci a tous de votre aide