acheter une maison qui est déja louée

Question

Je suis déjà sur le projet depuis maintenant 1 an, je vais acheter une maison d'ici l'été mais cette maison a déjà un locataire, je souhaiterais garder ce même locataire pour 2 ans de plus environ(car je sait qu'il paye son loyer), le seul problème c'est que j'aimerais lui augmenter  (actuellement a 600€) et le mettre au moins a  700 ou 750€. C'est une maison de 100 m2 avec 2000m2 le terrain et une piscine. L'entretien de la piscine laisse a désiré et l'intérieur est propre mais pas bien entretenu. Son bail se termine en septembre. Je souhaiterais y faire des travaux, construction de garage et modification de chauffage. Je suis actuellement en location et je peut me permettre de garder ma location et mettre l'argent du loyer de la maison pour faire les travaux. Ai-je le droit de lui augmenter le loyer de 100 a 150€ ( en sachant qu'il n'a jamais été augmenter depuis 5 ans). Et faut il lui faire un état des lieux en changeant  de propriétaire?

dna.factory · Accepted Answer

vous acheter le logement, vous achetez le bail. 
Vous n'êtes pas autorisé à le modifier (vous pouvez toujours tenter, ça peut marcher, mais ce n'est pas légal). 
Ca veut dire pas d'augmentation de loyer autre que celle prévue dans le bail (or manifestement le bail ne prévoit pas de régularisation). 
Ca veut dire que l'état des lieux est celui qui a été réalisé avec le propriétaire d'origine (il doit vous le donner avec tous les papiers). 
Si le locataire est d'accord vous pouvez réaliser un état des lieux intermédiaire (c'est tout à l'avantage du locataire, car cela lui donnera une idée de ce qu'il risquera pour l'état des lieux de sortie), mais il n'aura aucune valeur. 
si le bail se termine en septembre, il est trop tard pour lui donner congé pour ce bail ci (il faut 6 mois), le bail se reconduit donc pour une durée de 3 ans (bail classique pour logement vide). 
  
Stop failing the turing test !

veronik47 · Answer

merci dna.factory de votre réponse! le bail est de un an renouvelable car c'est un gîte a la base qui a été louer meublé a l'année car les proprio sont partie dans une autre région et ne peuvent pas s'occuper de la location d'été. Je souhaiterais le lui louer pour 1 an renouvelable une fois. N'ai je pas le droit de l'augmenter un peu le loyer? Pour l'état des lieux je souhaite le faire car les meuble vont être laisser par le proprio(arrangement fait avec le proprio) et le mobilier de jardin est mort et je souhaite qu'il le change ainsi que faire l'entretien de la piscine (eau verte et nettoyage pas fait autour). Je veux lui dire se que j'attens de lui sinon l'année prochaine je ne le garde pas. Pour lui donner congés le bail stipule que le locataire a 2 mois de préavis! car bail d'un an signer tout les ans

veronik47 · Answer

merci encore, c'est très gentil de prendre du temps pour me répondre. J'irais voir le locataire avec les anciens proprio le mois prochain je pense ou avant l'été. je verrait le bail  écrit a ce moment là. Je n'ai encore rien signer encore nul le part. Je verrait plus tard. merci pour vos conseils, cordialement

bailleurx · Answer

vous ne pouvez pas modifier la chose louée pendant le bail sans l'accord du locataire
Article 1723 du code civil
Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.
 vous ne pouvez pas non plus modifier les conditions du bail (même en contrepartie de travaux d'amélioration) sans son accord

la clause prévoyant que le locataire a un préavis de 2 mois a donner est illicite (réputée non ecrite) la loi prévoit pour les location meublé étant la résidence principale du locataaire un préavis de 1 mois (quand il souhaite)
 et lorsque c'est le bailleur qui donne congé le préavis est de 3 mois (a echéance du bail)
Article L632-1

Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.

Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au d de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.

Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.
....


vous pourrez donc augmenter le loyer ou modifier le bail en prévenant votre locataire au moins 3 mois avant la fin d'un bail (date anniversaire) par courrier recommandé ou huissier
 attention c'est la date de reception qui compte certain loc ne vont pas chercher les recommandé il faut donc s'y prendre suffisamment à l'avance pour prévoir de faire intervenir un huissier si nécessaire
 les terme du courrier doivent être précis et conforme à la législation

veronik47 · Answer

merci bailleurx et maylin27 de vos conseils.

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