rattrapage des loyers au bout de 5 ans

Question

Bonjour, 
Nous venons de quitter notre location après 10ans. Nous avons toujours payé notre loyer, sans aucun retard, notre loyer a très peu augmenté en 10ans (à peine 100euros).Au moment de récupérer notre caution le propriétaire nous a demandé de lui régler par rétroaction l'augmentation qu'il aurait du effectuer, soit près de 6000 euros ! Ce propriétaire possède plusieurs logements et n'a jamais fait appliquer un tel droit auparavant! Avons nous un recours ? nous cherchons quels auraient pu être ses tords pour le confondre car ns trouvons son attitude bien mesquine, il n'avait qu'a augmenter le loyer chaque année. Nous sommes dans une ville soumise à un PPRI et nous avons été inondé en 2002 et 2003, à ce moment là l'ERNT n'étaient pas obligatoire, aurai-il du nous le fournir en annexe au bail en 2006 qd il est devenu obligatoire ? merci de vos réponses car nous sommes abattus par son comportement, nous venon d'acquérir une maison avec bcp de travaux et nous n'avons pas 6000 euros à donner à notre ancien propriétaire, qui de surcroit n'est vraiment pas dans le besoin....merci à tous pour vos conseils

kamitess · Accepted Answer

Bonjour,
Pour information et pour remercier les membres qui ont suivi "mon cas", je sorts de la commission de conciliation qui a donné tord à 100% au bailleur. La présidente de la commission a qualifié l'intention de garder le dépôt de garantie sous la menace d'une révision des loyers des 5 dernières années comme un odieux chantage... De plus la commission estime non recevable cette intention du bailleur dans la mesure où il a tout de même procédé à des augmentations de loyers , en 2009 et 2012. Pour autant la conciliation a échoué car le bailleur a refusé de faire la moindre proposition et refuse de rendre le dépôt de garantie. Nous irons donc au tribunal sur l'avis de la commission. Malgré tout nous sommes satisfaits car nous avons été soutenu et compris par l'ensemble des membres de cette commission qui a rappelé au bailleur qu'il ne pouvait pas décidé de garder un dépot de garantie sans aucun motif recevable. Merci encore pour tous vos posts qui m'ont particulièrement aidé a y voir plus clair et à m'adresser aux instances compétentes !

kasom · Answer

bonsoir

Même si à priori votre propriétaire est dans son bon droit, le fait qu'il possède plusieurs appartements peut jouer en votre faveur

il y a des jurisprudences pour lesquelles le bailleur a été débouté de sa demande car jugé de mauvaise foi par les juges

maylin27 · Answer

Bonjour kasom,
il me semble que les jurisprudences que vous citez concerne la régul des charges

Un bailleur a assigné son locataire en paiement de régularisation de charges, sollicitée pour la première fois 7 ans après la conclusion du bail. 
Pour tenir compte de la prescription quinquennale la bailleur ne sollicitait le rattrapage que pour les cinq dernières années. 
Les juges du fond ont débouté le demandeur et l'ont condamné à des dommages intérêts équivalents aux sommes réclamées. 
Les premiers juges ont retenu sa mauvaise foi, à réclamer une régularisation tardive des charges, car si elles étaient exactes dans leur montant, elles étaient trois fois plus élevées que la provision pour charge. 
La troisième chambre civile de la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi, au motif que la créance est exacte dans son montant, amis que la réclamation tardive d'une somme aussi élevée caractérise la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution de son contrat. 
La haute Cour précise que l'inaction fautive du bailleur pendant 7 ans est une faute qui engage sa responsabilité envers le locataire et la caution solidaire. 

(3eme civ 21 mars 2012, n°11-14.174) 

ici il s'agit de loyer et il a évolué en 10 ans de 100 euros... 
il serait intéressant de connaitre le loyer de départ hors charges avec la date de début de bail afin de controler l'augmentation.

Cordialement

kamitess · Answer

Bonjour et merci de vos réponses !
Le loyer au 01/11/2002 était de 625 euros, avec 27,75euros de charge. Le 31/01/13 le loyer était de 671,45 euros et 41 euros de charge. En 2002 et 2003 nous avons subi de grosses inondations, nous obligeant à quitter la maison pendant plusieurs jours, le temps de la décrue et d'un retour à la normale, le propriétaire ne nous avait pas augmenté le loyer du fait de ces éléments, et ce ds notre entrée dans son logement avec nos deux enfants...
Puis les années ont passé, bonnes relations avec le propriétaire, nous ne lui avons jamais rien demandé, il percevait son loyer sans aucun retard, tout allait bien. Lorsque nous sommes partis et que nous avons demandé à récupérer notre dépôt de garantie de 1250 euros étant donné qu'il n'avait rien à redire lors de l'état des lieux de sortie, il nous a dit qu'il gardait notre dépot car il n'avait jamais augmenté le loyer...C'est ainsi que nous avons reçu ce rappel de 6159,23 euros pour les 5 dernières années ! Nous trouvons que ce propriétaire est de très mauvaise foi, il est propriétaire de plusieurs logements, il sait très bien qu'il peut faire appliquer l'augmentation de loyer chaque année. D'autant plus que dans notre bail il est précisé que "le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit chaque année", si cela devait être automatique, pourquoi ne l'a t-il pas fait chaque année ? Il n'a pas oublié d'augmenter le loyer, il essaye maintenant de gagner de l'argent sur notre dos et si nous n'avions pas réclamer notre dépôt de garantie il n'aurait surement pas fait cette démarche rétroactive, nous sommes écoeurés par de tels comportements...Je vais à l'ADIL demain matin mais continuer à me donner vos avis, ils sont précieux !!

marmenard · Answer

Bonjour 
 Vous dites "par rétroaction l'augmentation qu'il aurait du effectuer, soit près de 6000 euros  
 C'est impossible  vérifiez votre augmentation légale sur 5 ans avec  ce site http://www.pap.fr/argent/calculettes/revision-de-loyer 
 Et seulement si votre bail comporte une clause d'augmentation annuelle avec l'indice de départ 
le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.  

 D'autre part vos charges  , en charge tout bénéfice est interdit c'est un simple remboursement des frais payés par le proprio pour votre logement 
 Avez vous une régulation annuelle ? 

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois. 

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.  

 Réclamez en reco AR et gardez un double pour une suite 
Un dépot de garantie (souvent par erreur appelé caution ) est restituable avant 2 mois du rendu de clés , ensuite il rapporte des intérêts 
 Revenez nous dire votre date de départ , EDL et rendu de clés

kamitess · Answer

Merci marmenard pour tous ces éclaircissements, nous avons quitté notre location le 31/01/13  et rendu les clés ce même jour après signatue de l'état des lieux de sortie qui ne signalait aucune dégradation , le propriétaire n'a pas restitué le dépôt de garanti qu'il a déduit des rappels loyers du 1er avril 2008 au 31 janvier 2013 soit :
6159, 23- 1250 euros de dépot de garantie = 4909 euros
Il s'est basé sur l'indice IRL2, uniquement sur les loyers, nous avions très peu de carge car maison individuelle, donc juste eau et ordures ménagères pour lesquelles nous faisons une avance chaque moi et qu'il régularisait sur facture.

marmenard · Answer

En LRAR obligatoirement pour faire preuve au juge que vous avez tenté une négociation amiable  gardez un double et votre preuve d'envoi ( ces documents vous seront demandés) 
 En meublé ou en vide un dépôt de garantie reste un dépôt de garantie 
  
Nom du locataire et adresse actuelle......  
Adresse du local loué .....  
Nom et Adresse du propriétaire..... par défaut son mandataire souvent le chef d'agence 
 Voir votre bail 
Le propriétaire est le détenteur légal du dépôt de garantie l'agence n'étant que intermédiaire 

Je vous ai rendu les clés du logement que j'occupais en qualité de locataire, du ....au ...(dates)  
Le délai de deux mois qui vous est imparti par la loi pour me restituer le dépôt de garantie que je vous ai versé à mon entrée dans les lieux est écoulé à ce jour. 
C'était ........€(en chiffres puis en lettres)  
M'indiquer l'arrêté de vos comptes des charges et les retenues sur les comparaisons d' EDL entrée et sortie  
  
Et leurs justificatifs que je me réserve le droit de contester  

Je vous rappelle que la loi  énonce que à défaut de restitution dans le délai prévu,(2 mois) le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire  (quelques dizaine de centimes mais ne pas oublier pour le principe) 

A défaut de paiement ,sous 8 jours, je me verrais contraint de porter le litige devant la juridiction concernée.  
Tribunal de proximité   
formule de politesse (éventuellement)  
signature manuelle  

Il suffit de se rendre au greffe du tribunal et remplir un imprimé (cerfa 12285) 
 Que vous pouvez imprimer et pré-remplir de chez vous 
http://vosdroits.service-public.fr/F1785.xhtml 
Cout 35 € TTC depuis octobre 2011 en timbre fiscal 

En général le problème est réglé rapidement ou peu après la LRAR de convocation au tribunal vous aurez la même et vous vous désistez en lettre simple si vous êtes remboursé des 35 € et de vos frais de LRAR 
 Sinon 
Au juge de proximité et vous demanderez a ce que les frais de signification par huissier soient mis a la charge du débiteur.+ l'application de l'article 700 pour frais de courrier AR+ dommages et intérêts plus vos frais de transport au tribunal + votre perte de salaire  tous frais qui n'aurait pas eu lieu  si loi  n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 dernier alinéa, respectée + frais de passage au tribunal 35 €
 Devant le tribunal il devra prouver sa demande

marmenard · Answer

Re 
 IRL 2 ? c'est quoi ça  ?  je ne connais que l'IRL dont  je vous ai donné le lien PAP 
 Bailleurx si vous avez un autre modèle n'hésitez pas ...! 
 Le tribunal de proximité est compétent  pour les litiges de moins de 4000 € 
 au dessus c'est au tribunal de G.I. avec avocat obligatoire 
 Les frais d'avocat sont remboursés par le perdant du procès

Et je doute que une augmentation de loyer sur 5 ans  fasse cette somme  
 il était de combien votre loyer au départ du bail ? 

 Pour éviter ce genre de désagrément il est conseillé (et peu appliqué) de réclamer une régulation annuelle au proprio en charges et d'augmenter seul ses loyers selon l'IRL qui n'est absolument pas un secret d'état

Foyer · Answer

Bonjour kamitess ,

Vous nous avez indiqué que votre bail comporte la clause de revision annuelle des loyers. OK . 

Par contre, je n'ai pas trouve mention du trimestre de reference retenu pour cette actualisation ou la valeur de l'indice IRL qui devrait figurer sur le bail. Pouvez vous nous l'indiquer ? 

A defaut de cette precision sur le contrat, quelle est la date de signature de votre bail ?

Concernant le montant du loyer, vous nous avez indiqué, à la date du 1° novembre 2002 la somme de 625 euros (sans les charges bien sûr) et de 671,45 a la fin de votre bail. Il y a donc eu quelques ajustements en cours de location.

Pouvez vous indiquer ce montant du loyer seul pour 2008 ? (date limite de rappel autorisé par la loi - 5 ans-).

bailleurx · Answer

kamitess dit la derniere augmentation demandée par le propriétaire le 01/01/2012 était 671,45 ce qui était une réévaluation en dessous de ce l'application des indice aurait permis 

hors (document cité plus haut) 
Si le bailleur avait clairement renoncé à cette ou ces augmentations, par exemple pour compenser un trouble de jouissance subi par le locataire, il ne pourrait pas revenir sur cette libéralité.

et dans ce cas le bailleur à clairement renoncé à apliquer l'augmentation legale 

dans ce cas il ne peut pas changer d'avis et demander un rappel antérieur à la dernière réévaluation 


donc au pire il pourrait réclamer une réévaluation sur la période du 01/01/13 (un an après la dernière demande de réévaluation) au denier jour du bail 
c'est en tous cas la position que je tiendrais devant un tribunal... 
(vous n'avez fait que payer ce qu'il vous a clairement demandé) 

CQFD (il l'a dans le baba...)

Foyer · Answer

Bonjour ,

Relevé sur le site Service public/ indice de reference des loyers:

"Augmentation rétroactive Tout propriétaire qui oublie d'augmenter le loyer conserve encore le droit de demander rétroactivement cette augmentation dans la limite de 5 ans. 

Pour ce faire, le propriétaire doit appliquer les indices en vigueur au moment où les loyers auraient dû être réclamés. ".

Question posée: Qui peut indiquer, en clair, ce que "signifie" cet extrait ?

Merci par avance.

kasom · Answer

bonsoir à tous 

je reste ébahi pas le nombre de réponses sur cette question et du débat qui a suivi , très intéressant mais qui devient impossible à suivre 

Pour conclure j'ai envie de dire à kamitess ( qui a pris la peine de se désinscrire ou qui ne connait plus son mot de passe ) s'il veut des certitudes , soit de se payer un avocat soit de commencer à envoyer le recommandé à son bailleur avec les arguments  présentés 

en fonction de la réponse du bailleur, il revient vers nous

kamitess · Answer

Bonsoir,
je vous fait part du courrier que j'ai reçu aujourd'hui (lettre simple sans AR) :
"Suite à votre courrier , je vs informe que le montant des loyers réévalués en 2009 et 2012 ne correspondaient pas à l'indice réel en vigueur à cette époque, d'où, la différence globale de 6159,23 euros sur 5 années, conformément à la loi que personne ne peut contester. Toutefois, dans un soucis d'apaisement et compte tenu du montant des travaux de remise en état du logement, s'élevant à 2245,72 euros (cf devis du 06 février 2013) je vous propose de conserver la caution de 1100,50 euros après déduction de la régul. d'eau et taxe d'ordures ménagères. En cas de désaccord, vous resterez me devoir le montant de la revalorisation des loyers auquel j'ajoute les factures des matériaux (peinture, vitrage etc...) pour la rénovation de l'appartement.
veuillez agréer...."

Donc non seulement le propriétaire n'a pas l'intention de me rendre mon DG mais maintenant il rajoute des frais de rénovation alors que mon état des lieux de sortie est sans reproche, à part les peintures à refaire mais au bout de 10 ans d'occupation la vétusté s'applique et elle est à la charge du bailleur. De plus le propriétaire ns avait effectivement fait passer un DEVIS de peinture, en aucun cas une facture, et pour cause, il a lui même repasser un coup de peinture avant de très vite relouer...mais maintenant il évoque des frais de vitrage "etc".  Je pense ne pas répondre à ce courrier et m'adresser directement à la commission de conciliation. 
A suivre !!!

Rattrapage des loyers au bout de 5 ans

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