Contrat semi exclusif

Bonjour a tous
Nous sommes a la recherche d'une maison .
Via un site internet, nous avons contacté l'acheteur afin de visiter la maison.
Elle nous conviendrait.
À la fin de la visite il nous annonce qu'il a un contrat demi exclusif avec un agent immobilier et que sur le prix annoncé il faut rajouter env 5000€.
À ma grande surprise car d'une l'annonce que j'ai triuvé sur le site était un particulier et de deux la visite ne c'est pas faite via cette agence! Ce qui veut dire qu'en aucun cas j'ai eu besoin de cette agence pour faire mes démarches.
Je lui fait une proposition par mail qu'il est d'accord ( sans frais d'agence bien sur) mais il me demande d'attendre jusqu'au 1 juillet. ( a cause de ce contrat..)
Aujourd'hui est ce qu'il peut me vendre directement le bien sans passer par cette agence??
Je ne souhaite pas attendre tout ce temps car ceci voudrait dire que s'il a une opportunité de vendre plus cher et avant il le fera...
Peut il rompre le contrat? Que puis je faire..!