commercialité d'un appartement demandée

Question

Bonjour,  
Copropriétaires d'un appartement dans un immeuble parisien (Montmartre) nous sommes confronté à la demande d'un copropriétaire qui désire faire voter la commercialité (changement d'affectation en fait) d'un lot (appartement d'habitation 1er étage qu'il vient d'acheter) pour le réunir avec le rez de chaussé / boutique qu'il possède également. A l'exception de la boutique tout à fait extérieure (ne faisant pas usage du couloir d'entrée commun) actuellement  tous les appartements sont destinés à l'habitation. 
Quels sont les dangers pour cette copropriété jusqu'ici très tranquille d'accorder ce changement d'affectation ? Le cas échéant, comment s'y opposer ? Quelle est la valeur du règlement de copropriété face à cette situation? 
Merci d'avance de bien vouloir nous éclairer!
à bientôt j'espère, 
EC

Utilisateur anonyme · Accepted Answer

bonjour,    La première des choses c'est de bien lire le règlement de copropriété pour voir si ce n'est pas interdit d'utiliser les logements pour une profession libérale ou commerciale.

Le risque c'est le bruit, supposons qu'il y ait des machines, ou des congélateurs ou autres.  Et même si lui ne fait pas de bruit, un jour il revend à un autre commerçant qui lui peut faire du bruit et dérangera la copropriété.

Il y a le risque de l'utilisation de l'ascenseur plus intense s'il y a des charges un peu lourdes à porter etc...

Ce copropriétaire a-t-il contacté le syndic pour cela ???

Les millièmes risquent de ne plus correspondre à l'usage qu'il fait de ce logement.

Il faut en discuter avec le conseil syndical, et bien réfléchir à toutes les possibilités, car une fois accepté, il n'est plus possible de faire marche arrière.

ECParis · Answer

Merci de votre aimable réponse. 
Justement, ce copropriétaire veux faire changer le règlement de la copropriété et faire voter l'acceptation de cette nouvelle affectation lors d'une prochaine assemblée extraordinaire. Il est prêt à "payer" les copropriétaires. De plus, il veut aller plus loin et acheter les caves (en dessous du RdCh boutique, pour ensuite  percer un escalier et faire ainsi un lot commercial composé de sous sol, rez de chaussé et premier étage). 
Peut on changer le règlement de copropriété sans avoir l'unanimité ? Quel article, ouvrage, site me recommandez vous de consulter pour mieux connaitre les problèmes que nous pouvons avoir si on donne notre accord ? 
Mille fois merci! 
EC

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour,    Et le syndic qu'est-ce qu'il en dit ???    
Y a-t-il un ascenseur ???     Il faudrait veiller à ce que les millièmes par rapport aux lots qu'il possèdera soient augmentés, car avec une utilisation commerciale normalement les charges sont plus fortes.

Savez-vous quel genre de commerce il veut installer ???    Il faut voir les horaires d'ouverture et si c'est bruyant.   Mais si un jour c'est transformé en bar.....   Il faut voir aussi s'il ne risque pas d'entreposer des produits dangereux. 

Si vous donnez une autorisation, il faudrait limiter les activités possibles.

ça passera obligatoirement devant notaire.   

Vous pouvez vous renseigner auprès de votre notaire au sujet de ce problème.  Il pourra vous donner des indications.  La consultation d'un notaire pour renseignements est en principe gratuite.

juriste13 · Answer

Bonjour ECParis,

La plupart des positions de j k l sont justifiées.

Ce voisin fait ce que l'on appelle, un changement de destination de l'immeuble. C'est à dire qu'il intègre l'appartement du 1er étage pour agrandir la boutique préexistante.

Ce changement d'affectation ne doit pas être interdit le règlement de copropriété. Ainsi, le propriétaire peut agir librement et sans autorisation de l'assemblée générale, sauf stipulation contraire du règlement de copro. Et même dans cette situation, l'assemblée générale ne peut s'opposer au changement de destination que sur la base d'un motif légitime (Cass. 3e civ 20 janv. 2004).

Il n'existe pas loi ni de règlements imposant l'autorisation du syndicat de copropriété dans cette situation. Le copropriétaire peut modifier l'affectation de son lot sans formalités spécifiques. Mais, si le syndicat estime que l'opération est irrégulière, il peut poursuivre l'auteur du changement. La condamnation pourra éventuellement consister à revenir à la destination initiale des locaux.

Mon impression est qu'il va falloir expliquer à ce monsieur qu'agrandir une boutique dans une copropriété nécessite du doigter et un minimum de courtoisie envers ceux qui sont ses voisins. 
Il est curieux qu'il n'est pas au moins précisé les contours de son projet aux  copropriétaires. Agrandir une boutique va nécessairement, dans un quartier comme Montmartre, attiré plus de monde et donc plus de bruit et autres nuisances.

Concernant le couloir, il serait utile de savoir si dans le cadre de sa future boutique, le commerçant pense l'utiliser. En effet, dans ce cas la copropriété peut parfaitement voter contre l'utilisation de cet espace commun.

Après, si l'usage du couloir ne vous pose pas plus de difficultés, vous pouvez faire voter une charge PESANT UNIQUEMENT SUR LE COMMERÇANT. Il s'agira là d'une contrepartie à l'utilisation du couloir. 

- Donc, vous pouvez légitimement l'obliger à faire venir une société de nettoyage, plusieurs fois par semaine pour que les éventuelles saletés causées par SES clients soient enlevées dudit couloir.

- De plus, si les clients de ce monsieur passent par la porte commune de l'immeuble, vous pouvez faire voter une modification de la répartition des charges concernant la porte d'entrée. 

En effet, si les chalands entrent dans les communs, c'est peut-être des centaines d'ouvertures et de fermetures de porte par jour, supplémentaires. Ainsi, quand il faudra changer la porte, le voisin paiera une quotte part beaucoup plus importante que la vôtre, ce qui est normal puisque c'est du fait de son activité, que la porte s'use plus vite.



Procédure:

- Vérifier le règlement de copropriété en particulier les articles concernant les changement de destination.

- Aller voir ce monsieur pour savoir s'il a fait une déclaration de travaux ou une demande de permis de construire et savoir s'il a pris un architecte.

- Demandez à ce monsieur s'il pense-t-il qu'il va y avoir du bruit en plus et si oui que va-t-il mettre en oeuvre pour éviter cette nuisance.

- Proposez lui amicalement, concernant l'éventuelle usage du couloir, la société de nettoyage et le fait que le changement de porte soit largement à ses frais.

Globalement, il me semble plutôt UTILE de poser une question en AG. Même si a priori ce n'est pas justifié, histoire de préciser à ce voisin qu'il souhaite augmenter son chiffre d'affaire, qu'il n'imagine pas que ce changement n'emporte pas de conséquences sur ses voisins et sur la vie de l'immeuble.


Meilleurs voeux

Cordialement.

Utilisateur anonyme · Answer

bonsoir,   Attention à un point : lorsqu'ils recevront de la marchandise, ils ne la passeront pas par le magasin pour la stocker en haut. Ils passeront par la porte d'entrée de l'immeuble. De nos jours la plupart des portes d'entrée ont une fermeture automatique, et comme ils vont trouver ça ennuyeux, les employés vont la caler pour qu'elle ne ferme pas...  donc ce sera entrée libre...   ça, c'est couru d'avance, et elle risque de rester longtemps ouverte et même oubliée ouverte..

BmV · Answer

Puisqu'il faut le rappeler, la question posée est multiple et est la suivante,  :   

"Quels sont les dangers pour cette copropriété jusqu'ici très tranquille d'accorder ce changement d'affectation ? Le cas échéant, comment s'y opposer ? Quelle est la valeur du règlement de copropriété face à cette situation? "  qui parlent tous des diverses conséquences juridiques ou statutaires d'une éventuelle modification d'affectation.  

" Il est question d'une autorisation à donner à une personne pour utiliser un logement en annexe à un commerce."  : en effet.  

Mais ce qui est décrit ensuite sont de simples considérations concernant les éventuels désagréments à la petite semaine si jamais cela arrivait (une porte qui reste ouverte quelque temps, quel malheur ! Au moins ça fera aération et combattra l'humidité ! Accessoirement, les portes sont laissées ouvertes au quotidien même en l'absence de tout livreur, non ? )!  

"la plupart des portes d'entrée ont une fermeture automatique" : affirmation gratuite non étayée et ne concernant pas forcément l'immeuble en question ! Spéculation gratuite.

" les horaires d'ouverture et si c'est bruyant." : ah mais alors il faut interdire aussi aux enfants de jouer, aux éboueurs de passer avant l'aurore, aux chiens de n'aboyer que sur ordre, aux entreprises d'aller creuser leurs tranchées ailleurs, etc. 
Pour info, il existe une réglementation très stricte sur les débits de boisson, concernant aussi bien les horaires que le bruit émis ; il y a donc des procédures qui sont disponibles pour mettre bon ordre à tout débordement éventuel.

Quant aux personnes ivres, elles ne vont pas forcément brailler juste devant le café dont elles sont sorties et peuvent tout aussi bien empoisonner la nuit de personnes habitant bien loin de leur lieu d'abreuvement !

Toutes ces observations rase-motte ont toutes des arguments inverses tout aussi, voire plus pertinents (et encore là je me retiens parce qu'il se fait tard ...) démontrant qu'ils sont hors sujet.

Donc tout ça ne sont que des considérations banalissimes du niveau bac -6 et que l'on entend tous les jours au café du Commerce local, qui ne relèvent que du domaine du relationnel au quotidien et non pas de la technique du Droit.

On s'est bien éloigné du débat juridique ou réglementaire qui avait été bien initié et résumé très pertinemment par Juriste13 !  

Le reste .... ¦-(
"Si on répond comme le souhaite BMV, ceux qui posent les questions risquent d'être déçus." : si on lit toutes les réponses infantiles de certains, ils risquent de ne même jamais revenir ... 

"Il n'y a jamais eu d'autre modérateur qui agissent ainsi." : non ? Des preuves. 
Merci.

Utilisateur anonyme · Answer

vous n'avez pas les oreilles qui vous sifflent, vous n'êtes guère apprécié au cas où vous ne le sauriez pas.    c'est vous qui faites fuir les gens..

Et de toutes façons pour ce genre de problème on en discute en réunion de copropriété avec le syndic.  Et bien sûr, il faut partir du règlement de copropriété actuel, et rien n'oblige à le modifier si on a des craintes sur les nuisances que pourrait avoir une telle modification.

rondouille94 · Answer

jlk
bien d'accord avec vous au sujet du moderateur
Bmv...
on devrait pouvoir "moderer" les moderateurs apres tout...

BmV · Answer

"Et de toutes façons pour ce genre de problème on en discute en réunion de copropriété avec le syndic. Et bien sûr, il faut partir du règlement de copropriété actuel, et rien n'oblige à le modifier si on a des craintes sur les nuisances que pourrait avoir une telle modification." : eh ben voilà, là d'accord !!!

Voilà une réponse objective et constructive, qui ne part pas dans tous les sens inutilement et qui donne des pistes concrètes pour avancer dans le problème légal rencontré par le demandeur.

Donc laissons ces braves gens qui sont concernés directement  débattre entre eux car ils  connaissent eux le détails de leur environnement immobilier et socio-économique et sauront eux   très bien apprécier eux-mêmes les précautions à prendre (ou pas) pour préserver leur environnement, leur quotidien, leur bien, etc.

Apparemment, si on se base sur ce qui est demandé ci-dessus, ce sont des gens qui savent écrire, se servir d'un ordinateur, qui semblent être majeurs, ont éventuellement des enfants, etc. ils sont donc tout à fait en mesure de raisonner par eux-mêmes et n'ont pas besoin d'un gourou pour ça, juste des éléments techniques de Droit.


" vous n'êtes guère apprécié au cas où vous ne le sauriez pas" : ba non, je ne le sais pas ... ;-))  J'ai demandé à mon épouse, elle n'est pas au courant non plus ... 
 Mais "guère apprécié" .... certes mais ... de par qui donc ? (merci de donner une réponse précise et détaillée)

Accessoirement, je ne viens pas sur un forum, surtout consacré au Droit, pour être "apprécié" mais pour, à mon niveau, dire certaines vérités (lesquelles, j'en suis clairement conscient, peuvent ne pas plaire à tout le monde, car en la matière il est forcément des vérités qu'on aimerait ne pas entendre) et faire part de certains savoirs, fussent-ils parfois incomplets.

"c'est vous qui faites fuir les gens.."  : idem. Des noms svp et les preuves qui vont avec.

"on devrait pouvoir "moderer" les moderateurs apres tout..". : mais c'est tout à fait possible, mon bon ! 
Si certaines interventions d'un utilisateur quelconque ici semblent contraires à la charte du site (je dis bien "contraires à la charte" et non pas simplement déplaisantes car pointant des lacunes ou des erreurs fondamentales des uns ou des autres ...), il est tout à fait possible à tout utilisateur inscrit de signaler ladite intervention à l'administration du site en motivant son signalement, comme pour tout autre utilisateur,.
Accessoirement aussi, quand les modos interviennent dans les forums, c'est plus généralement en tant que simple membre participant aux échanges ; les actions purement liées à la fonction de modo ne sont, elles, pas visibles des autres utilisateurs.

Enfin, infliger, par vengeance vexatoire, des notations négatives aux interventions qui ne plaisent pas est d'une puérilité inutile et qui, quant à moi, sont des non-événements ... Mais s'il y en a à qui ça peut faire plaisir (il y en a un qui n'est pas très loin d'ici ...), s'il y en a qui trouvent dans cet acte un certain réconfort, qu'ils ne se gênent surtout pas : au contraire, qu'ils persévèrent et insistent, ce sont des aveux  indirects comme on les aime ici....

ECParis · Answer

Bonjour et merci infiniment à tous car votre discussion nous fait réfléchir et, vous l'aviez compris, c'était le but.
Pour répondre à certaines de vos questions:
Il s'agit d'un immeuble sympathique et typiquement Montmartrois, habité par une population (à peine 9 lots) mixte et tranquille, des enfants oui, charmants... jusqu'à présent tous les lots, à l'exception de la boutique laquelle n'a pas accès directement au couloir d'entrée, tous les lots donc, sont à usage d'habitation.
La boutique en question n'est pas exploité par le copropriétaire raison pour laquelle il s'en fiche un peu des éventuelles nuisances. Il  est sur le point d'acheter l'appartement du 1er étage avec une clause suspensive à cet achat : c'est celle de la commercialité qu'il veut faire accepter par la copropriété... de même il voudrait acheter les caves et les rendre commerciales... Aussi, sachez qu'il est sur le point de louer cette boutique à une grande enseigne de vêtements et dans le quartier, l'inquiétude de riverains se manifeste depuis plusieurs années au sujet des commerces alentours qui deviennent de moins en moins diversifiés (moins des épiceries, primeurs, crémeries et plus des "fringues"). Ce n'est donc pas uniquement notre confort des copropriétaires qui est en jeu mais aussi celle liée à la préservation de l'esprit du quartier.
Le syndic? totalement absent et pas très bon, nous ne lui faisons pas confiance. 
Bien sûr, nous voulons agir selon la loi et c'est pour cela que je me suis adressée à vous.
Nous vous tiendrons au courant de l'issue de cette histoire... quant à moi, ma décision est prise, c'est NON à cette autorisation mais, bien entendu, ce sera le règlement de la copropriété, les consultations qui seront à prendre en compte pour une réponse définitive au copropriétaire.
Une fois de plus, merci à tous du temps que vous avez consacré à répondre à mes questions.

Commercialité d'un appartement demandée

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