Négociations entre 1 vendeur & 2 acheteurs : quelles obligations

Bonjour,

Merci d'avance à ceux qui auront le temps de me lire et d'apporter peut-être une réponse à notre problème...

Voici le contexte :
Nous sommes intéressés par une maison avec mon mari, que nous avons visitée par le biais d'une agence ayant l'exclusivité.

La maison nous plaît et nous semble actuellement avoir atteint un prix correct.

L'agent nous a certifié qu'il n'y avait, pour ce bien, AUCUNE MARGE DE NEGOCIATION (sachant qu'on a visité d'autres biens pour lesquels il nous a informé chaque fois d'une fourchette de négociation envisageable).
Il nous a aussi informé, dès la première visite, du fait qu'un autre couple était "sur le coup".

Il faut savoir que cette maison est en vente depuis environ 1 an et que les propriétaires, pressés, ont baissé le prix de plus de 50.000€ depuis le début,
la dernière baisse significative ayant été effectuée il y a tout juste une semaine...

Nous sommes retournés la visiter une deuxième fois hier, suivis des autres acheteurs qui l'ont également revisitée, et avons l'intention de faire une offre rapidement.

Seulement nous ne connaissons pas bien les modalités de négociations pratiquées si le vendeur reçoit simultanément (ou à quelques jours d'écart), 2 offres différentes !

Voici ma question :
Mon mari souhaite malgré tout faire une offre en-dessous (d'environ 5%) du prix demandé.
Mais si les autres acheteurs font une proposition supérieure, voire directement au prix affiché (puisque, l'agence est formelle : le vendeur est arrivé au point le plus bas), celui-ci va-t-il "choisir l'offre la plus élevée" ou, comme le pense mon mari, va-t-il nous informer de sa deuxième offre, supérieure, pour savoir si on souhaite surenchérir ?


En résumé, si une des offres reçues par le vendeur est au prix maximal affiché par l'agence mandatée pour la vente de son bien, peut-il (et à votre avis cela est-il pratiqué couramment ?) faire monter le prix en rappelant les acheteurs ayant formulé une offre inférieure ?

MERCI beaucoup pour vos avis, expériences, connaissances sur le sujet ...
Cordialement.