Charges locatives

Question

Bonjour,

Je souhaiterais vérifier la légitimité des demandes qui me sont faites par l'agence gérant mon appartement. Je suis désolée si les questions sont bêtes, je suis jeune et je ne connais vraiment rien dans ce domaine.

Informations générales utiles: J'ai rejoint l'appartement le 16/2/10. C'est un 21m² non meublé. Je paie actuellement mensuellement 549€ de loyer et 90€ de provisions pour charges.
Il est noté dans mon contrat de bail que ces charges récupérables correspondent à : «- des services rendus liés à l'usage des différents  éléments de la chose louée / - des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée/ - des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite ». Je n'ai pas plus de détails sur les provisions pour charges payées. J'habite dans un immeuble bénéficiant d'un ascenseur, d'une gardienne qui s'occupe un peu de la maintenance de l'immeuble et d'un chauffage collectif. Pas de parking, pas de garage. Jusqu'en décembre 2012 je n'ai pas reçu de demandes de régularisations de charges ni d'autres demandes de ce type. 

1) En décembre 2012 j'ai dû payer 169€ au titre de la Taxe d'ordure ménagère (TOM) 2012. L'agence m'a fourni un scan d'une page de la taxe foncière où je lis « cotisations 2011 - Taxes ordures ménagères : 169€ ». Je ne vois pas sur cette page l'adresse exacte de l'appartement mais je lis bien l'arrondissement.

J'ai aussi demandé à ce moment là le détail des provisions de charges que je paie mais je n'ai toujours rien reçu (malgré une relance), l'agence me répond qu'elle  « n'arrive pas à obtenir ces éléments de la part de la propriétaire ». Mon but est de vérifier que je ne paie pas déjà la TOM via ces charges mensuelles. Est-ce qu'il est possible que j'aie raison et que je la paie effectivement déjà (dans ce cas je n'avais pas à payer les 169€) ? Pensez-vous que le montant payé est correct (dois-je payer la totalité de ce montant) ?

2) Je viens de poser mon préavis pour quitter l'appartement en mai. En plus de l'accusé de réception, l'agence m'a envoyé une demande d'apurement des charges locatives pour l'année 2011. Les seuls informations fournies : Quote-part répartie : 1549,19€ / Provisions quittancées : 1080€ / Montant de l'apurement : 469,19€. L'agence a-t-elle le droit de me faire cette demande maintenant (plus d'un an après) ? Le montant de la quote-part ne vous paraît-il pas trop élevé ? J'imagine que le mieux à faire maintenant est de demander l'état des dépenses associé.

Je voudrais juste votre avis sur tout ça svp, sur la légitimité des demandes de l'agence et sur la démarche à suivre.

Merci beaucoup pour votre aide.

bailleurx · Answer

le texte des charges dans votre contrat est generique il englobe tout sans préciser
 il manque le mode répartition vu que c'est une coro
votre demande est legitime vous pouvez aussi demander le justificatif de la répartition (les tantième de la copropriété correspondant a votre logement) ces cette part qui vous concerne selon le montant de l'ensemble votre quote part

vous pouvez donc exiger le décompte de copro (total des dépenses réelles) voir le total des récupérables sur les locataires et appliquer la quote part

 après demande des rappel ces documents doivent être mis a votre disposition pendant un mois (c'est la loi)
 il faut juste savoir ou (a moins qu'on accepte de vous les envoyer)

pour la TOM demander a voir la TF lisible et verifiez bien que ca ne correspond pas à plusieurs logements (au cadastre)

marmenard · Answer

Bonjour  
 Comme jeune vous avez manifestement besoin due info sur les charges 
 Voici un résumé des points importants 

Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire 
 Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un remboursement 

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges. 
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné. 

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an. 

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois. 

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu. 
 Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années.  
Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé. 

Une demande écrite s'impose au proprio ou son mandataire si ses coordonnées ne sont  pas sur votre bail 
Vous souhaitez avoir des précisions sur le montant annuel des charges locatives 

Chaque mois, vous payez une provision pour charges et, une fois par an, vous recevez les comptes qui font apparaître soit que vous avez trop payé, soit que vous devez encore de l'argent à votre bailleur. Dans ce cas, est-ce bien à vous de payer ? Le seul fait que vous vous posiez la question montre que vous manquez de précisions. 

N'hésitez pas à les demander à votre bailleur ou au gérant : elles vous sont dues. Mais, pour une première demande, la lettre recommandée ne s'impose pas, et un courrier simple suffit. 

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 dernier alinéa, prévoit que, «un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires». 


Madame, Monsieur, 

Vous m'avez fait parvenir la régularisation des charges pour l'année passée, d'où il ressort que je vous devrais (...) euros. 

Ce montant m'étonne, aussi vous serais-je reconnaissant(e)  

(1) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur...), comme la loi le prévoit. 

(2) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit. 

(3) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l'envoi du décompte de régularisation. 

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. 

(Signature) 

Sans réponse après 8 jours la même en recoAR dont vous gardez un double et preuve d'envoi 
 Encore 8 jours  et https://www.service-public.fr 
 le cout sera de 35 € TTC sans avocat obligatoire 
 Ou il lui sera demandé de s'expliquer devant le juge, sur ses lacunes en droit locatif

LallaLou · Answer

Bonsoir,

Merci beaucoup pour vos réponses et pour ces précieuses informations.

Je vais reprendre le mail que vous proposez marmenard, pour demander le détail des charges sur 2011, le mode de réparatition et les pièces justificatives.

En plus, je vais aussi demander par moi-même une régularisation des charges pour 2010 et 2012. L'agence ne m'a jamais rien envoyé, ça doit être parce que j'ai trop payé et qu'elle doit me rembourser!

Quand c'est moi qui demande la régularisation, l'agence est-elle aussi légalement obligée de me fournir le détail des charges associé, le mode de réparatition et de mettre à ma disposition pendant un mois les pièces jusitifcatives? (je veux dire ces obligations sont valables quand c'est l'agence qui fait la régularisation et aussi quand je la demande?)

Je voudrais juste une confirmation avant d'envoyer mon mail. Merci beaucoup!

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